ВС разъяснил порядок признания сделок по продаже земли незаконными

Как пояснил Суд, предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о нарушении процедуры приватизации

По мнению одного эксперта «АГ», определение ВС устанавливает разумный баланс интересов публичного собственника участка и частного собственника здания, позволяет пресечь многочисленные злоупотребления, основанные на буквальном чтении ст. 39.20. ЗК РФ. Другой обратил внимание, что Суд счел необходимым дополнительно дать оценку добросовестности ответчика, тем самым проведя своеобразную «красную линию» между допустимым и недопустимым поведением покупателей земли. Третий отметил, что в этом деле иллюстрируются сразу два случая, когда, несмотря на наличие формальных оснований для применения эстоппеля, п. 5 ст. 166 ГК РФ судом не применяется.

Верховный Суд опубликовал Определение № 302-ЭС21-14414 от 14 декабря по делу № А19-19018/2019 об оспаривании иркутской администрацией двух договоров о продаже земельных участков вне торгов их арендатору, который ранее в нарушение условий арендных договоров возвел на них лишь вспомогательные объекты, а после выкупа земли – демонтировал их.

Обстоятельства дела

В июле 2007 г. администрация г. Иркутска предоставила ООО «Триал» в аренду на пять лет земельный участок для строительства станции технического обслуживания. Впоследствии арендные права перешли обществу «Риэлти», а затем ООО «Россо-Траст», срок договора был продлен до сентября 2016 г., а цель использования земельного участка была изменена на «строительство и дальнейшую эксплуатацию офисного здания».

В 2013 г. общество «Россо-Траст» также получило от городской администрации в аренду сроком на пять лет земельный участок для размещения парковки. В 2014 г. был изменен порядок распоряжения городской землей путем передачи прав арендодателя правительству Иркутской области и перераспределения соответствующих полномочий между последним и городской администрацией.

В 2018 г. «Россо-Траст» возвело на арендуемых землях объекты вспомогательного назначения – пункты охраны, их основной вид разрешенного использования был «Предпринимательство», а вспомогательный – «Обслуживание автотранспорта». Далее общество зарегистрировало право собственности на постройки и обратилось в министерство имущественных отношений Иркутской области с заявлением о выкупе арендуемых участков без торгов со ссылкой на ст. 39.20 Земельного кодекса. Просьба была удовлетворена, и 25 декабря 2018 г. с компанией были заключены два договора купли-продажи земли общей стоимостью в 1,9 млн руб.

Спустя несколько месяцев «Россо-Траст» демонтировало пункты охраны, которые были сняты с кадастрового учета. В 2019 г. распорядителем земельных участков в Иркутске вновь стала городская администрация, она оспорила в суде договоры купли-продажи земли, заключенные с обществом. По мнению истца, на спорных участках, один из которых предназначался для строительства и дальнейшей эксплуатации офисного здания, а второй – для размещения парковки без права возведения капитальных объектов, ответчик возвел пункты охраны с нарушением условий арендных договоров. Основной объект недвижимости на участке, предоставленном для строительства, не возведен, пункты охраны не могут быть признаны вспомогательными объектами, а возведение на публичных участках, предоставленных для строительства и эксплуатации офисного здания и размещения парковки, только двух пунктов охраны не наделило общество правом на них в порядке ст. 39.20 ЗК РФ.

Три судебные инстанции отказали в удовлетворении иска, расценив поведение истца как недопустимое и влекущее в отношении него применение принципа эстоппеля, поскольку в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на нее лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В судебных актах отмечалось, что спорные объекты вспомогательного назначения не были признаны самовольной постройкой, право собственности на них в установленном законом порядке не было оспорено. Соответственно, последующая госрегистрация прекращения права собственности общества «Россо-Траст» не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку она не отменяет факт ранее существовавшей госрегистрации права собственности на данные объекты, послужившей основанием для заключения спорных договоров купли-продажи.

Суды также сослались на недоказанность отсутствия необходимости в существовании пунктов охраны на момент их строительства и регистрации на них права собственности. Поскольку спорные сделки одобрялись и исполнялись министерством (продавцом), у ответчика не было объективных оснований сомневаться в действительности сделок.

