Субъекты МСП имеют право на рассрочку оплаты приобретаемого участка при приватизации имущества на нем

ВС подчеркнул, что публичные органы не должны включать в договоры купли-продажи требования, которые для субъектов малого и среднего предпринимательства фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа

Как заметил один из экспертов «АГ», в данном случае, вместо того чтобы урегулировать все вопросы выкупа недвижимости, Управление Росимущества отказало в выкупе, а проиграв дело, стало чинить препятствия в исполнении решения суда путем создания неудобных и затруднительных условий для предпринимателей. Другой подчеркнул, что ключевым критерием в данной категории споров является основанное на законе соблюдение баланса публичных и частных интересов.

25 ноября Верховный Суд вынес Определение № 301-ЭС24-12888 по делу № А17-3262/2022, в котором разъяснил, были ли у судов основания для включения в договор купли-продажи условия о предоставлении субъекту малого и среднего предпринимательства рассрочки в части оплаты приобретаемых земельных участков.

ООО «СУОР Ивгорстрой», являясь арендатором комплекса федерального имущества, обратилось к арендодателю – Межрегиональному территориальному управлению Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого недвижимого имущества. 9 апреля 2019 г. ведомство отказало обществу в реализации этого права.

АС Владимирской области решением от 8 июня 2021 г. по делу № А11-8684/2019 признал данный отказ незаконным и обязал управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества посредством совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Закона об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (Закон № 159-ФЗ). Данное решение оставлено без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций.

В связи с длительным неисполнением решения суда общество направило в адрес управления проект договора купли-продажи арендуемого федерального имущества. 17 марта 2022 г. ведомство направило в адрес общества два распоряжения об условиях приватизации объектов недвижимости, используемых по договору аренды, и проекты договоров купли-продажи имущества.

Не согласившись с приведенным в проекте ДКП перечнем выкупаемого имущества, его выкупной стоимостью и порядком оплаты, общество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании Управления Росимущества заключить ДКП на условиях, предложенных покупателем. Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, суд обязал управление заключить с обществом ДКП, содержащий условия, приведенные в резолютивной части судебного акта, в том числе по предмету выкупного имущества, цены имущества, порядка оплаты, рассрочки, залога. Включая в договор условие о рассрочке оплаты выкупной цены отчуждаемого имущества, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 5 Закона № 159-ФЗ, в силу ч. 2 которой право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Суд апелляционной инстанции согласился с этим.

Вместе с тем суд округа отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Сославшись на разъяснения, содержащиеся в абз. 5 ч. 4 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134, кассация пришла к выводу, что поскольку действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, то у судов не было оснований для включения в договор условия о предоставлении рассрочки. Окружной суд указал, что субъекты малого или среднего предпринимательства вправе приобрести земельные участки, находящиеся в публичной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации, поэтому с учетом позиции общества и наличия у него намерения выкупить одновременно объекты с земельными участками необходимо скорректировать условия договора купли-продажи или в отношении порядка оплаты приватизируемого имущества, или в части предмета договора и цены.

Общество «СУОР Ивгорстрой» подало кассационную жалобу в Верховный Суд, в которой, ссылаясь на нарушение судом кассационной инстанции норм материального и процессуального права, просило пересмотреть в кассационном порядке указанный судебный акт. Изучив жалобу, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС указала, что в силу ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом № 159-ФЗ.

ВС отметил, что действие названного закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации (абз. 5 ч. 4 п. 1 Информационного письма ВАС РФ № 134), в том числе при приобретении в собственность указанными субъектами арендованных отдельно стоящих зданий и сооружений в порядке Закона № 159-ФЗ одновременно с земельными участками, на которых такие объекты расположены. В силу ст. 28 Закона о приватизации и п. 7 ст. 3 Закона № 137-ФЗ приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка, принадлежащего продавцу, является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлениях от 23 марта 2010 г. № 14831/09 и от 3 апреля 2012 г. № 14556/11.

Экономколлегия сочла, что вывод окружного суда о необходимости с учетом позиции общества скорректировать условия договора купли-продажи в части предмета договора и цены и предусмотреть договором передачу в собственность общества только зданий и сооружений без земельных участков, занятых недвижимостью и необходимых для ее использования, противоречит требованиям приведенных норм законодательства и правовой позиции Президиума ВАС РФ.

