ВС пояснил, почему земля базы отдыха не может быть в частной собственности

Суд отметил, что она расположена в границах зон горно-санитарной охраны курорта местного значения и охраны памятников археологии, частично находится в зоне объектов автотранспорта, а также в пределах морской водоохранной зоны

По мнению одного эксперта, вынесенное Верховным Судом определение может способствовать более четкому и последовательному применению законодательства в области земельных отношений, что, в свою очередь, может привести к снижению на практике числа спорных ситуаций. Другая сочла, что позиция ВС РФ соответствует сложившейся практике: если доказано наличие хотя бы одного основания для отнесения земельного участка к ограниченным в обороте, то отказ уполномоченного органа в предоставлении его в частную собственность будет признан правомерным.

Верховный Суд вынес Определение
по делу № 18-КГ23-73-К4, в котором перечислил ряд причин, почему земельный участок на территории базы отдыха не может быть передан в частную собственность владельца нескольких зданий этой базы.

С 1994 г. на территории базы отдыха «Дружба» на черноморском побережье Краснодарского края ежегодно проходит Всероссийский детский фестиваль «Казачок», учредителем этого мероприятия является, в частности, краевая администрация. В ноябре 2012 г. между ООО «Педагогический центр “Каникулы”» и Департаментом имущественных отношений Краснодарского края был заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, на котором расположена эта база отдыха. В сентябре 2013 г. арендатор уступил свои права по арендному договору Федору Лопатину. Спустя семь лет этот гражданин приобрел у общества несколько объектов недвижимости базы отдыха, на которые зарегистрировал право собственности.

В апреле 2021 г. Федор Лопатин обратился к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью свыше 3,5 тыс. кв. м, расположенного на побережье Черного моря, для эксплуатации и обслуживания базы отдыха. Согласно сведениям ЕГРН земельный участок имеет категорию земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – «для эксплуатации базы отдыха “Дружба”». Департамент отказал в удовлетворении требования со ссылкой на то, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением ряда случаев, а также на то, что этот участок земли расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта местного значения. Заявителю также было разъяснено, что право собственника объекта недвижимости на приобретение занимаемого им земельного участка может быть реализовано в том размере, какой определяется площадью застройки соответствующего участка и площадью, нужной для его использования.

Федор Лопатин оспорил отказ в судебном порядке со ссылкой на то, что является собственником ряда недвижимости, расположенной на спорном участке земли. Он просил суд обязать ответчика предоставить ему в собственность без проведения торгов путем выкупа испрашиваемый земельный участок и заключить с ним договор купли-продажи этого актива.

Рассмотрев дело, суд пришел к выводу, что спорный участок не был переведен в категорию земель особо охраняемых природных территорий, в отношении него не имелось НПА о его изъятии из хозяйственного оборота либо каких-то ограничений в таком обороте. Со ссылкой на результаты проведенной экспертизы он отметил, что спорный участок не является объектом культурного наследия, а факт его нахождения в границах зоны охраны культурного наследия «Братская могила Советских воинов» не препятствует его использованию при условии выполнения требований законодательства. Кроме того, участок расположен в границах второй горно-санитарной зоны охраны – для охраны береговой полосы Черного моря и грязевых месторождений, но за пределами береговой полосы. В связи с этим суд удовлетворил иск, обязав Департамент предоставить истцу право выкупа спорной земли по цене ее кадастровой стоимости. Также на ответчика была возложена обязанность в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу, подготовить и направить Лопатину проект договора купли-продажи участка земли.

Апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в удовлетворении иска, посчитав, что истцом не соблюден порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установленный ст. 39.14 и 39.17 Земельного кодекса. Кроме того, указал апелляционный суд, отнесение спорного земельного участка к землям второй зоны округа горно-санитарной охраны свидетельствует о его ограниченной оборотоспособности, при этом он частично находится в зоне «ИТ-2» – объектов автомобильного транспорта, относящейся к территориям общего пользования. Впоследствии кассация отменила апелляционное определение и оставила в силе решение первой инстанции.

Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что апелляционный суд обоснованно признал выводы первой инстанции противоречащими материалам дела и не соответствующими установленным по делу обстоятельствам. Спорный участок земли, как отметил ВС со ссылкой на ряд НПА, расположен в границах зоны ограничений. Данное обстоятельство также подтверждается заключением проведенной по делу судебной экспертизы, которой установлено, что этот участок находится в границах второй зоны горно-санитарной охраны курорта местного значения – для охраны береговой полосы Черного моря, а также грязевых месторождений двух местных лиманов. Соответственно, эта земля в силу закона является особо охраняемой природной территорией и приватизации не подлежит.

Кроме того, заметил Суд со ссылкой на генплан сельского поселения, испрашиваемый истцом, земельный участок ограничен в обороте по причине расположения на территории общего пользования, поскольку он расположен в границах населенного пункта, на территории курортных учреждений, частично на территории общего пользования – основные улицы и дороги местного значения. Соответственно, он находится в территориальной зоне «К-2» – зоне размещения объектов курортного и лечебно-оздоровительного назначения, а также частично в территориальной зоне «ИТ-2» – зоне объектов автомобильного транспорта. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).

«Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что спорный земельный участок расположен в двух территориальных зонах, что недопустимо на основании ст. 85 Земельного кодекса РФ, поскольку нахождение испрашиваемого земельного участка одновременно в двух территориальных зонах, если одна из зон является территорией общего пользования, противоречит требованиям градостроительного законодательства», – счел Суд. Он добавил, что спорный участок также расположен в границах зоны охраны памятников археологии, поэтому он не подлежит отчуждению физическим и юридическим лицам.

Помимо этого, отметил ВС, испрашиваемый участок земли расположен в границах водоохраной зоны Черного моря. Спорная земля расположена в границах второй зоны горно-санитарной охраны курорта местного значения, частично находится в зоне «ИТ-2» – объектов автомобильного транспорта, относящейся к территориям общего пользования, а также в границах зоны охраны памятников археологии и в границах водоохранной зоны Черного моря, в связи с чем она является ограниченной в обороте и не может быть предоставлена в собственность истца. В связи с этим ВС оставил в силе определение апелляции.

Юрист Ольга Михалева полагает, что в целом позиция Верховного Суда соответствует сложившейся практике: если доказано наличие хотя бы одного основания для отнесения земельного участка к ограниченным в обороте, то отказ уполномоченного органа в предоставлении его в частную собственность будет признан правомерным. «Однако хотелось бы обратить внимание на следующий нюанс. В спорах о приватизации земельных участков встречается неоднородное применение норм о зонах с особыми условиями использования территорий – водоохранной зоны, особо охраняемых природных территорий, санитарной охраны источников водоснабжения, округов горно-санитарной охраны и т.д. В рассматриваемом деле суд первой инстанции и кассация решили, что земельный участок не относится к ограниченным в обороте, так как не входит в первый пояс санитарной охраны, применив для разрешения спора пп. 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса. По существу они приравняли статус территории второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта к второму поясу зоны санитарной охраны источников водоснабжения. Апелляция, позицию которой поддержал ВС, напротив, посчитала, что в данном случае подлежит применению пп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ об ограничении в обороте особо охраняемых природных территорий, в том числе курортов», – заметила она.

По словам эксперта, примечательно, что в ранее действовавшей редакции ЗК РФ пп. 14 п. 5 ст. 27 относил к ограниченным в обороте участкам и первый, и второй пояс зон санитарной охраны источников водоснабжения. «А в редакции ЗК РФ, вступающей в силу с сентября 2024 г., п. 5 ст. 27 дополнен новым пп. 15: ограничены в обороте будут земельные участки только в границах первой зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны природного лечебного ресурса. То есть уже на законодательной основе закреплено, что регулирование оборотоспособности земельных участков в горно-санитарных зонах территорий курортов будет осуществляться по аналогии с поясами зон санитарной охраны источников водоснабжения», – отметила Ольга Михалева.

Управляющий партнер Московской коллегии адвокатов TA lex Андрей Торянников отметил, что вопросы, связанные с земельными отношениями, всегда представляют особый интерес, поскольку на их примере четко видно желание государства защитить свои интересы в этой сфере. «Вынесенное ВС РФ определение интересно тем, что суд досконально разобрался в ситуации и на основании доказательств, имевшихся в материалах дела, установил, что спорный земельный участок был ограничен в обороте и не мог быть предоставлен гражданину. Земли территорий лечебно-оздоровительных местностей и курортов, к которым относится спорный участок, находятся в категории земель особо охраняемых природных территорий, при этом выводы суда первой инстанции о том, что земельный участок не был переведен в эту категорию в установленном законом порядке, не соответствуют материалам дела, что и отметил ВС. Кроме того, сам участок, оказался расположен в двух территориальных зонах, а одна из зон является территорией общего пользования, что противоречит требованиям градостроительного законодательства и явилось еще одним основанием для отказа в удовлетворении требований истца», – заметил он.

По словам эксперта, в его практике встречались подобные дела, и всегда наибольшую трудность доставляло наличие большого количества местных, зачастую противоречащих друг другу нормативных актов, определяющих категорию испрашиваемых земельных участков. «В ряде случаев такие акты не имели юридической силы, поскольку выносились либо с превышением полномочий, либо установленного порядка их принятия, в отличие от рассматриваемого дела. На мой взгляд, показательно: отменяя судебный акт кассационной инстанции, ВС РФ отметил, что суд не опроверг вывод суда апелляционной инстанции, основанный на объективной оценке имеющихся в деле доказательств, об отсутствии законных оснований для удовлетворения исковых требований Лопатина. В целом вынесенное Судом определение может способствовать более четкому и последовательному применению законодательства в области земельных отношений, что, в свою очередь, может привести к снижению на практике числа спорных ситуаций», – подытожил Андрей Торянников.

Зинаида Павлова