Верховный Суд признал ДКП недействительными

Иркутская администрация обратилась с кассационной жалобой в ВС РФ, который признал ее обоснованной. Судебная коллегия по экономическим спорам напомнила, что возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу. Предоставление права собственности на земельный участок, находящийся в публичной собственности, без проведения торгов собственнику здания (сооружения), возведенного на этом участке, предоставленном в установленном законом порядке для строительства именно такого объекта, вызвано необходимостью обслуживания и использования такого строения по назначению.

«Предоставление в собственность публичного земельного участка, занятого объектом, для строительства которого участок не предоставлялся или площадь которого значительно превышает площадь недвижимости с учетом цели ее эксплуатации, может свидетельствовать о выкупе участка в обход установленной законом процедуры приватизации (ст. 217 ГК РФ и ст. 39.20 ЗК РФ). Арендатор-застройщик вправе возводить на публичном участке с учетом требований градостроительного регламента вспомогательные постройки без получения дополнительных разрешений на строительство и регистрировать право на них в упрощенном порядке», – отмечено в определении.

Как пояснил ВС, основными критериями для отнесения строений и сооружений к вспомогательным являются их принадлежность к виду сооружений пониженного уровня ответственности, отсутствие необходимости получения разрешительной документации на их строительство и наличие на земельном участке основного объекта недвижимого имущества, по отношению к которому оно выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию. Правообладатель публичного земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, вправе самостоятельно определить очередность возведения вспомогательных объектов и принять решение об их создании до начала строительства основного объекта недвижимости.

«Однако приобретение такого участка в собственность путем выкупа на возмездной основе возможно только после окончания строительства основного объекта. Таким образом, возведение на публичном земельном участке только объекта вспомогательного использования, в том числе при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, в отсутствие на этом земельном участке основного здания или сооружения не влечет возникновения у собственника вспомогательного объекта права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ», – заключил ВС.

В рассматриваемом деле, отметил Суд, на спорных земельных участках отсутствуют основные здания, по отношению к которым пункты охраны выполняли бы вспомогательную функцию. При этом один из участков был предоставлен обществу для размещения автопарковки, а не для строительства объекта недвижимости. Соответственно, у ответчика отсутствовало право выкупа таких публичных земельных участков без торгов.

Таким образом, ВС признал оспариваемые договоры недействительными (ничтожными) сделками, совершенными с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов.

Верховный Суд добавил, что действия иркутской администрации нельзя расценивать как недобросовестные в связи с предъявлением иска, поскольку ведомство вправе делать это в защиту имущественных интересов соответствующего муниципалитета. В этом деле, как пояснил ВС, именно ответчик должен был знать об отсутствии у него права на приватизацию спорных земель, поскольку он в нарушение условий договоров аренды вместо строительства объекта недвижимости на одном участке, предоставленном для строительства офисного здания, возвел только вспомогательный объект (пункт охраны) и получил второй участок для размещения автостоянки без права возведения капитальных объектов.

«Последующие действия общества по сносу вспомогательных объектов – пунктов охраны – и прекращению права собственности на них, использование участков под стоянку автомобилей подтверждают отсутствие у ответчика намерения использовать участки в целях эксплуатации объектов недвижимости, только при наличии которых в силу п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ возможно приобретение публичных участков в собственность в отсутствие конкурентных процедур», – заключил Верховный Суд, отменив судебные акты нижестоящих инстанций и признав недействительными спорные договоры. Дело в части требований городской администрации о применении последствий недействительности сделок и обязании ответчика освободить земельные участки от расположенных на них объектов движимого имущества отправлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Эксперты «АГ» оценили значимость выводов ВС для практики

Адвокат АБ «ЮГ» Сергей Радченко назвал определение полезным, поскольку, во-первых, оно подтверждает ранее сформулированную Верховным Судом позицию о том, что нельзя выкупать участок по ст. 39.20. ЗК РФ, если расположенные на нем объекты пусть и относятся к недвижимости, но являются вспомогательными; надо, чтобы на участке был основной объект недвижимости: «ВС подтверждает очень ценную для практики преемственность этого взгляда из практики ВАС РФ, который еще в 2013 г. сформулировал эту позицию».