Как указал Верховный Суд, ст. 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных данным законом, в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность. Согласно правовой позиции ВАС РФ, сформулированной в Постановлении от 3 апреля 2012 г. № 14556/11, и ВС РФ, приведенной в определениях от 6 июня 2017 г. № 306-ЭС17-737 и от 18 августа 2022 г. № 305-ЭС22-6663, в случае одновременного приобретения на основании положений Закона № 159-ФЗ здания и земельного участка, ввиду того что покупатель не является собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка определяется исходя из рыночной стоимости данного имущества, пояснил Суд.

В определении отмечается: ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами МСП при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. В силу ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту МСП при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Со ссылкой на определения КС РФ от 8 февраля 2011 г. № 131-О-О, № 132-О-О ВС пояснил, что вышеуказанное правовое регулирование направлено на создание субъектам МСП максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи. Определяя условия этих договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, публичные органы не должны включать в них требования, которые для субъектов МСП фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа, добавил Суд.

Таким образом, ВС разъяснил: приобретение арендованного отдельно стоящего здания или сооружения в порядке Закона № 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, на котором здание расположено, за исключением случаев, указанных в земельном законодательстве и иных федеральных законах, а предусмотренный ст. 5 Закона № 159-ФЗ порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, в том числе и на земельный участок. Иное толкование противоречит цели принятия Закона № 159-ФЗ, состоящей в оказании адресной поддержки субъектам МСП посредством установления для них временной преференции, направленной на их участие в приватизации, и может привести к существенному нарушению прав арендаторов зданий при реализации ими права, предусмотренного Законом № 159-ФЗ, на выкуп арендованного ими имущества с учетом необходимости одновременного приобретения ими здания и земельного участка, на котором здание расположено, исходя из их рыночной стоимости.

Верховный Суд отметил, что возложение на субъекты малого и среднего предпринимательства обязанности единовременно выплатить рыночную стоимость земельного участка существенно снизило бы возможность арендаторов выкупить арендованные здания и поставило бы их в неравное положение с иными субъектами малого и среднего предпринимательства, арендующими лишь помещения в зданиях. Поскольку в данном случае общество выбрало в соответствии с Законом № 159-ФЗ порядок оплаты приобретаемого недвижимого имущества в рассрочку, суды первой и апелляционной инстанций, утверждая условия ДКП, правомерно определили порядок оплаты по выбору покупателя – с установлением рассрочки на пять лет со дня его заключения в отношении суммы всей выкупной стоимости – за объекты и земельные участки, на которых они расположены.

Таким образом, ВС пришел к выводу, что у окружного суда не было законных оснований для отмены судебных актов первой и апелляционной инстанций и направления дела на новое рассмотрение, и отменил постановление кассации, оставив в силе решения нижестоящих судов.

Адвокат LebEdEV & barristers Антон Лебедев отметил, что в данном случае, вместо того чтобы урегулировать все вопросы выкупа недвижимости, Управление Росимущества отказало в выкупе, а проиграв дело, стало чинить препятствия в исполнении решения суда путем создания неудобных и затруднительных условий для предпринимателей. «Возможно, чиновники в принципе не хотели принимать какое-либо решение и этот вопрос отдали вместе с ответственностью на откуп суду, однако и суды справились с ним не с первого раза. Таким образом, на решение простого вопроса предприниматели потратили пять лет, и им чинили препятствия весь этот срок», – прокомментировал адвокат.

Управляющий партнер АБ «Аргумент» Станислав Анохин подчеркнул, что вопрос отчуждения имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами МСП, является актуальным, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика. По словам адвоката, ключевым критерием по данной категории споров является основанное на законе соблюдение баланса публичных и частных интересов. При этом законодателем приняты меры адресной поддержки субъектам МСП посредством установления для них временной преференции в приватизации, путем принятия Закона № 159-ФЗ, добавил он. «Вывод, изложенный в определении, о том, что приобретение арендованного отдельно стоящего здания в порядке Закона № 159-ФЗ осуществляется одновременно с земельным участком, а предусмотренный порядок оплаты распространяется на все приобретаемые объекты недвижимости, является верным и позволяет внести определенность в данную категорию споров», – считает эксперт.

Анжела Арстанова