Нюансы передачи доли в праве общей собственности на участок по соглашению об отступном

Верховный Суд разъяснил, что в такой ситуации подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли

Одна из адвокатов отметила, что ВС не допустил ситуацию, при которой открывалась бы возможность становиться участником долевой собственности на земельные участки из земель сельхозназначения в обход специально действующих норм. Другая считает, что рассмотренный в определении вопрос является крайне неоднозначным, что видно даже из истории рассмотрения дела: разные суды по-разному оценивали проблему. Третий положительно оценил позицию Суда, отмечая, что преимущественное право покупки может быть реализовано только в рамках правоотношений по возмездному отчуждению объекта гражданских прав.

18 ноября Верховный Суд вынес Определение № 310-ЭС24-9039 по делу № А35-7877/2021 об оспаривании отказа в государственной регистрации перехода права на основании соглашения об отступном, в качестве которого передается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок.

4 июня 2020 г. Николай Жданов передал Ивану Понкратову заем в сумме 400 тыс. руб. В связи с тем что через год заемщик не вернул долг, стороны заключили соглашение об отступном, в соответствии с которым в качестве отступного заемщик обязался передать в собственность Николаю Жданову 2/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Стороны обратились в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на долю участка, однако им в этом было отказано.

Тогда Николай Жданов обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Курской области о признании незаконными решений о приостановлении и последующем отказе в государственной регистрации перехода права. Суд отказал в удовлетворении заявления, с чем согласился апелляционный суд. Суды исходили из того, что при осуществлении государственной регистрации перехода права на основании соглашения об отступном, в качестве которого передается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли. Поскольку на государственную регистрацию перехода права Николай Жданов и Иван Понкратов не представили документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведения об извещении других собственников об отчуждении доли, оспариваемые решения ответчика являются законными и обоснованными, сочли суды.

Вместе с тем суд округа отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций, удовлетворив заявленные требования. Он исходил из того, что, как указано в п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 11 июня 2020 г. № 6 «О некоторых вопросах применения положений ГК РФ о прекращении обязательств», по смыслу ст. 409 ГК, если взамен обязательства по уплате денег в качестве отступного предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее этим правом, может воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права.

Кассационный суд указал, что при нарушении сделкой преимущественного права покупки основания для признания сделки недействительной отсутствуют, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК  иск о переводе прав и обязанностей покупателя. При этом если имуществом, передаваемым кредитору в качестве отступного, является недвижимая вещь, то такое имущество считается предоставленным кредитору с момента государственной регистрации перехода права собственности на эту вещь в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В отсутствие такой регистрации права в отношении спорного земельного участка, предоставленного в качестве отступного кредитору, лицо, обладающее преимущественным правом покупки, лишено возможности воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права, разъяснила кассация.

Не согласившись с указанными выводами, региональное управление Росреестра обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что в соответствии с п. 1 ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельхозназначения, применяются правила ГК. В то же время в сфере оборота земель сельхозназначения в случае участия в общей долевой собственности более пяти лиц законодатель исходит из целесообразности меньшего учета контроля участников общей долевой собственности при условии сохранения целевого использования земельного участка сельскохозяйственными организациями и крестьянскими фермерскими хозяйствами. В то же время при меньшем количестве участников общей долевой собственности презюмируется наличие между ними более тесных связей. ВС указал, что в рассмотренном споре число участников долевой собственности не превышает пяти, поэтому к сделке по отчуждению долей в праве общей собственности на указанный земельный участок применяются правила ГК без учета особенностей, установленных ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения.

Суд напомнил, что в соответствии со ст. 246 ГК участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 данного Кодекса. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество. При этом передача имущества в собственность по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств по договору займа является распоряжением имуществом в виде его возмездного отчуждения. В связи с этим при таком отчуждении имущества истец также имеет право на преимущественное приобретение доли.

Данный вывод следует из разъяснений, изложенных в п. 7 Постановления Пленума ВС № 6 и п. 7 Обзора практики применения арбитражными судами ст. 409 ГК, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21 декабря 2005 г. № 102. При этом в силу п. 3 Постановления Пленума ВС № 6 соглашение об отступном может предусматривать предоставление отступного как непосредственно в момент заключения такого соглашения, так и в будущем. Если моменты заключения соглашения и предоставления отступного не совпадают, между сторонами возникает факультативное обязательство, по которому должник вправе как исполнить первоначальное обязательство, так и предоставить отступное, которое кредитор обязан принять, уточнил ВС.

«Следовательно, факт регистрации перехода права собственности на объект недвижимости имущества влияет именно на прекращение обязательства предоставлением отступного. Однако право преимущественной покупки считается нарушенным в том числе до исполнения заключенного соглашения об отступном или купли-продажи. В результате применения специального средства защиты в виде перевода прав и обязанностей покупателя происходит замена именно стороны по договору, а не автоматический переход вещного права», – указано в определении.

