ВС разъяснил правила изменения арендной платы за пользование участком, находящимся в госсобственности

Суд указал, что неуведомление арендодателем об изменении регулируемой арендной платы не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами

Одна из экспертов заметила, что споры, связанные с правильным применением ставки арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, уже не первый год традиционно являются одними из наиболее многочисленных. Другая отметила, что ВС указал на право арендатора оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы за период, предшествующий дате получения уведомления о повышении цены, что свидетельствует о защите интересов частного лица от применения штрафных санкций. Третья подчеркнула, что суды всегда были более лояльны к государственным арендодателям, что подтверждает и данное определение.

18 сентября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС23-8437 по делу № А40-63632/2022 о начислении арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы за пользование земельным участком, находящимся в федеральной собственности.

23 декабря 2019 г. Федеральное агентство морского и речного транспорта и АО «Мурманский морской рыбный порт» заключили договор аренды земельного участка федеральной собственности. В соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению о применении условий договора к отношениям, возникшим до его заключения с даты государственной регистрации права РФ на земельный участок, т.е. с 27 января 2017 г. Согласно договору арендная плата была установлена в соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 2 июня 2012 г. № 322 в размере 1,5% от кадастровой стоимости.

Впоследствии порт не в полном объеме внес арендную плату за 2021 г., не оплатил аренду за период с января 2017 г. по декабрь 2019 г., а также за первый и второй кварталы 2022 г. В результате, согласно расчету Росморречфлота, за портом образовался долг в размере 1,4 млн руб., кроме того, ему были начислены пени в размере около 2 млн руб. Росморречфлот направил контрагенту претензию, которая была оставлена без удовлетворения, после чего ведомство обратилось в арбитражный суд.

Первая инстанция исковые требования удовлетворила частично. С таким решением согласились суды апелляционной и кассационной инстанций. Они руководствовались положениями ст. 307, 309, 310, 329, 330, 614 ГК РФ, ст. 1, 65 ЗК РФ, Постановлением Правительства РФ от 28 марта 2022 г. № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами». Суды исходили из того, что в соответствии с договором размер арендной платы считается измененным с момента направления арендодателем арендатору письменного уведомления. Поскольку агентство известило общество письмом от 6 октября 2021 г., то изменения арендной ставки считаются внесенными в договор с четвертого квартала 2021 г. Вместе с этим расчет суммы задолженности произведен истцом без учета данного обстоятельства, как если бы размер арендной платы был изменен с 1 квартала 2021 г. В результате с порта были взысканы 1,4 млн руб. основного долга и 1,3 млн руб. неустойки за период с 12 января 2020 г. по 31 марта 2022 г.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Росморречфлот обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что, как следует из п. 2 ст. 16 ЗК РФ, разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований осуществляется в соответствии с ЗК и федеральными законами. Суд указал, что морской порт является объектом федерального транспорта, находящимся в ведении федеральных органов исполнительной власти в области транспорта, а территория морского порта в силу закона относится к федеральной собственности.

ВС разъяснил, что в силу Положения о Федеральном агентстве морского и речного транспорта, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23 июля 2004 г. № 371, агентство осуществляет предоставление земельных участков, которые находятся в федеральной собственности. Приведенные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в определениях ВС РФ от 13 июня 2018 г. № 307-КГ17-23029; от 26 января 2021 г. № 305-ЭС20-15891; от 26 января 2021 г. № 305-ЭС20-15655. Из ст. 424 ГК РФ следует, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами или органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Обращаясь к разъяснениям п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73, Верховный Суд подчеркнул, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что в силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Экономколлегия отметила, что Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ. Пунктом 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом, как уточнил ВС, арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленный в Законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды. Согласно п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ № 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительное изменение договора аренды не требуется.

Судебная коллегия указала: вывод судов о том, что индексация на основании Закона о федеральном бюджете на 2021 г. и на плановый период 2022 и 2023 гг. применяется только с четвертого квартала 2021 г., поскольку в силу договора изменение размера арендной платы (в том числе на размер уровня инфляции) считается внесенным в договор с даты направления арендодателем уведомления (6 октября 2021 г.), является необоснованным. ВС разъяснил, что спорный договор аренды заключен 23 декабря 2019 г., следовательно, на 2021 г. размер уровня инфляции должен быть применен с 1 января 2021 г.

ВС добавил, что спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора. Неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении регулируемой арендной платы не освобождают арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений ст. 406 ГК РФ позволяют ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы, пояснено в определении. Данный вывод соответствует разъяснениям, приведенным в п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 за 2019 г.

Таким образом, Верховный Суд отменил состоявшиеся по делу судебные акты, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС указал, что при новом рассмотрении дела суду надлежит, учитывая изложенное, произвести расчет задолженности с применением коэффициента инфляции, установленного федеральным законом на 2021 г., проверить правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Частнопрактикующий юрист Светлана Костякова отметила, что судебные споры, связанные с правильным применением ставки арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, уже не первый год традиционно являются одними из наиболее многочисленных споров, затрагивающих правоотношения, связанные с арендой земельных участков. По ее мнению, частота возникновения сложностей в данной области объясняется наличием ряда нюансов, присущих правовому механизму предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, понять и учесть которые получается далеко не всегда и не всем участникам данного вида правоотношений. Эксперт добавила, что Верховный Суд повторил свою ранее изложенную и закрепленную в обзорах практики позицию, которой и следует придерживаться судам при разрешении данной разновидности споров.

Как отметила адвокат МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова, ВС указывает на то, что наличие в договоре аренды условия о необходимости направления уведомления об изменении арендной платы не влияет на дату возникновения обязанности у арендатора по уплате арендных платежей в ином размере. Возникновение обязанности арендатора связано не с получением уведомления, а с наступлением периода, в котором размер арендной платы подлежит увеличению на основании уровня инфляции.

Анастасия Иванова полагает, что ВС РФ указал на отсутствие баланса частных и публичных интересов, поскольку неуведомление о повышении арендой платы не исключает обязанность арендатора по ее уплате в увеличенном размере: «Важно, что с учетом отсутствия уведомления задолженность по арендной плате может возникнуть у добросовестного арендатора и в конце календарного года и будет подлежать уплате в полном объеме. Изложенное свидетельствует о более уязвимом положении частного лица и предполагает, что арендатор должен знать о ежегодном повышении арендных платежей».

Однако, как отметила эксперт, ВС указал на право арендатора оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы за период, предшествующий дате получения уведомления о повышении цены, что свидетельствует о защите интересов частного лица от применения штрафных санкций, поскольку самостоятельный расчет арендных платежей и уплата их с учетом инфляции со стороны арендатора, до получения уведомления о повышении, не предусмотрены действующим законодательством.

Юрист АБ Asterisk Софья Волкова считает, что вопросы взыскания арендных платежей и аспекты, связанные с правилами их начисления, актуальны всегда. По ее мнению, суды всегда были более лояльны к государственным арендодателям, что подтверждает и обсуждаемый судебный акт. «Несмотря на то что договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении регулируемой арендной платы не освобождают арендатора от обязательства заплатить за аренду в установленном размере. В качестве защиты арендатору остается только право оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы», – отметила эксперт.

Анжела Арстанова