Как определить размер неполученного ИП дохода от сдачи здания в аренду при его изъятии?

Как указал ВС, для определения справедливого размера возмещения таких убытков нужно учитывать ряд факторов: была ли изъята фактически недвижимость на момент рассмотрения дела судом, лишился ли ее владелец возможности использовать здание

По мнению одного эксперта «АГ», позиция Верховного Суда направлена на то, чтобы исключить при расчете упущенной выгоды срок, в который, если спор рассматривается судом, собственник фактически еще продолжает пользоваться имуществом, предоставлять в аренду и иным образом извлекать из него доходы. Другой заметил, что недопустимо одновременно получать доход от использования имущества и претендовать на упущенную выгоду или декларировать ее. Третья отметила, что институт убытков крайне сложный, поэтому к определению размера убытков необходимо подходить тщательно, чтобы соблюсти баланс интересов обеих сторон.

4 октября Верховный Суд вынес Определение № 303-ЭС22-9142 по делу № А59-2846/2019, в котором рассмотрел вопрос об определении компенсации за изымаемые для муниципальных нужд объекты недвижимости у ИП.

В марте 2018 г. администрация г. Южно-Сахалинска издала постановление об изъятии арендуемого индивидуальным предпринимателем Карапетом Лалаяном публичного земельного участка и расположенного на нем торгового павильона, принадлежащего ИП на праве собственности. Такая мера была продиктована муниципальными нуждами в целях реконструкции автодороги местного значения.

Спустя два дня после издания постановления городской департамент землепользования уведомил предпринимателя о предстоящем изъятии недвижимости. В июле городская администрация направила ИП проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с выплатой возмещения за изымаемое имущество в размере 10,5 млн руб. (с учетом рыночной стоимости и прочих убытков, связанных с изъятием) на основании отчета об оценке его рыночной стоимости. Карапету Лалаяну и арендатору его здания – ООО «Аркона» не удалось оспорить постановление администрации в суде (дело № А59-3963/2018).

Поскольку предприниматель отказался от подписания соглашения, администрация города обратилась в суд с иском к нему об изъятии земельного участка и торгового павильона; об установлении выкупной стоимости недвижимости в размере 10,5 млн руб. Истец также потребовал прекратить право аренды предпринимателя на земельный участок и права собственности на нежилое здание, признать право собственности городского округа на спорные объекты недвижимости.

Исследовав различные доказательства, в том числе заключения основной и дополнительной судебных экспертиз, суд вынес решение об изъятии участка и торгового павильона для муниципальных нужд, установив компенсацию за изымаемые объекты недвижимости в размере 38,8 млн руб. Эта сумма включала рыночную стоимость права аренды публичного земельного участка, рыночную стоимость торгового павильона и убытки ИП в виде неполученного дохода от сдачи в аренду принадлежащего ему здания, определенные исходя из средней рыночной стоимости аренды такого объекта за период с 2018 г. (принятия постановления об изъятии) по 2035 г. (окончание срока действия договора аренды торгового павильона). Дополнительным решением суд отказал администрации в удовлетворении требований о прекращении права аренды предпринимателя на земельный участок и права собственности на торговый павильон и признании права собственности городского округа на эти объекты. Решение устояло в апелляции и кассации.

В кассационной жалобе в Верховный Суд администрация Южно-Сахалинска, в частности, сослалась на нарушение норм материального и процессуального права при определении выплачиваемой компенсации за изымаемые для муниципальных нужд объекты. Она также просила снизить размер убытков ИП с 16,2 до 9,7 млн руб.

Изучив дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ поддержала принятые по делу судебные акты в части изъятия спорного участка и торгового павильона, а также в части определения рыночной стоимости права их аренды в целях выкупа. Однако она не согласилась с определением судами размера убытков в виде упущенной выгоды.

Как пояснил ВС, при изъятии у правообладателя в судебном порядке земельных участков и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд размер убытков в виде неполученного дохода определяется на дату рассмотрения дела судом. При этом нужно учитывать, изъяты ли фактически объекты или нет, лишился ли их собственник на дату рассмотрения спора возможности использовать объекты или нет. Подобный подход при изъятии недвижимого имущества в судебном порядке позволит определить справедливый размер возмещения таких убытков.

Если на момент рассмотрения спора судом объекты недвижимости, подлежащие изъятию для государственных и муниципальных нужд, еще фактически не изъяты, находятся во владении и пользовании их собственника, который получает доход (в том числе от сдачи имущества в аренду), определение размера компенсации в виде упущенной выгоды, неполученного дохода по состоянию на день, предшествующий принятию решения уполномоченным органом об изъятии земельного участка, будет противоречить соответствующим положениям ГК РФ и разъяснениям Верховного Суда, может привести к получению собственником (пользователем) необоснованного обогащения (двойного дохода).

