Бремя залоговых обязательств

Как соблюсти баланс интересов при разделе имущества супругов, приобретенного в ипотеку с использованием маткапитала

Пятина Ирина

Игнатенко Виктория

05 декабря 2024
Судебная практикаСемейное право

В предыдущей публикации «Раздел имущества, приобретенного в ипотеку с использованием средств материнского (семейного) капитала» рассматривались вопросы судебной практики, связанные с разделом ипотечного имущества супругов, приобретенного или улучшенного за счет средств маткапитала.

Выделим еще ряд актуальных проблем, которые возникают в правоприменительной практике по делам о разделе имущества супругов.

В соответствии с п. 3 ст. 39 Семейного кодекса РФ общие долги супругов при разделе общего имущества распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.

В случае раздела кредитных обязательств, которые не обременены залогом, суды взыскивают сумму компенсации за понесенные на кредитные обязательства расходы одним из супругов с другого пропорционально его доле1.

Иначе обстоит дело с разделом долговых обязательств, обеспеченных залогом недвижимости (ипотекой), поскольку такие обязательства являются длительными – полного погашения обязательств стороны могут ожидать десятки лет.

Более того, судебная практика по таким делам нестабильна и противоречива.

При разделе ипотечного обязательства изменению подвергается сторона договора.

Обязанной стороной – т.е. лицом, непосредственно с которого взыскиваются денежные средства в счет погашения долга, – является титульный заемщик, т.е., как правило, один из супругов.

Если долг будет распределен между супругами пропорционально присужденным им долям, то обязанность по ипотечному обязательству появится у каждого из супругов в рамках его доли, что является трансформацией обязанности и ответственности по кредитному обязательству из солидарной в долевую.

Банкам такая трансформация невыгодна, поэтому в большинстве случаев они не дают согласия на раздел обязательства. Изменение сведений в кредитно-обеспечительной документации в рамках существующего у заемщика кредитного обязательства также влечет изменение его условий, что противоречит нормам § 3 гл. 23 ГК РФ.

Вместе с тем позиция судов по этому вопросу неоднозначна.

Так, апелляция оставила в силе решение первой инстанции о разделе задолженности между супругами в твердых денежных суммах2. При этом суд отметил: «Довод жалобы о том, что решением суда нарушены права кредиторов, несостоятелен, поскольку права кредитора в случае раздела общего долга между супругами, являющимися созаемщиками по кредитным договорам, не нарушаются, так как кредитор по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему право по возврату кредитных денежных средств, причем раздел долгов супругов не является расторжением или изменением кредитного договора, поскольку само по себе обязательство перед кредитором не делится».

Вместе с тем существует иная практика, когда суды не распределяют долг в зависимости от присужденной доли, а только признают его общим.

Например, Мосгорсуд особо подчеркнул, что при определении долей в общих долгах не производятся раздел долга или замена должника в обязательстве, а устанавливается часть долга (размер доли), которую должник по кредитному обязательству вправе требовать с другого участника совместной собственности при исполнении обязательства полностью или частично3.

Схожее мнение о недопустимости разделения задолженности выразил Пятый кассационный суд общей юрисдикции, отметив, что банк согласие на перевод остатка долга или изменение кредитных условий не давал, а при отсутствии такого согласия раздел не уплаченного истцом остатка невозможен4.

Некоторые суды не видят препятствий для применения к данным категориям дел положений семейного законодательства, позволяющих разделить задолженность в объеме присужденной доли имущества. Другие, напротив, указывают на существенное нарушение интересов банка и отказывают в удовлетворении соответствующих исков, ссылаясь на положения гражданского законодательства.

Следует отметить, что банки в таких случаях редко и неохотно идут на изменение договора об ипотечном кредитовании. Минимизировать такой негативный исход поможет заключение мирового соглашения о разделе общего имущества.

В данном соглашении можно определить, кто из супругов и в каком размере уплачивает ежемесячные платежи, кто становится собственником жилого помещения, в какой части, какой размер компенсационных выплат получит другой супруг.

Данный вариант актуален как для супругов, которые хотят совместно продолжить выплачивать задолженность по ипотеке, так и в случае, если такую обязанность супруги хотят определить за кем-то из них.

Далее на основании практического опыта нашей коллегии адвокатов приведем ряд рекомендаций о том, как можно сформулировать некоторые положения мирового соглашения.

Во-первых, порядок выплаты по кредитным обязательствам.

