Застройщик не вправе свободно распоряжаться землей в той части, в которой сформированы участки под МКД

ВС разъяснил, что отсутствие четкого формирования и постановки земельного участка на кадастровый учет не может выступать в качестве основания для произвольного распоряжения земельным участком застройщиком без учета интересов собственников квартир в МКД, чьими правами данный участок обременен

По мнению одной из экспертов «АГ», суды апелляционной и кассационной инстанций проигнорировали ряд норм права, подлежащих применению, не разобрались ни в фактической, ни в правовой стороне дела, на что и указал ВС РФ. Другая отметила, что количество застроек с каждым годом продолжает расти, однако законодательство в данной части имеет ряд правовых пробелов, которые создают немало трудностей при правоприменении. Третья считает, что правовая позиция ВС однозначно сыграет роль в ситуациях произвольного распоряжения застройщиком или иными лицами общим имуществом собственников помещений МКД.

Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 16-КГ22-28-К4, в котором разъяснил особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества.

Раздел застройщиком земельного участка, на котором расположены МКД

3 мая 2013 г. ЗАО «Трансстрой» получило разрешение на строительство объекта капитального строительства «Комплекс жилой застройки “Пионер”» в Дзержинском районе г. Волгограда на земельном участке площадью 20 582 кв. м.

4 июня 2014 г. между Евгением Пахомовым и ЗАО «Трансстрой» был заключен договор участия в долевом строительстве. В июле 2016 г. застройщиком были получены разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Евгению Пахомову по акту приема-передачи была передана квартира, расположенная на первом этаже жилого дома, право собственности на которую было зарегистрировано в ЕГРН. Аналогично была осуществлена государственная регистрация права собственности на квартиры всех собственников квартир комплекса «Пионер», в том числе Анны Кожевниковой, Дмитрия Ромашина и Натальи Сбитневой.

1 марта 2017 г. единственным акционером ЗАО «Трансстрой» было принято решение о разделе принадлежащего обществу земельного участка площадью 20 858 кв. м на 13 участков, на одном из которых находятся возведенные застройщиком многоквартирные дома. Впоследствии право собственности на 12 вновь образованных земельных участков (за исключением земельного участка, на котором размещены семь многоквартирных домов) на основании договоров купли-продажи было зарегистрировано за ООО «Полином», Александром Кучминым, Гариком Григоряном и Араиком Егоряном.

31 апреля 2020 г. в ООО «Управляющая компания “ТЭРА”» поступило уведомление от Александра Кучмина о том, что он является собственником земельных участков, расположенных по территории комплекса жилой застройки «Пионер». К уведомлению приложены копии выписок из ЕГРП, подтверждающие регистрацию права собственности на земельные участки. При этом территориально эти земельные участки расположены на тех местах, где в настоящее время расположены парковочные места для жителей жилого комплекса. Таким образом, все парковочные места, расположенные на территории жилого комплекса, включая места для инвалидов, в настоящее время являются частной собственностью физического лица.

Позднее Евгений Пахомов, Анна Кожевникова, Дмитрий Ромашин и Наталья Сбитнева обратились в суд с иском о признании недействительными договора раздела земельного участка и договоров купли-продажи, а также о применении последствий недействительности сделок. Истцы указали, что в связи с государственной регистрацией права собственности на объект долевого строительства у них возникло право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на спорный земельный участок. Следовательно, общество не вправе было принимать решение о распоряжении данным земельным участком (его разделе) единолично, без согласия собственников помещений МКД.

Суды по-разному оценили действия застройщика

Решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от 9 февраля 2021 г. исковые требования были удовлетворены. Суд пришел к выводу, что с момента регистрации Евгением Пахомовым права собственности на квартиру в ЕГРН у застройщика прекратилось право собственности на земельный участок площадью 20 585 кв. м, а также возникло право общей долевой собственности на земельный участок у всех сособственников помещений в МКД. По мнению суда, общество «Трансстрой» незаконно произвело раздел земельного участка без согласия собственников помещений в многоквартирном доме жилого комплекса «Пионер», что свидетельствует о недействительности такого раздела и последующих сделок купли-продажи земельных участков. Суд также восстановил срок исковой давности, поскольку о нарушении прав истцам стало известно только 8 августа 2020 г., когда на территории земельного участка стали устанавливать блокираторы.

Вместе с тем Апелляционным определением
Волгоградского областного суда от 5 августа 2021 г. решение первой инстанции было отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований было отказано. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что собственники помещений в МКД в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельных участков для эксплуатации жилых домов не обращались. Право общей долевой собственности на земельный участок у каждого из собственников помещений в многоквартирном жилом доме возникает только в отношении того земельного участка, на котором непосредственно располагается соответствующий многоквартирный дом, тогда как сведений о формировании земельного участка под каждым из семи многоквартирных домов не представлено.

