ВС разбирался со строительством дома рядом с нефтескважиной

Суд указал, что если санитарно-защитная зона не была утверждена в установленном порядке, то нет оснований считать возведенный дом не соответствующим требованиям законодательства

Одна из экспертов «АГ» считает, что позиция Верховного Суда, с одной стороны, направлена на защиту прав собственника земельного участка, а с другой стороны, существенным образом ограничивает его. Другая обратила внимание, что, несмотря на формальное наличие санитарно-защитной зоны, судебная коллегия ВС учла все обстоятельства дела.

Верховный Суд опубликовал кассационное определение № 71-КАД21-6-КЗ от 8 сентября по спору владелицы земельного участка с местной администрацией из-за возведения дома в границах санитарно-защитной зоны нефтескважины.

Обстоятельства дела

29 июня 2012 г. администрация Гурьевского муниципального района предоставила за плату в собственность Франсуазе Молодцовой земельный участок для целей индивидуального жилищного строительства. 26 апреля 2012 г. по заявлению администрации Управление архитектуры и градостроительства выдало градостроительный план земельного участка, ограничивающий место допустимого размещения объекта только минимальными отступами от красной линии. Через день владелице участка было выдано разрешение на строительство сроком на 10 лет.

В дальнейшем Франсуаза Молодцова возвела на участке жилой дом, соответствующий установленным параметрам, и в октябре 2019 г. подала в администрацию Гурьевского городского округа уведомление об окончании строительства объекта. 22 октября администрация направила женщине уведомление о несоответствии построенного жилого дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности, поскольку в соответствии с Правилами
землепользования и застройки земельный участок полностью расположен в границах СЗЗ нефтяной скважины, принадлежащей ООО «ЛУКОЙЛ-КМН». В уведомлении указывалось, что согласно п. 5.1 санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, утвержденных постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25 сентября 2007 г. № 74, в СЗЗ не допускается размещать жилую застройку, включая отдельные жилые дома.

В декабре 2019 г. Франсуаза Молодцова обратилась в суд с исковым заявлением к администрации об оспаривании уведомления. В частности, она указала, что нефтяная скважина, на расстоянии 114,4 м от устья которой находится земельный участок, была ликвидирована в 1997 г., а сведения о наличии санитарно-защитной зоны в ЕГРН отсутствуют.

Суды разошлись в оценках обстоятельств дела

Решением
Гурьевского районного суда Калининградской области от 20 мая 2020 г. исковые требования были удовлетворены и на администрацию была возложена обязанность в установленный законом срок повторно рассмотреть уведомление об окончании строительства. Суд исходил из того, что решение об установлении СЗЗ для нефтяных скважин «ЛУКОЙЛ-КМН» Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калининградской области не выдавалось, соответствующие материалы в орган, уполномоченный на осуществление государственного кадастрового учета, не направлялись, в связи с чем СЗЗ для данных скважин не считается установленной.

Суд подчеркнул, что, по сведениям ЕГРН, в отношении участка ограничений относительно его расположения в СЗЗ нефтяной скважины не имеется. «Указанный земельный участок находится в зоне жилой застройки, смежные с ним участки застроены индивидуальными жилыми домами, строительство жилого дома осуществлялось Франсуазой Молодцовой на основании соответствующего разрешения», – разъяснила первая инстанция.

Однако апелляция отменила
решение первой инстанции и приняла новое, которым исковые требования были оставлены без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь подп. 3 ч. 8, ч. 10 ст. 26 Закона № 342-ФЗ от о внесении изменений в ГрК РФ, указал, что, несмотря на то что соответствующее решение об установлении СЗЗ нефтяных скважин Главным государственным санитарным врачом субъекта РФ или его заместителем не принималось, а сведения о них в ЕГРН не внесены, данные зоны с особыми условиями использования территорий являются установленными, в связи с чем размещение жилых зданий на земельных участках в границах таких зон запрещается. С данными выводами согласился кассационный суд.

ВС поддержал выводы первой инстанции

В кассационной жалобе в Верховный Суд Франсуаза Молодцова указывала на допущенные судами апелляционной и кассационной инстанций существенные нарушения норм материального права и просила отменить принятые ими судебные акты, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Судебная коллегия по административным делам ВС отметила, что приказ Ростехнадзора от 12 марта 2013 г. № 101, устанавливающий минимальное расстояние от устьев ликвидированных скважин до жилых зданий, и Правила землепользования и застройки начали действовать уже после того, как были выданы градостроительный план земельного участка с кадастровым номером и разрешение на строительство на нем жилого дома.

Суд подтвердил, что согласно п. 4 ч. 20 ст. 55 ГрК РФ уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объектов жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности направляется в том числе в случае, если размещение такого объекта не допускается в соответствии с установленными ограничениями, на дату поступления уведомления об окончании строительства.

«Исключение составляют случаи, если ограничения предусмотрены решением об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, к строительству, реконструкции объекта капитального строительства принятым в отношении планируемого строительства, и такой объект капитального строительства не введен в эксплуатацию», – отмечено в определении.