Стоит учитывать, что все основные пункты мирового соглашения должны быть сформулированы таким образом, чтобы исключалась возможность изменения кредитных обязательств по договору с банком.

Например, часто допускаемой в мировом соглашении ошибкой, связанной с порядком выплаты по кредитным обязательствам, являются такие формулировки, как «стороны определили, что кредитные обязательства в Банке по кредитному договору в полном объеме переходят Ф.И.О.1»; «Ф.И.О.1 обязуется единолично оплачивать кредитные обязательства в Банке. Банк не имеет право предъявлять требование ко второму заемщику, его супруге – Ф.И.О.2»; «обязанность по несению расходов по оплате кредитных обязательств в Банке переходит от Ф.И.О.2 к супругу Ф.И.О.1».

Пункты мирового соглашения в приведенной редакции будут указывать на необходимость раздела долговых обязательств перед банком и внесения изменений в кредитный договор. Вместе с тем нормы залогового обязательства согласно Закону об ипотеке (залоге недвижимости) специально уточняют, что супруги не вправе своим соглашением разделить долговые обязательства без согласия банка-кредитора, на что указывает и судебная практика5.

Чтобы избежать этого, представляется целесообразной следующая формулировка мирового соглашения: «стороны определили, что с момента заключения мирового соглашения и утверждения его судом, ежемесячные платежи по кредитному обязательству в Банке Ф.И.О.2 обязуется оплачивать за счет собственных денежных средств». Далее в том же пункте важно отметить: «Указанное положение не меняет условия кредитного обязательства, обремененного залогом, титульным заемщиком остается Ф.И.О.1». Это позволит сторонам определить ответственную сторону за ежемесячные платежи по кредитному обязательству и порядок их оплаты без согласования с банком.

Во-вторых, интересы детей.

Стороны в мировом соглашении обязаны предусмотреть размеры долей детей в имуществе, если были использованы средства материнского (семейного) капитала.

В-третьих, определение компенсации для обеспечения равенства долей супругов, порядок и сроки ее выплаты. Например, «Определить размер компенсации, подлежащей выплате Ф.И.О.1 в пользу Ф.И.О.2 в размере 50 000 руб. для обеспечения равенства долей при разделе квартиры и дома, с учетом разницы их стоимости».

Если стороны договорились, что один супруг будет нести кредитные обязательства, в мировом соглашении необходимо также указать, что данные расходы включены при расчете долей супругов в общем совместном имуществе. Например: «Расчет указанной доли произведен с учетом того, что Ф.И.О.2 обязуется оплачивать ежемесячные платежи, страховые взносы и иные обязательные платежи по кредитному договору в Банке с момента утверждения настоящего мирового соглашения и до полного исполнения обязательств по кредитному договору».

Стороны по своему желанию также могут предусмотреть в мировом соглашении возможность регрессного требования с другой стороны, если только один из супругов несет обязательства или, наоборот, определить обстоятельства, при которых такое право не возникает. Например: «Ф.И.О.1 вправе требовать с Ф.И.О.2 взыскания компенсации за платежи по кредиту, страховые взносы, иные обязательные платежи по кредитному договору Банке, которые он внес в счет исполнения кредитных обязательств с момента расторжения брака или с момента утверждения мирового соглашения»; «В случае полного и (или) частичного исполнения кредитных обязательств в Банке стороны не вправе требовать компенсацию друг с друга в счет понесенных расходов по оплате ежемесячных платежей или иных платежей по указанному кредитному обязательству».

В качестве причины отказа от компенсации можно указать, что стороны имели друг к другу встречные требования, в связи с чем они взаимозачитываются.

В-четвертых, порядок регистрации прав. Например: «основанием для государственной регистрации права собственности на доли в доме и квартире, является настоящее мировое соглашение и определение суда об утверждении настоящего мирового соглашения».

При изложении мирового соглашения в таком виде позиция сторон станет определенной, в связи с чем необходимость в получении согласия банка отпадет.

Приведенные меры основаны на нашем практическом опыте. Безусловно, каждый конкретный случай требует тщательной проработки формулировок мирового соглашения.

Так, по делу доверителя мы составили мировое соглашение, включающее как раздел имущества, обремененного залогом, так и установление обязанностей супругов по несению кредитных (ипотечных) обязательств, а также определение долей детям в имуществе, которое было приобретено с использованием средств маткапитала.