Во-вторых, отметил эксперт, Суд впервые хотя бы приблизительно сформулировал отсутствующие в законе признаки вспомогательного строения. «Их отсутствие было причиной нередких злоупотреблений, когда около основного здания застройщик без разрешения на строительство возводил еще одно многоэтажное капитальное здание, но уже без разрешения, ссылаясь на то, что это вспомогательное здание. Претензии к такому зданию предъявить было трудно из-за того, что в законе нет формальных критериев “вспомогательности”. В-третьих, ВС впервые ясно указал на то, что при выкупе участка по ст. 39.20 ЗК РФ площадь участка не может значительно превышать площадь объекта недвижимости, под которым участок выкупается», – пояснил он.

Тем самым, по словам адвоката, Верховный Суд в настоящее время дает ограничительное толкование ст. 39.20 ЗК РФ, вводя два условия, ограничивающих ее применение, но не содержащихся в тексте этой нормы, а именно: можно выкупить участок не под всяким зданием, а только «основным», и не во всей площади участка, а только в той, которая необходима для его, здания, эксплуатации. «На мой взгляд, это толкование верно. Оно устанавливает разумный баланс интересов публичного собственника участка и частного собственника здания, позволяет пресечь многочисленные злоупотребления, основанные на буквальном чтении ст. 39.20. ЗК РФ», – убежден Сергей Радченко.

Директор юридической компании «КОНУС» Алексей Силиванов отметил, что в рассматриваемом деле ВС РФ не ограничился очевидными правовыми основаниями для отмены судебных актов, касающимися невозможности приобретения обществом в льготном порядке без проведения торгов в собственность земельного участка, на котором не построено основное здание, а возведены только вспомогательные объекты. «ВС также счел заслуживающим внимания тот факт, что после покупки участка правообладатель демонтировал строения, наличие которых дало право на приобретение земли без торгов. Таким образом, Суд пришел к выводу об отсутствии намерения общества использовать участок в соответствии с его целевым назначением – для эксплуатации основного здания. При этом факт исполнения сделки со стороны органов власти, ведающих земельными ресурсами, как указано в определении, не дает оснований полагаться на ее действительность», – полагает он.

По словам эксперта, суды уже несколько лет борются с регистрацией фиктивных объектов недвижимости, единственная цель создания которых – дать возможность выкупить участок и впоследствии его перепродать дороже. «В рассмотренном споре Верховный Суд счел необходимым дополнительно дать оценку добросовестности общества, которое поступило подобным образом. Несомненно, это сигнал другим правоприменителям, своеобразная “красная линия” между допустимым и недопустимым поведением», – заключил Алексей Силиванов.

Главный юрист АО «ИнфраВЭБ» Павел Лобачев отметил: в деле иллюстрируются сразу два случая, когда, несмотря на наличие формальных оснований для применения эстоппеля, п. 5 ст. 166 ГК РФ судом не применяется. «Во-первых, эстоппель не подлежит применению, когда оспариваемая сделка противоречит публичным интересам, охраняемым законом интересам третьих лиц. Данная позиция уже неоднократно формулировалась в судебной практике (см., например, Определение ВС РФ от 17 июня 2020 г. по делу № А84-2224/2018), и с ней следует согласиться, поскольку противоположный подход приводил бы к тому, что эстоппель фактически служил бы для прикрытия противозаконных действий, которые причиняют вред не сторонам сделки, а третьим лицам. В рассматриваемом деле использование эстоппеля могло нарушить права неопределенного круга лиц, которые также могли бы претендовать на приобретение земли», – пояснил он.

Во-вторых, по словам эксперта, эстоппель не применяется, когда обе стороны сделки действовали недобросовестно (см., например, Определение ВС РФ от 16 августа 2017 г. по делу № А65-19858/2016). «Норма п. 5 ст. 166 ГК РФ направлена на защиту права добросовестной стороны сделки от недобросовестных действий другой, поэтому когда обе стороны злоупотребляют правом, она не применяется. Однако, как представляется, вывод суда о недобросовестности покупателя в настоящем деле небесспорен. Так, покупатель воспользовался имеющимся у него правом на обращение с заявлением о предоставлении участков без торгов и в дальнейшем фактически полагался на действия государственного органа, который принял распоряжение о предоставлении участков, т.е. признал правомерность обращения. Тем не менее возможно согласиться с тем, что предоставление земельных участков без торгов собственнику недвижимости, имеющей вспомогательное значение, имеет признаки обхода закона, нарушает публичные интересы, а потому итоговый вывод суда о признании договоров купли-продажи недействительными представляется верным», – подытожил Павел Лобачев.

Зинаида Павлова