Верховный Суд заметил, что в данном случае нефтяная скважина введена в эксплуатацию в 1974 г. и была ликвидирована 24 ноября 1997 г., при этом указав, что лицензия на пользование недрами в границах нефтяного месторождения выдана «ЛУКОЙЛ-КМН» на срок до 1 декабря 2037 г.

ВС не согласился с выводами апелляционной и кассационной инстанций о том, что СЗЗ принадлежащих «ЛУКОЙЛ-КМН» скважин считаются установленными. По мнению Судебной коллегии ВС, нижестоящие суды не приняли во внимание ч. 33 ст. 26 Закона № 342-ФЗ, согласно которой в границах зон с особыми условиями допускается использование земельного участка для целей строительства и реконструкции объектов индивидуального строительства на основании разрешения, выданного до 1 января 2022 г.

Верховный Суд подчеркнул, что принадлежащий истцу на праве собственности земельный участок с разрешенным использованием для индивидуальной жилой застройки предоставлен на законном основании, расположен на землях населенного пункта. Суд заметил, что каких-либо сведений об ограничениях в отношении указанного земельного участка на момент его предоставления и регистрации права собственности не имелось. Он также указал, что границы СЗЗ нефтяных скважин «ЛУКОЙЛ-КМН» отображены в Правилах землепользования и застройки, утвержденных решением органа местного самоуправления от 29 апреля 2013 г., то есть через год после выдачи разрешения на строительство, а выданный 26 апреля 2012 г. градостроительный план земельного участка сведений о наличии ограничений в использовании для целей индивидуального жилищного строительства не содержит.

При этом Суд указал, что если после утверждения в установленном порядке СЗЗ земельный участок будет находиться в границах зоны с особыми условиями использования территории, то объект капитального строения, расположенный в такой зоне, подлежит сносу в порядке ст. 107 ЗК РФ.

Таким образом, определения апелляционной и кассационной инстанций были отменены, а решение первой инстанции – оставлено в силе.

Позиция экспертов «АГ»

Адвокат КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Анастасия Иванова считает, что ВС фактически утвердил уже сложившуюся, по крайней мере в Москве, практику, согласно которой Мосгосстройнадзор выдает владельцам земельных участков уведомления о соответствии планируемого к строительству жилого дома на земельных участках, расположенных в границах СЗЗ. «Иными словами, государственные органы, а теперь и ВС РФ, учитывая переходные законодательные положения установления и регистрации в ЕГРН санитарно-защитных зон, позволяют собственникам земельных участков, расположенных (согласно данным градостроительного зонирования) в границах СЗЗ, осуществлять строительство или реконструкцию жилых домов до 1 января 2022 г.», – уточнила Анастасия Иванова.

По мнению эксперта, такие оговорки по срокам делаются для того, чтобы впоследствии не исключить возможность владельцам особо опасных объектов, относительно которых устанавливаются СЗЗ, заявлять требования о сносе строений, расположенных на земельных участках в границах таких зон, в случае если будет установлено, что в соответствии с ограничениями использования земельных участков размещение объектов недвижимого имущества запрещается.

Анастасия Иванова подчеркнула, что позиция ВС РФ, с одной стороны, направлена на защиту прав собственника земельного участка и дает возможность использовать его в соответствии с его целевым назначением, несмотря на наличие СЗЗ. С другой стороны, она существенным образом ограничивает права собственника земельного участка, поскольку разъясняет, что в случае включения участка в границы надлежаще утвержденной и зарегистрированной СЗЗ – возведенный на нем объект подлежит сносу. «Вероятно, такая позиция ВС РФ в будущем приведет к многочисленным искам не только о сносе возведенных объектов недвижимости, но и к искам собственников земельных участков о возмещении убытков на основании ст. 57 ЗК РФ и Постановления
Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 (встречным искам по делам о сносе)», – предположила Анастасия Иванова.

Младший юрист Land Law Firm Алена Дурнева отметила, что строительство индивидуального жилого дома часто связано с проблемами предоставления земельного участка для данных целей. Конституционный Суд, добавила она, неоднократно указывал, что при рассмотрении конкретных дел суды обязаны исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения норм права (постановления от 6 июня 1995 г. № 7-П, от 22 ноября 2000 г. № 14-П, от 12 июля 2007 г. № 10-П и др.).

По мнению Алены Дурневой, Верховный Суд нашел возможность защиты прав добросовестного собственника земли. «Несмотря на формальное наличие санитарно-защитной зоны, судебная коллегия учла все обстоятельства: факт выдачи разрешения на строительство раньше, чем установление зоны, ликвидацию нефтяной скважины, отсутствие сведений о защитной зоне в ЕГРН», – поделилась эксперт.

Алена Дурнева указала, что, исходя из целей установления защитных зон и при учете всех обстоятельств, в данной ситуации само по себе наличие зоны нефтяной скважины не может быть достаточным основанием для сноса жилого дома. При этом эксперт напомнила, что собственнику необходимо учитывать, что земельный участок находится в границах горного отвода нефтяного месторождения. «Если СЗЗ будет установлена по решению органа исполнительной власти субъекта РФ, дом подлежит сносу в течение трех лет с возмещением убытков», – пояснила она.