Апелляция разъяснила, что отсутствие права общей долевой собственности на весь спорный земельный участок у собственников помещений в МКД жилого комплекса «Пионер» подтверждается тем обстоятельством, что 13 октября 2017 г. из земельного участка был выделен в том числе земельный участок, на котором расположена газовая котельная, собственником которой является застройщик, и на данном участке отсутствуют элементы благоустройства, относящиеся к жилым домам.

Поскольку у истцов не возникло право общей собственности на земельный участок площадью 20 585 кв. м, общество было вправе осуществить его раздел и последующее отчуждение новых земельных участков, отметил апелляционный суд. По его мнению, отсутствуют правовые основания для признания раздела этого участка недействительным, для признания недействительными договоров купли-продажи и применения последствий их недействительности. Также апелляция добавила, что областное управление Россрестра является ненадлежащим ответчиком по делу и требования к нему не подлежали удовлетворению, поскольку оно не является субъектом спорных правоотношений, не имеет собственного материально-правового интереса и не предъявляет самостоятельных требований относительно предмета спора. Кассация согласилась с выводами апелляции.

ВС указал на ошибки нижестоящих судов

Впоследствии Наталья Сбитнева обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд, в которой поставила вопрос об отмене судебных актов апелляционной и кассационной инстанций. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что согласно п. 13 ст. 39.20 ЗК РФ особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

ВС разъяснил, что государственная регистрация права хотя бы одного собственника помещения в МКД и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество МКД, в том числе на земельный участок, являются юридическим актом подтверждения и признания государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Обращаясь к разъяснениям Минстроя России (в Письме от 10 октября 2017 г. № 36323-НС/07), Минэкономразвития России (в Письме от 5 октября 2017 г. № Д23и-5777), Суд указал, что разрешение на ввод в эксплуатацию построенного МКД и иных объектов недвижимого имущества, входящих в его состав, может быть выдано в том числе и в случае строительства нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов капитального строительства на одном земельном участке, сведения о местоположении границ которого внесены в государственный реестр недвижимости. В этом случае, поскольку государственный кадастровый учет земельного участка, на котором расположены один МКД и иные входящие в состав такого дома объекты, не осуществлен, то при государственной регистрации права собственности на помещение в таком многоквартирном доме не осуществляется одновременно регистрация права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок, уточняется в определении.

Подчеркивается, что по общему правилу п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образованию новых земельных участков должно предшествовать получение на это письменного согласия субъектов прав на соответствующие исходные земельные участки, если преобразование этих участков производится не по инициативе указанных субъектов. Судебная коллегия установила, что указанные нормы закона при разрешении настоящего спора судом апелляционной инстанции и кассационным судом общей юрисдикции не учтены.

ВС отметил: судами оставлено без внимания, что раздел спорного земельного участка осуществлен застройщиком и собственником земельного участка – ЗАО «Трансстрой» без согласования с собственниками жилых помещений расположенных на данном участке МКД. С учетом этого сделан ошибочный вывод об отсутствии нарушения прав истцов на земельный участок в связи с тем, что земельные участки для эксплуатации каждого МКД не сформированы и не поставлены на кадастровый учет. Между тем отсутствие такого учета не может быть расценено в качестве возможности застройщика произвольно и по своему усмотрению осуществлять преобразование исходного участка без соблюдения прав и законных интересов лиц, чьими правами данный участок обременен.

В определении указано, что судом апелляционной инстанции не определено в качестве юридически значимого и не установлено обстоятельство того, какая площадь земельного участка необходима для эксплуатации каждого многоквартирного дома, построенного на спорном земельном участке. Так, не дано оценки документам, представленным застройщиком для получения разрешений на ввод МКД в эксплуатацию, не установлено, каким образом при проектировании застройки комплекса была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку. Выводы суда апелляционной инстанции о необоснованности заявленных истцами требований сделаны без проверки соответствия отведенного под многоквартирными жилыми домами земельного участка нормативам градостроительного проектирования и межевания с учетом положений ст. 38, 43 ГрК РФ, пояснил ВС.

Судебная коллегия приняла во внимание, что в обоснование исковых требований истцы также ссылались на то, что отдельно стоящие жилые дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, являются составной частью сложного недвижимого имущества – имущества общего пользования собственников помещений в МКД. Между тем, как подчеркнул ВС, судами при рассмотрении дела не разрешался вопрос, являются ли МКД единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры, элементами озеленения, с учетом условий договоров долевого участия, заключенных с истцами и другими лицами о строительстве комплекса жилой застройки, и условий проектной декларации по строительству.

