ВС напомнил порядок определения платы за предоставленный в аренду без торгов участок, принадлежащий РФ

Верховный Суд указал, что индексация арендной платы на размер уровня инфляции не проводится только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости участка

По мнению одного из экспертов, позиция ВС, изложенная в определении, будет применяться арендодателями, которые до настоящего времени не закрепляли в договорах индексацию цены аренды участков, определенной по кадастровой стоимости, что увеличит финансовую нагрузку на арендаторов. Другой считает, что данное определение не влияет на правоотношения сторон, поскольку спорное условие договора об изменении арендной платы на размер уровня инфляции в любом случае подлежит применению в силу требований законодательства.

Верховный Суд РФ опубликовал Определение
от 28 ноября № 19-КГ23-26-К5, в котором рассмотрел вопрос о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды земельного участка, принадлежащего Российской Федерации.

21 июля 2008 г. было зарегистрировано право собственности РФ на земельный участок площадью в 19,5 тыс. кв м. Впоследствии 19 марта 2013 г. Александр Алейник выиграл аукцион, и с тех пор ему на основании договора купли-продажи федерального имущества принадлежат объекты недвижимого имущества, находящиеся на этом участке.

1 марта 2021 г. Александр Алейник обратился в Управление делами Президента РФ с заявлением об аренде земельного участка без проведения торгов на основании подп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. На основании обращения был подготовлен проект договора аренды, который 7 июня был направлен заявителю. 23 июня А. Алейник направил протокол разногласий по преамбуле, положениям представленной редакции договора аренды участка, а также преамбуле акта приема-передачи к договору. Письмом от 27 июля 2021 г. управление отклонило протокол разногласий, указав на доработку отдельных положений проекта договора. 29 июля того же года данное письмо было направлено Александру Алейнику. В ответ 1 сентября 2021 г. он сообщил, что договор аренды в предложенной редакции не может быть согласован, и повторно направил протокол разногласий. В дальнейшем каких-либо действий по заключению договора в отношении участка А. Алейник не предпринимал.

Управление делами Президента РФ обратилось в суд с иском к Александру Алейнику о возложении обязанности заключить договор аренды участка. По мнению истца, разногласия по условиям договора, которые ответчик указал в протоколе разногласий, возникли еще до заключения договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, в связи с чем такие разногласия не подлежат урегулированию в судебном порядке при разрешении данного спора. Поскольку ответчик не подписал проект договора, Управление с учетом п. 8 ст. 39.20 ЗК вправе заявить в суд требование о возложении обязанности заключить договор аренды на условиях проекта, предложенного истцом.

Александр Алейник обратился в суд со встречным иском к Управлению о признании недействительным договора аренды земельного участка в части и возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка на предложенных им условиях. Он указал, что условия договора аренды, предложенные Управлением, содержат ряд положений, не соответствующих фактическим данным, а также положениям действующих нормативно-правовых актов. Он полагал, что представленный Управлением договор не относится к числу публичных, требования о возложении обязанности заключить договор аренды неправомерны, в связи с чем обязанность заключить данный договор у него отсутствует, заключение договора возможно только с согласия арендатора. Александр Алейник просил признать недействительным договор аренды земельного участка на условиях, предложенных Управлением, в части п. 3.2, 3.5.3, 7.3, и возложить обязанность заключить договор на предложенных им условиях.

Пятигорский городской суд Ставропольского края удовлетворил требования Управления. Со ссылкой на положения ст. 445, 446 ГК и ст. 39.20 ЗК он отметил, что на спорном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Александру Алейнику, при этом он уклоняется от заключения договора аренды земельного участка. Установив наличие обязанности ответчика заключить договор аренды, суд пришел к выводу о возложении на ответчика соответствующей обязанности на предложенных истцом условиях. Он также заключил, что предметом рассматриваемого дела не является преддоговорный спор, поскольку ответчик не представил доказательства обращения с иском об урегулировании разногласий в срок 30 дней со дня истечения срока для акцепта, в связи с чем отказал в удовлетворении встречных исковых требований.

Апелляция изменила решение первой инстанции. Руководствуясь положениями ст. 421, 422 ГК, она исходила из того, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при уклонении от его заключения сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению условий, которые должны соответствовать требованиям действующего законодательства, в связи с чем пришла к выводу об исключении из условий договора аренды п. 3.5.3 и изменила абз. 4 п. 3.2 и п. 7.3 договора. Кассация согласилась с выводами апелляции.

Управление делами Президента РФ обратилось в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что в соответствии со ст. 606 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование. В силу п. 1 ст. 39.7 ЗК размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. Подпунктом 1 п. 3 ст. 39.7 ЗК предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливает правительство.

