ВС закрепил принцип платности землепользования

Верховный Суд указал, что за арендованное на ограниченном в обороте земельном участке помещение можно платить сумму, не превышающую земельный налог

Один из адвокатов отметил, что определением фактически объявлено, что не каждый земельный участок, который нельзя приобрести в собственность, является ограниченным в обороте. Второй посчитал, что определение полностью основано и на законе, и на здравом смысле в части распределения бремени несения расходов по арендной плате за земельные участки.

Верховный Суд вынес Определение № 309-ЭС19-1374, в котором разобрался, какую сумму должен платить арендатор за находящееся в собственности помещение в здании, которое расположено на земельном участке муниципалитета.

Между администрацией г. Екатеринбурга и МБОУ ДО ДЮСШ № 3 имени А.Д. Мышкина, которому помещения принадлежат на праве оперативного управления, был заключен договор аренды земельного участка от 1 сентября 2016 г. сроком на 49 лет. Условиями договора предусмотрена возможность вступления в него всех правообладателей объектов недвижимости, расположенных на данном земельном участке, находящемся в собственности у муниципалитета. В здании на праве собственности также имеются помещения у ООО «Спецэнергострой-М» и у ИП С. Кувалдина.

Письмом от 19 июня 2017 г. администрация направила обществу «Спецэнергострой-М» дополнительное соглашение от 8 февраля 2017 г. к договору с предложением стать его участником. Общество, в свою очередь, направило протокол разногласий к договору, который был отклонен администрацией с направлением проекта дополнительного соглашения на иных условиях.

После этого общество вновь представило протокол разногласий к договору аренды, а также указало на возникновение у него права собственности на часть земельного участка и отсутствие обязанности заключать договор аренды спорного земельного участка.

Посчитав, что «Спецэнергострой-М» уклоняется от заключения дополнительного соглашения, администрация обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском о возложении на ответчика обязанности заключить договор аренды в отношении земельного участка путем подписания дополнительного соглашения на условиях, предложенных администрацией.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил. При этом суд установил, что вид разрешенного использования спорного земельного участка – под здание спортивной школы.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд изменил решение первой инстанции, удовлетворив исковые требования администрации, и возложил на общество обязанность заключить с администрацией дополнительное соглашение к договору аренды на новых условиях. Суд пришел к выводу, что, учитывая вид разрешенного использования земельного участка, он не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного кодекса.

Рассматривая кассационные жалобы сторон, Арбитражный суд Уральского округа сослался на п. 3 ст. 39.20 Земельного кодекса, в соответствии с которым, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Учитывая наличие в здании помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию и закрепленных на праве оперативного управления за МБОУ ДО ДЮСШ, а также иных помещений, находящихся в частной собственности у общества и ИП, суд округа пришел к выводу, что у этих лиц имеются ограничения на право приобретения земельного участка в собственность, который может быть предоставлен только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При указанных обстоятельствах, по мнению суда кассационной инстанции, размер арендной платы должен определяться в соответствии с принципом учета наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, и не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют (принцип № 7, закрепленный Постановлением Правительства от 16 июля 2009 г. № 582 (с изменениями, внесенными Постановлением от 5 мая 2017 г. № 531)).

В связи с этим кассация изменила постановление суда апелляционной инстанции в части урегулирования разногласий по п. 2.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды. Так, данный пункт был дополнен абзацем, согласно которому «итоговый размер арендной платы, указанный в настоящем пункте, не может превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых отсутствуют ограничения права на приобретение в собственность земельного участка».

Администрация обратилась в Верховный Суд. Высшая инстанция, рассматривая материалы дела № А60-66858/2017, отметила, что Приказом Минэкономразвития от 29 декабря 2017 г. № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства № 582.

Пунктом 30 разд. 8 Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством РФ (п. 5 ст. 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

«В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте», – отметил Суд.

ВС указал на позицию суда кассационной инстанции, в соответствии с которой толкование принципа № 7 позволяет распространить его действие на собственника помещения в здании, расположенном на земельном участке, не относящемся к перечню, установленному п. 5 ст. 27 Земельного кодекса, поскольку общество не имеет возможности приобрести спорный земельный участок в собственность по причине наличия других лиц, владеющих помещениями на ином праве.