Таким образом, Судебная коллегия подчеркнула, что одним из критериев для определения сферы действия преимущественного права является намерение обязанного лица совершить отчуждение объекта за деньги. По общему правилу отступное конструируется по модели факультативного обязательства, в рамках которого основная обязанность, исполнения которой вправе требовать контрагент, заключается в уплате денег, а факультативная – предоставить спорный объект, обремененный преимущественным правом. То есть, по сути, обязанное лицо продает спорный объект кредитору за сумму, равную сумме своего долга.

ВС обратил внимание, что к отношениям сторон, возникшим из передачи отступного, применяются некоторые правила об отношениях купли-продажи. Так, в п. 6 Постановления Пленума ВС № 6 указано, что если в принятом кредитором отступном будут обнаружены скрытые недостатки, то он вправе воспользоваться средствами защиты, предусмотренными правилами о соответствующем этому предоставлению договоре, если иное не вытекает из существа обязательства или предмета предоставления.

Как отметил Суд, при проведении государственной регистрации уполномоченный орган осуществляет правовую экспертизу документов и проверку законности сделки. В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав. При этом нарушение права преимущественной покупки не является по общему правилу основанием для признания сделки недействительной. Такое нарушение влечет возникновение самостоятельного способа защиты права.

Вместе с тем в определении поясняется, что в п. 40 ч. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации недвижимости в качестве оснований для приостановления регистрации названы отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. Государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Таким образом, несмотря на то что сделка, заключенная в нарушение правил о преимущественном праве покупки, является действительной, законом регистратору предоставлено право проверять соблюдение указанных правил, уточнил ВС.

Экономколлегия резюмировала, что при заключении соглашения об отступном, по результатам которого осуществляется отчуждение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли.

Таким образом, Верховный Суд указал: поскольку на государственную регистрацию перехода права Николай Жданов и Иван Понкратов не представили документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и сведения об извещении других собственников об отчуждении доли, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали оспариваемые решения законными и обоснованными. В связи с этим ВС отменил обжалуемое постановление кассационного суда, оставив в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций.

Комментируя определение ВС, адвокат Сеймской коллегии адвокатов Дарья Дюмина подчеркнула, что Суд не допустил ситуацию, при которой открывалась бы возможность становиться участником долевой собственности на земельные участки из земель сельхозназначения в обход специально действующих норм. Она обратила внимание, что в рассматриваемом споре суды нижестоящих инстанций дважды поддерживали позицию регистрирующего органа, которая заключалась в том, что при осуществлении государственной регистрации перехода права на основании соглашения об отступном, в качестве которого передается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, подлежат установлению обстоятельства, связанные с соблюдением прав иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли.

Дарья Дюмина отметила, что кассационный суд при вынесении обжалуемого судебного акта не учел положения Закона об обороте земель сельхозназначения, в соответствии с которым установлено преимущественное право лиц, являющихся участниками долевой собственности, на данный земельный участок, и/или арендаторов данного участка на приобретение долей. «Таким образом, представляется абсолютно верным вывод ВС о том, что в отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и сведений об извещении других собственников об отчуждении доли, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о законности решений Управления Росреестра. Однако следует заметить, что вопрос о возможности заключения соглашений об отступном, предметом которых выступает доля в земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, остается открытым», – прокомментировала адвокат.

Адвокат, советник Nextons Мария Михеенкова полагает, что рассмотренный в определении вопрос является крайне неоднозначным, что видно даже из истории рассмотрения дела: разные суды по-разному оценивали проблему. «По сути, ее можно свести к тому, можно ли обойти правила о преимущественном праве приобретения доли в общем имуществе иными собственниками, если оформить отчуждение в виде соглашения об отступном. Поскольку соглашение об отступном – это не прямая купля-продажа, может показаться, что можно. Однако ВС указал, что предоставление имущества по соглашению об отступном есть форма его возмездного отчуждения, а потому преимущественное право приобретения должно “работать” и в такой ситуации. Такой подход ВС соответствует существу обязательства и пресекает возможные злоупотребления, а потому его стоит оценить положительно», – поделилась мнением адвокат.

Адвокат КА Санкт-Петербурга «Северный Рим» Павел Зайкин положительно оценил позицию ВС РФ, отмечая, что преимущественное право покупки может быть реализовано только в рамках правоотношений по возмездному отчуждению объекта гражданских прав. Особый интерес как раз представляет соглашение об отступном. Он считает, что данное определение дает ясные ответы на существенные для правоприменительной практики вопросы. «Суд сделал обоснованный вывод о том, что при заключении соглашения об отступном, по результатам которого осуществляется отчуждение доли в праве общей долевой собственности, необходимо соблюсти права иных сособственников на преимущественное приобретение такой доли», – заключил эксперт.

Анжела Арстанова