«Таким образом, поскольку спорный земельный участок изначально находился в собственности застройщика, на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и по передаче в общую долевую собственность земельных участков, сформированных по правилам п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Собственник-застройщик был не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными домами», – отмечается в определении.

ВС указал: если утверждения истцов о том, что в границах спорных участков, принадлежащих ответчикам, находятся земли, относящиеся к общему имуществу, соответствовали действительности, то сделки по распоряжению такими участками следовало признать ничтожными на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ. В таком случае эти сделки противоречат существу законодательного регулирования, принципу единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирном жилом доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также нарушают охраняемые законом интересы собственников помещений МКД.

ВС добавил, что кассационным судом, проверявшим законность апелляционного определения, допущенные нарушения устранены не были. Таким образом, Верховный Суд отменил оспариваемые судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Эксперты «АГ» прокомментировали позицию ВС

Адвокат КА «Свердловская областная гильдия адвокатов» Мария Стальнова отметила, что рассмотренная проблема, безусловно, является важной и перед Верховным Судом была поставлена не впервые. По ее мнению, значимым является то, что ВС отреагировал на допущенные нарушения судов апелляционной и кассационной инстанций. Она подчеркнула, что в рассматриваемом случае суды нижестоящих инстанций проигнорировали ряд норм права, подлежащих применению, не разобрались ни в фактической, ни в правовой стороне дела, на что и указал ВС РФ.

«При рассмотрении дела важно понимать не только то, что земельные участки находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, но также и момент возникновения права долевой собственности на земельный участок. Данное дело осложняется тем, что на одном земельном участке находится несколько домов, в связи с этим возникает вопрос: какие основания для возникновения права общей долевой собственности у собственников помещений одного дома на земельный участок, находящийся под другим домом? Необходимо исследовать, являются ли данные дома единым комплексом, связанным объектами инфраструктуры, или таковым не являются», – прокомментировала Мария Стальнова.

Эксперт отметила: требует внимания утверждение апелляционного суда о том, что право долевой собственности возникает в отношении земельного участка, на котором расположен только непосредственно сам дом, тогда как согласно ст. 36 ЖК РФ нужно учитывать также часть земельного участка, где находятся элементы благоустройства данного дома. Мария Стальнова полагает, что суть проблемы лишь в том, что суды не разобрались во всем объеме норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Частнопрактикующий юрист, основатель юридического кабинета Костяковой С.О. в г. Барнауле Светлана Костякова также считает поставленную проблему актуальной: «Количество застроек с каждым годом продолжает расти, однако законодательство в данной части продолжает оставаться несовершенным: имеет ряд правовых пробелов, которые создают немало трудностей при правоприменении, а при отсутствии каких-либо разъяснений со стороны высших судов становятся причиной формирования противоречивой судебной практики».

Эксперт согласна с позицией ВС РФ, поскольку в рассматриваемом случае речь идет о серьезном нарушении прав собственников жилых помещений, а именно: застройщиком и собственником земельного участка был совершен раздел земельного участка без предварительного согласования с другими собственниками данного земельного участка, в связи с тем что земельные участки для эксплуатации каждого многоквартирного дома не были надлежащим образом сформированы и поставлены на кадастровый учет.

Светлана Костякова напомнила: согласно ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Она обратила внимание, что эта норма на данный момент закрепляет и исключения, т.е. случаи, когда такое согласие от землепользователей не требуется, – их на данный момент всего шесть, и этот перечень является закрытым. Под исключительный случай ситуация, по которой было вынесено рассматриваемое определение ВС, не подпадает, а значит, и вопрос о разделе участка должен был изначально решен с применением общего порядка – запросом со стороны застройщика согласия на раздел участка у землепользователей (собственников квартир), пояснила эксперт.

Как указала адвокат МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова, действующее законодательство устанавливает порядок возникновения у собственников помещений в МКД права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен дом, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Именно поэтому кажется весьма логичной позиция ВС РФ о том, что в случае отсутствия государственного кадастрового учета земельного участка под конкретным МКД право общей долевой собственности на земельный участок у собственников не возникает, полагает эксперт.

«Рассматривая данный спор, ВС РФ изменил момент возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен МКД. Высшая инстанция указывает, что при приобретении помещения в МКД у собственника одновременно возникает также право общей долевой собственности и на землю под этим МКД. Эта позиция позволяет прийти к мнению о том, что права на земельный участок, на котором расположен МКД, у собственников помещений в МКД де-факто возникают вне зависимости от того, сформирован земельный участок под конкретным МКД или нет», – поделилась Анастасия Иванова.

Учитывая, что данная категория спора не первый раз изучается ВС РФ, эксперт считает, что его правовая позиция однозначно сыграет роль в ситуациях произвольного распоряжения застройщиком или иными лицами общим имуществом собственников помещений МКД.

Анжела Арстанова