С учетом всех особенностей, на которые указывалось, мировое соглашение было утверждено определением суда и не оспаривалось банком.

Наряду с приведенными вариантами супруги вправе рассматривать и иные варианты, которые могут повысить шанс положительного исхода по данной категории дел, – в частности, рефинансирование задолженности в ином банке.

Этот вариант также актуален для супругов, которые уже определились с тем, кто будет нести все обязательства по кредиту.

Такой путь является, на наш взгляд, более предпочтительным для заемщика, поскольку при обращении в банк лицо, на которое будут оформлены обновленные обязательства, будет проверен на платежеспособность незамедлительно.

Вместе с тем не каждый банк соглашается на обновленные условия, а может ориентироваться на условия предыдущего банка. В связи с этим и в данном случае все будет зависеть от того, сможет ли один из супругов нести обязательства в полном объеме единолично.

Если «новый» банк одобрит такие условия, он переведет часть ипотечного кредита банку-«правопредшественнику» – последний выдаст закладную с отметкой о том, что кредит погашен, и направит информацию в Росреестр.

Другой вариант – продажа залогового имущества для погашения обязательств по ипотеке.

Имущество, находящееся в залоге у банка, наряду с другими объектами недвижимости может быть продано. Иногда это единственный способ раздела имущества супругов, в том числе когда стороны кредитного обязательства не могут получить согласие банка на изменение его условий.

Федеральным законом от 12 июня 2024 г. № 140-ФЗ в Закон об ипотеке внесена ст. 37.1 «Самостоятельная реализация залогодателем – физическим лицом заложенного имущества», которой определены основные условия и порядок осуществления продажи имущества, находящегося в залоге. Теперь супруги вправе предпринять действия по продаже обремененного ипотекой имущества самостоятельно.

Самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем путем его продажи другому лицу для последующего полного погашения обязательств по кредитному договору за счет вырученных средств.

Законом устанавливаются ограничения, когда самостоятельная реализация имущества залогодателем не допускается, – например, если до даты получения банком заявления о самостоятельной реализации им подан иск об обращении взыскания на имущество.

Немаловажно, что с даты получения залогодержателем (банком) заявления обращение взыскания на заложенное имущество в судебном или внесудебном порядке не допускается.

Данный закон вступил в силу в сентябре. То, как будут реализованы его положения, покажет практика. Тем не менее введенное положение о самостоятельной реализации заложенного имущества позволяет супругам контролировать изменения их финансового положения и в случае необходимости предпринять активные действия, чтобы имущество было реализовано наиболее выгодным способом.

Резюмируя, отметим, что ипотечное кредитование является популярным способом обеспечения интересов граждан, особенно молодых семей, в сфере недвижимости. Однако в связи с ростом количества разводов в правоприменительной практике актуальным является вопрос о разделе имущества супругов, обремененного залогом.

Анализ практики показывает, что суды беспрепятственно признают право собственности в размере причитающейся доли за каждым из супругов и детей, если такое имущество приобретено за счет средств материнского (семейного) капитала и обременено залогом, ссылаясь на то, что в данном случае не видят нарушения интересов банка.

Вместе с тем вопрос о разделе кредитных обязательств на заложенное имущество все еще является спорным, и суды подходят к его решению неоднозначно. Некоторые, к примеру, указывают, что распределение долгов бывших супругов не может нарушать интересы банка, другие занимают противоположную позицию.

В материале приведены несколько способов, которые могут помочь сторонам выбрать вариант, удовлетворяющий как их интересы при определении долей в праве собственности на имущество, обремененное залоговыми обязательствами, так и интересы залогодержателя – банка.

1 Апелляционные определения Судебной коллегии по гражданским делам Московского облсуда от 13 мая 2024 г. по делу № 33-16479/2024 и Судебной коллегии по гражданским делам Тульского облсуда от 29 мая 2024 г. по делу № 33-1797/2024.

2 Апелляционное определение Нижегородского облсуда от 29 мая 2018 г. по делу № 33-6234/2018.

3 Апелляционные определения Московского городского суда от 2 марта 2021 г. по делу № 33-9143/2021; от 14 января 2021 г. № 33-0857/2021 и от 24 августа 2020 г. № 33-31934/2020.

4 Определение Пятого КСОЮ от 15 июня 2021 г. по делу № 88-3472/2021, 2-766/2020.

5 Апелляционное определение Мосгорсуда от 14 мая 2015 г. по делу № 33-16190/2015.