Как указал ВС, определяя размер упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы, которую предприниматель мог бы получить при сдаче принадлежащего ему здания в аренду, если бы принадлежащее ему имущество не изымалось для муниципальных нужд, в период с 2018 г. по 2035 г., нижестоящие суды, в частности, не установили, был ли лишен предприниматель на дату рассмотрения спора реальной возможности сдавать свое здание в аренду, имел ли он возможность получать в период с 2018 г. до 2021 г. соответствующий доход и, как следствие, наличие либо отсутствие у него права на получение соответствующей компенсации за период, предшествующий рассмотрению дела в суде.

«Между тем согласно материалам дела Администрация при рассмотрении спора неоднократно указывала, что изымаемый земельный участок с расположенным на нем зданием магазина фактически не выбыли из владения предпринимателя, ответчик использует участок и здание по назначению, извлекая доход от сдачи здания в аренду, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами. Кроме того, в апелляционной жалобе ответчик подтверждал, что на момент принятия судом решения об изъятии объектов недвижимости и установления компенсации за данные объекты, в том числе упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы, данное имущество не было изъято, торговое здание находилось в аренде у общества “Аркона”», – заметил Суд.

При этом он назвал правильным вывод судов о том, что в рассматриваемом случае размер упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи здания в аренду следует определять исходя из средней рыночной стоимости аренды данного здания, а не по ставке арендной платы, измененной сторонами договора (афиллированными лицами) со 100 руб. до 3,5 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц после получения сведений о предстоящем изъятии земельного участка и расположенного на нем здания для муниципальных нужд.

Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов в части установления суммы убытков в виде упущенной выгоды в размере 16,2 млн руб., вернув дело в этой части на новое рассмотрение.

Руководитель арбитражной практики Адвокатского бюро г. Москвы «Халимон и партнеры» Игорь Ершов полагает, что Экономколлегия в очередной раз исправила очевидные ошибки нижестоящих судов и обратила внимание на необходимость применять надлежащим образом нормы материального права и разъяснения ВС РФ. «Необходимость учитывать, изъяты ли фактически объекты или нет, лишился ли их собственник на дату рассмотрения спора возможности использовать объекты или нет – это логично и соответствует теоретической и нормативной конструкции убытков. Убытки (в данном случае это упущенная выгода) не могут иметь место, когда право еще не нарушено. Как следствие, недопустимо одновременно получать доход от использования имущества и одновременно декларировать об упущенной выгоде или претендовать на нее. Если лицо получает выгоду, значит, оно ее не упустило. Если лицо не получает выгоду, но не лишено такой возможности, то и здесь нет оснований утверждать об убытках. Применительно к рассматриваемому делу мы пока не знаем, чем завершится судебный спор в части взыскания упущенной выгоды, поскольку ожидается повторное рассмотрение. Однако теперь нижестоящие суды точно будут руководствоваться избранным подходом СКЭС», – отметил он.

Ведущий юрист КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Валентина Бойко отметила, что ранее ВС уже сформировал позицию относительно обстоятельств, которые должны быть учтены при определении размера упущенной выгоды, подлежащей возмещению собственнику, при изъятии земельного участка и находящихся на нем объектов для государственных и муниципальных нужд. «ВС еще раз указал на это судам и напомнил, что при определении размера должны быть учтены: момент, с которого начинается расчет убытков в виде упущенной выгоды, и факт реального изъятия объекта у собственника. Позиция Верховного Суда направлена на то, чтобы исключить при расчете упущенной выгоды срок, в который, если спор рассматривается судом, собственник фактически еще продолжает пользоваться имуществом, предоставлять в аренду и иным образом извлекать из него доходы. Иное противоречило бы самой природе возмещения упущенной выгоды, так как нарушение права администрацией еще не возникло, что вело бы к получению собственником недвижимости неосновательного обогащения», – полагает она.

Руководитель практики разрешения судебных споров и банкротства компании Kept Лидия Солодовникова считает, что ВС верно подошел к рассмотрению дела в части определения размера убытков. «Убытки должны возмещаться только в той части, в которой они непосредственно были причинены. Независимо от того, подлежит ли возмещению реальный ущерб или упущенная выгода, устанавливать размер убытков необходимо из факта их причинения или обоснованно предполагаемого факта причинения убытков. Если же предприниматель продолжает пользоваться имуществом и извлекать выгоду из него, то дату возникновения убытков необходимо устанавливать с учетом того, когда у предпринимателя были утрачены права на имущество и, как следствие, возможность осуществления предпринимательской деятельности, приносящей доход», – убеждена она.

По словам эксперта, институт убытков крайне сложный, к определению размера убытков необходимо подходить тщательно, чтобы соблюсти баланс интересов обеих сторон: «Также следует отметить, что ВС правильно указал: упущенная выгода в размере дохода от сдачи здания в аренду должна определяться по рыночной ставке арендной платы, а не по той ставке, которая была фиктивно определена сторонами в недобросовестных целях».