Арендовать землю на территории размещения объектов федерального, регионального и местного значения можно

Как пояснил ВС, нижестоящие суды не установили, что спорный участок относится к изъятым из оборота землям, а Земельный кодекс содержит исчерпывающий перечень изъятых из оборота земель под федеральными объектами

По мнению одного из экспертов, в данном определении Верховный Суд сформулировал очень важную для практики по делам такого рода правовую позицию. Другой полагает, что в рассматриваемом деле во главу угла ставятся интересы коммерческой организации как собственника недвижимого имущества и, соответственно, ее права на земельный участок.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение
№ 305-ЭС20-12105 по спору между организацией – собственником ряда объектов недвижимости и подмосковным муниципалитетом о предоставлении в аренду земельного участка под указанными объектами.

Муниципалитет отказался предоставлять участок в аренду

ООО «Люберцы-инвест» является собственником нежилого здания и ряда производственных помещений в Подмосковье. В целях предоставления земельного участка для эксплуатации указанных объектов общество обратилось с заявлением в администрацию муниципального образования г. Люберцы Московской области. В мае 2012 г. муниципалитет утвердил схему расположения участка общей площадью свыше 8 га, отнеся его к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «земельный участок прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» на кадастровой карте территории.

Далее общество обратилось в муниципальный орган с заявлением о выкупе данного участка, но администрация предложила заключить договор аренды, сославшись на ограниченную оборотоспособность таких земель. В июне 2018 г. муниципалитет провел осмотр участка, по итогам которого был составлен акт, где были зафиксированы факты самовольного размещения неустановленными лицами нестационарных объектов (пяти металлических ангаров, трех металлических гаражей и трех построек). Таким образом, администрация муниципалитета распорядилась о демонтаже 11 незаконно установленных объектов (впоследствии их число было уменьшено до 6).

Осенью 2018 г. муниципалитет отказал обществу в аренде участка на том основании, что расположенные на нем объекты недвижимости подлежат изъятию для государственных нужд, поскольку расположены на территории участка, предназначенного для реализации проекта транспортно-пересадочного узла «Котельники». Далее межведомственная комиссия по вопросам земельно-имущественных отношений Московской области отменила акт о согласовании предоставления участка в аренду обществу.

В связи с этим общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконными акта о выявлении самовольно (незаконно) установленных нестационарных объектов на территории городского округа Люберцы Московской области, требования об их демонтаже, отказа в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года и возложении на администрацию обязанности заключить договор аренды указанного участка сроком на три года в течение месяца со дня вступления в силу решения суда. Истец также просил взыскать с муниципалитета 100 тыс. руб. судебной неустойки за первую неделю просрочки исполнения решения суда, 200 тыс. руб. – за вторую неделю, 300 тыс. руб. – за третью и далее по прогрессивной шкале до даты фактического исполнения судебного акта.

Апелляция и кассация не согласились с первой инстанцией, частично удовлетворившей исковые требования к муниципалитету

Арбитражный суд признал незаконным отказ администрации в предоставлении спорного участка в аренду и обязал ее заключить с обществом договор аренды. Требование о взыскании судебной неустойки было также удовлетворено, в удовлетворении остальной части требований отказано.

В своем решении суд опирался на заключение строительно-технической экспертизы, согласно которому выявленные в результате осмотра участка стационарные объекты являются объектами капитального строительства, и исходил из того, что исключительное право на аренду участков без проведения торгов имеют граждане и юрлица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках, в соответствии с положениями Земельного кодекса РФ. Признав доказанным, что за обществом в ЕГРН зарегистрировано право собственности на 6 объектов недвижимости, расположенных на спорном участке, суд удовлетворил исковые требования в части признания отказа в предоставлении участка в аренду незаконным.

В дальнейшем апелляция отменила решение первой инстанции в части удовлетворенных требований. Апелляционный суд счел, что спорный участок входит в границы планируемого строительства транспортно-пересадочного узла «Котельники», имеет вид разрешенного использования «автомобильный транспорт», является ограниченным в обороте, поэтому не может быть предоставлен в аренду обществу (п. 6 ст. 39.16 ЗК). Кроме того, отметил суд, истец не обосновал необходимость использования для эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости всего участка площадью 8 га.

Окружной суд поддержал выводы апелляции, добавив, что указанный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального, регионального или местного значения. Соответственно, с заявлением о предоставлении его в аренду обратилось лицо, не уполномоченное на строительство указанных объектов недвижимости. При этом для отказа в предоставлении участка в аренду, подчеркнула кассация, не требуется доказательств его резервирования для государственных или муниципальных нужд.

В кассационной жалобе в Верховный Суд общество сослалось на нарушение апелляционной и кассационной инстанциями норм права, просило отменить их постановления и оставить в силе решение первой инстанции. В июне 2020 г. общество было признано банкротом (дело
№ А40-155948/2019), в отношении него открыто конкурсное производство и назначен конкурсный управляющий.

ВС вернул дело на новое рассмотрение

Изучив материалы дела
№ А41-63226/2018, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС пояснила, что для его рассмотрения необходимо установить порядок предоставления земельного участка публичной собственности для размещения и использования недвижимых и движимых объектов частных лиц, а также полномочия публичных органов на осуществление проверок и вынесение обязательных предписаний, правовой режим участка, наличие прав на размещение спорных объектов, их характеристики и иные значимые для разрешения спора обстоятельства.