При этом в определении отмечается, что в отсутствие в Земельном кодексе оснований для признания в спорном случае такого земельного участка ограниченным в обороте судебная коллегия принимает во внимание наличие между сторонами другого дела, в котором с учетом исследования обстоятельств настоящего спора было дано толкование возможности применения принципа № 7 при определении арендной платы обществу.

Так, ВС отметил, что им ранее по иному делу, рассмотренному по обращению общества, было дано толкование указанного принципа. Суд пришел к выводу о его применении исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, прямо установленному п. 5 ст. 27 Земельного кодекса. «Из изложенного следует, что Верховным Судом Российской Федерации уже была сформирована позиция по применению принципа № 7 к спорной между сторонами по настоящему делу ситуации», – подчеркнул Суд.

ВС указал, что согласно подп. 4 п. 5 ст. 39.7 Земельного кодекса размер арендной платы за земельный участок не может превышать размер земельного налога в случае заключения договора аренды в соответствии с п. 3 или 4 ст. 39.20 ЗК с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления.

Таким образом, законодатель установил перечень лиц, имеющих право на льготное исчисление арендной платы при заключении договора с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке п. 3 ст. 39.20 ЗК, – к таковым отнесены исключительно лица, владеющие зданиями, сооружениями, помещениями в них на праве оперативного управления.

ВС отметил, что для иных правообладателей (собственников помещений и лиц, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения) законом не предусмотрено аналогичное правило, в связи с чем размер арендной платы определяется с учетом положений п. 1, 3 ст. 39.7 ЗК.

Высшая инстанция указала, что, обоснованно применив положения вышеприведенных норм права, апелляция урегулировала разногласия по п. 2.2.1 дополнительного соглашения к договору аренды в предложенной истцом редакции, согласно которой размер арендной платы для каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в их пользовании, к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке, дополнив его абзацем следующего содержания: «для общества “Спецэнергострой-М” в размере 752,3/1950 от 2096 кв. м».

Таким образом, ВС определил постановление Арбитражного суда Уральского округа в части изменения постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда об урегулировании разногласий по п. 2.2.1 дополнительного соглашения отменить, оставив в указанной части постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда в силе. В остальной части, отметил ВС, постановление Арбитражного суда Уральского округа необходимо оставить без изменения.

В комментарии «АГ» адвокат МКА «ГРАД» Наталья Тарасова указала, что ранее суды не всегда учитывали оборотоспособность земельного участка при решении вопроса об установлении льготной арендной платы (принцип № 7 Постановления № 582), однако в данном решении Верховный Суд полностью устранил неопределенность, фактически объявив, что не каждый земельный участок, который нельзя приобрести в собственность, является ограниченным в обороте.

Наталья Тарасова добавила, что принцип № 7 Постановления № 582 подразумевает, что размер арендной платы за ограниченный в обороте участок, необходимый для обслуживания собственного здания или сооружения, не может быть выше ставки земельного налога. «Если нормативный акт региона или муниципалитета предусматривает иные правила, они неприменимы», – пояснила адвокат.

Партнер, руководитель практики «Межевание, кадастр, регистрация» ООО «Содружество Земельных Юристов» Юлия Бузанова отметила, что рассмотренная в определении ВС ситуация весьма распространена на практике. «Зачастую территории бывших заводов и фабрик также распродаются по частям, наряду со строящимися коммерческими объектами. В ряде случаев субъектный состав правообладателей разнообразен, и одно крыло занимает спортивная школа или секция, а другое – прачечная или ремонт обуви», – указала она.

Эксперт отметила, что принцип платности землепользования учитывает особенности субъекта, владеющего недвижимостью, равно как учитываются и цели этого самого владения. В связи с этим законом предусмотрен и на практике давно сложился, по ее мнению, единственно верный подход – пропорциональное распределения несения бремени этих самых расходов на землепользование.

Вместе с тем Юлия Бузанова полагает, что множественность собственников у здания нельзя отождествлять с обстоятельствами, изложенными в принципе № 7, закрепленном Постановлением Правительства № 582. «То есть считать земельный участок ограниченным в обороте и применять указанные выше положения об определении размера арендной платы – означает вывести из оборота большую часть коммерческой недвижимости (в частности, продаваемые по помещениям бизнес- и торговые центры)», – посчитала она.

Эксперт отметила, что определение полностью основано и на законе, и на здравом смысле в части распределения бремени несения расходов по арендной плате за земельные участки.