Как отметил ВС, во исполнение указанных положений постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности государства, регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за такие земли. В п. 8 Правил установлено, что при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за тем, в котором заключен договор.

Верховный Суд отметил, что в случае уточнения предусмотренных п. 3 и 5 Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за участок, арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором изменились указанные условия. В этом случае предусмотренное абз. 1 п. 8 Правил положение об изменении арендодателем в одностороннем порядке арендной платы на размер уровня инфляции, установленного законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, не применяется. В силу п. 9 Правил при заключении договора аренды, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в п. 8 Правил, не проводится.

Судебная коллегия сослалась на правовую позицию, содержащуюся в Обзоре судебной практики № 2, утвержденном Президиумом ВС 26 июня 2015 г., согласно которой подход, содержащийся в п. 9 Правил, предполагает отсутствие учета изменений размера уровня инфляции, установленного законом о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости участка. Поэтому при расчете арендной платы за участки, находящиеся в федеральной собственности, на основании кадастровой стоимости должна производиться индексация арендной платы с учетом уровня инфляции на очередной финансовый год и плановый период. В случае изменения кадастровой стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.

Исключая из условий договора аренды п. 3.5.3, в соответствии с которым размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, но не ранее чем через год после последнего изменения арендной платы, на размер уровня инфляции, апелляция пришла к выводу, что положения п. 3.5.3 договора не соответствуют положениям п. 9 Правил, указав, что при расчете арендной платы на основании кадастровой стоимости индексация с учетом уровня инфляции проводиться не должна. Между тем, указал Верховный Суд, данный вывод апелляции сделан без учета приведенных норм права и правовой позиции, содержащейся в Обзоре судебной практики № 2 за 2015 г.

ВС подчеркнул, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (п. 8 Правил), и в связи с изменением кадастровой стоимости участка (п. 9 Правил). Из положений п. 8 и 9 Правил в их системной взаимосвязи следует, что индексация арендной платы на размер инфляции не проводится только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости участка.

Таким образом, пояснил Верховный Суд, п. 3.5.3 договора аренды, в соответствии с которым размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке ежегодно, но не ранее чем через год после последнего изменения арендной платы, на размер уровня инфляции, не противоречит положениям п. 9 Правил, что не было учтено апелляционной инстанцией. Исходя из изложенного Судебная коллегия по гражданским делам ВС отменила решения апелляции и кассации в части исключения из условий договора аренды п. 3.5.3, а дело вернула на новое апелляционное рассмотрение.

Как указал в комментарии «АГ» партнер КА «Муранов, Черняков и партнеры», заместитель директора Института исследований национального и сравнительного права НИУ ВШЭ Олег Москвитин, суд апелляционной инстанции отметил, что спорный договор содержит начисление размера арендной платы, исходя из кадастровой стоимости участка. «Следовательно, по мнению апелляции, п. 8 Правил о возможности индексации аренды в соответствии с инфляцией применению не подлежал, а спорный пункт договора подлежал исключению», – считает он.

«Из Правил (п. 9) действительно можно сделать вывод, что индексация неприменима к случаям исчисления арендной платы по кадастровой стоимости. Однако Верховный Суд дал свое прочтение этого положения Правил. Из положений п. 8 и 9 Правил в их системной взаимосвязи следует, что индексация арендной платы на размер уровня инфляции не проводится только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка», – добавил эксперт.

Олег Москвитин считает, что сформированная таким образом практика ВС будет активно применяться публичными собственниками (арендодателями) земли, которые до настоящего времени не закрепляли в договорах индексацию аренды, определенной по кадастровой стоимости. «Это увеличит финансовую нагрузку на арендаторов, учитывая, что официальная ставка инфляции в настоящее время достаточно высока», – заключил он.

По мнению адвоката АП г. Москвы Владимира Мамича, данное определение ВС не окажет влияния на правоотношения сторон, поскольку спорное условие договора об изменении арендной платы на размер уровня инфляции в любом случае подлежит применению в силу требований законодательства. Следовательно, добавил он, не имеет значение факт отражения данного спорного условия непосредственно в тексте договора.

Адвокат отметил, что изменение арендной платы на размер уровня инфляции не является объективным, поскольку не отражает реального рыночного изменения цены аренды. В то время как размер уровня инфляции в РФ от года к году имеет положительное значение, рыночная стоимость аренды – а применительно к данному спору кадастровая стоимость земли – может уменьшаться. «То есть изменение арендной платы на размер уровня инфляции предполагает постоянное увеличение арендной платы от года к году без учета рыночных условий аренды. Однако данное замечание относится к требованиям законодательства РФ, но не к рассматриваемому определению», – заметил Владимир Мамич.

Марина Нагорная