Как пояснил ВС, ст. 72 ЗК, а также положениями закона субъекта РФ и нормативных актов муниципального образования предусмотрена возможность проведения муниципального земельного контроля в отношении юрлиц с выдачей обязательных для исполнения предписаний об устранении нарушений законодательства. «При этом, по сути, акт проверки с фиксацией выявленного нарушения и предписание о его устранении представляют собой неразрывно связанные между собой акты, что не исключает оспаривание заявителем, полагающим свои права нарушенными, в том числе и акта проверки, в котором, в числе прочего, зафиксировано, что объект, зарегистрированный на праве собственности за обществом как недвижимый, относится к движимому имуществу, в одном процессе, в том числе по правилам гл. 24 АПК РФ», – отмечается в определении.

Экономколлегия добавила, что невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства может повлечь для юрлица негативные последствия в виде сноса (демонтажа) объектов, лишения права собственности на них, а также привлечение к административной ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ.

Так, судами не было установлено, что спорный участок относится к землям, изъятым из оборота. В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В п. 4 ст. 27 ЗК приведен исчерпывающий перечень изъятых из оборота участков, занятых находящимися в федеральной собственности объектами.

Таким образом, ВС счел ошибочным вывод первой инстанции, поддержанный апелляцией и кассацией, о том, что оспариваемые акты и действия органа местного самоуправления об устранении нарушений земельного законодательства путем сноса указанных объектов не нарушают либо иным образом не затрагивают права и законные интересы общества. «Кроме того, без рассмотрения по существу данных требований невозможно определить наличие прав общества на земельный участок площадью, необходимой для размещения и эксплуатации находящегося в его собственности имущества», – подчеркнул ВС.

Кроме того, отмечается в определении, из совокупного толкования положений ЗК и ГК РФ следует, что сами по себе положения п. 17 ст. 39.16 ЗК не лишают права собственника объектов недвижимости на заключение договоров аренды участка, занятого такими объектами и необходимого для их использования, без торгов. Верховный Суд пояснил, что окружной суд необоснованно сослался на п. 27 Обзора
судебной практики № 1 (2017), поскольку приведенная в нем позиция ограничена толкованием этой нормы в случае обращения с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, а не в аренду.

Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Эксперты прокомментировали выводы ВС

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев полагает, что в рассматриваемом деле Верховный Суд сформулировал очень важную правовую позицию. «Ранее в судебной практике не было единообразия по поводу допустимости предоставления в аренду участков из “публичных” земель, на которых планируется размещение объектов федерального, регионального или местного значения в соответствии с документами территориального планирования. Формально данное обстоятельство служит основанием для отказа в таком предоставлении (п. 17 ст. 39.16 ЗК). Однако несмотря на то, что часть судов поддерживала указанный подход (см. постановление
АС Московского округа от 13 марта 2019 г. № Ф05-685/2019 по делу
№ А41-22435/2018; апелляционное определение Мосгорсуда от 24 июля 2020 г. № 2-774/2020, дело
№ 33-23582/2020), иногда в судебной практике встречалась противоположная позиция (постановление
Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 ноября 2020 г. № 15АП-16996/2020 по делу
№ А32-51272/2019)», – пояснил он.

По мнению эксперта, Верховный Суд фактически сформулировал исключение из п. 17 ст. 39.16 ЗК: если лицо испрашивает участок в связи с тем, что на нем расположены принадлежащие ему объекты недвижимости, ему не может быть отказано на основании указанной нормы. «Такой подход представляется обоснованным. С момента, когда в документы территориального планирования вносится информация о планируемом размещении объекта, до момента, как начнут осуществляться первые действия, связанные с его размещением (в том числе изъятие), может пройти очень много времени. Если формально подходить к применению п. 17 ст. 39.16 ЗК, все это время отношения собственника недвижимости и собственника соответствующего участка фактически остаются неурегулированными. Такую ситуацию нельзя назвать приемлемой, и она не соответствует принципу единства судьбы участка и расположенной на нем недвижимости. Поэтому, как представляется, Верховный Суд принял верное решение, которое, как следует ожидать, повлияет на формирование судебной практики по подобным делам», – резюмировал Павел Лобачев.

Управляющий партнер юридической компании «Генезис» Артем Денисов считает, что в рассматриваемом деле во главу угла ставятся интересы коммерческой организации как собственника недвижимого имущества и, соответственно, право собственника на земельный участок под данными объектами недвижимости.

ВС, по мнению эксперта, пытается выровнять ситуацию, при этом не нарушив принцип единства правовой связи недвижимости и участка под ней. «Проблемой выступают процедурные вопросы, связанные с проведением торгов, и возможность предоставления титула на участок (аренда или право собственности). Кроме того, ситуация осложняется такими элементами, как назначение участка и наличие предусмотренного территориального планирования и (или) документации по планировке территории предназначения для размещения объектов федерального, регионального или местного значения. Таким образом, спор должен быть решен в плоскости соблюдения баланса интересов между собственником объектов недвижимости, расположенной на участке, и публичными интересами государства (муниципалитета), установившего ограничение оборотоспособности данного участка», – убежден Артем Денисов.