ВС прояснил подход к спорам об отказе в регистрации права на недвижимость

Как указал Суд, иск о признании права федеральной собственности и хозяйственного ведения в отношении нежилых помещений, в госрегистрации которых было отказано, является надлежащим, если объекты построены до принятия Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество

Как отметил один из экспертов, Верховный Суд дал понять, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права может служить основанием для обращения с иском в суд о признании права. Другой обратил внимание, что, возвращая дело на новое рассмотрение, ВС не указал, что именно стороны и нижестоящие суды должны сделать для исправления допущенных нарушений.

2 сентября Верховный Суд вынес Определение
№ 305-ЭС22-9221 по делу № А40-173639/2020, в котором разъяснил порядок госрегистрации недвижимости, в отношении которой отсутствуют необходимые по действующему закону документы.

Приказом директора Департамента имущественных отношений Минобороны России от 4 августа 2015 г. за ФГУП «Управление гостиничным хозяйством» Минобороны на праве хозяйственного ведения были закреплены четыре нежилых помещения, расположенные в многоквартирных жилых домах. При этом государственная регистрация права собственности России в отношении нежилых помещений отсутствует.

МКД принимался в эксплуатацию по секциям, то есть одновременно принимались все жилые и расположенные на первом этаже нежилые помещения, находящиеся в секции (условном корпусе). При этом один из домов не имеет технической документации, актов ввода в эксплуатацию и другой документации в отношении помещений. 30 июня 2020 г. Управление Росреестра по Москве отказало «Управлению гостиничным хозяйством» Минобороны в госрегистрации права на нежилые помещения, поскольку не были представлены необходимые документы.

Ссылаясь на невозможность регистрации права хозяйственного ведения в отношении спорных объектов недвижимости, что нарушает его право на использование помещений в своей деятельности, Управление обратилось в суд с иском о признании права федеральной собственности и хозяйственного ведения в отношении нежилых помещений к Департаменту городского имущества г. Москвы, к Территориальному управлению Росимущества в г. Москве, а также к Управлению Росреестра по Москве.

Управление указало, что МКД, в котором расположены спорные помещения, введен в эксплуатацию на основании акта государственной приемочной комиссии от 29 сентября 1992 г. № 184, утвержденного начальником строительства и расквартирования войск Минобороны – заместителем министра обороны. С этого времени помещения находились в ведении Минобороны и никогда не выбывали из его владения. На основании Приказа директора Департамента имущественных отношений Минобороны от 4 августа 2015 г. спорные объекты были закреплены на праве хозяйственного ведения за истцом и находятся в его фактическом владении. Кроме того, согласно выписке из реестра федерального имущества от 19 марта 2018 г., спорные объекты включены в реестр федеральной собственности.

Арбитражный суд города Москвы, руководствуясь ст. 12, 131 ГК, п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 52, 54, 56, 59 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходил из того, что спор о праве собственности на спорные объекты между сторонами отсутствует, в связи с чем исключена возможность предъявления иска о признании права собственности. При этом суд, ссылаясь на наличие разногласий между истцом и Управлением Росреестра, указал, что с заявлением об оспаривании по правилам гл. 24 АПК отказа Управления Росреестра по вопросу регистрации права предприятие не обращалось. Апелляция и кассация согласились с выводами первой инстанции.

«Управление гостиничным хозяйством» Минобороны обратилось в Верховный Суд. Истец посчитал, что заявленный им иск является надлежащим, поскольку право на спорные объекты является ранее возникшим, и ранее право на них не было зарегистрировано в установленном порядке.

Рассмотрев дело, ВС отметил, что в соответствии с п. 1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу этого закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Поскольку истец указывал на возникновение права федеральной собственности на имущество до вступления в силу Закона о госрегистрации, представляя тому соответствующие доказательства, оно является ранее возникшим правом в соответствии с п. 1 ст. 69 Закона, и о признании права собственности возможно заявить в судебном порядке. Таким образом, указал ВС, заявленное истцом требование подлежало рассмотрению по существу, избранный им способ защиты является надлежащим и направлен на защиту прав лица, заявляющего о наличии у него ранее возникших прав на объекты недвижимости. Отказ в его удовлетворении нарушает права собственника имущества, а также лица, которому оно передано на праве хозяйственного ведения. Верховный Суд вернул дело в первую инстанцию.

Как посчитал в комментарии «АГ» директор Lexing law firm Андрей Тишковский, Верховный Суд последовательно указывает на необходимость рассматривать дела менее формально, учитывая правовые интересы участников спора. «Определение хочется назвать переломным, поскольку ранее в подобных случаях суды практически всегда исходили из необходимости обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права, при этом обращение с иском о признании права в отсутствие спора считалось ненадлежащим способом защиты права», – отметил он. Андрей Тишковский добавил, что на это неоднократно указывал ВАС, например в Постановлении
Президиума от 25 сентября 2012 г. № 5698/12.

По мнению эксперта, дело интересно тем, что Верховный Суд фактически указал на возможность использования в подобных случаях двух способов защиты права – не только оспаривания отказа в государственной регистрации, но и признания права собственности. «Верховный Суд хоть и нечетко, но дал понять, что отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права может служить основанием для обращения с иском в суд о признании права. По существу предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу определенного вещного права, при этом суд не возлагает на ответчика каких-либо обязанностей, таким образом, решение суда по иску о признании права собственности вносит ясность и создает правовую определенность относительно прав истца на имущество, является основанием для внесения в государственный реестр соответствующей записи о праве на недвижимое имущество», – заключил он.

Адвокат АП Санкт-Петербурга, управляющий партнер Санкт-Петербургской КА «Дернбург» Марк Епатко отметил, что Верховный Суд в очередной раз поставил проблему ненадлежащего способа защиты нарушенного или оспоренного права, ошибочно избранного истцом, как самостоятельное основание для отказа в иске, даже если требования истца представляются обоснованными, то есть подтверждаются необходимыми и достаточными доказательствами.

«В данном конкретном судебном кейсе, по мнению судов трех инстанций, истец ошибся с видом судопроизводства – при отсутствии спора о гражданских правах он вместо оспаривания отказа Управления Росреестра по г. Москве в регистрации его права хозяйственного ведения в порядке публичного судопроизводства (глава 24 АПК РФ) обратился с иском в общем порядке к лицам, которые никак не притязали на принадлежащее ему определенное недвижимое имущество. Позиция нижестоящих судов подтверждалась тем, что все три ответчика, к которым был предъявлен иск, во-первых, относились к категории так называемых “публичных лиц”, и, во-вторых, никто из них не проявил никакого интереса к судебному процессу – не направил своих представителей для участия в заседаниях, не представил отзыв на иск и т.д. Это, в свою очередь, подтверждало выводы судов об “отсутствии спора о праве” (в данном контексте речь ведется о гражданских, имущественных правах, а не, например, об административных), который только и может быть рассмотрен в порядке искового производства», – указал адвокат.

Он пояснил, что суды последовательно отказывали истцу в иске и в жалобах не потому, что его права на спорную недвижимость не были надлежащим образом зарегистрированы, а потому что иск, по их мнению, не был надлежащей процессуальной формой для разрешения его административного спора с Росреестром, который должен был рассматриваться по правилам гл. 24 АПК, а не в порядке искового производства. Марк Епатко поддержал подход Экономколлегии ВС РФ, отметив, что в России действует «негативная» регистрационная система, что означает, что хотя государственная регистрация прав на недвижимость и является единственным доказательством существования этих прав, но в случае отсутствия основания для такой регистрации (например, сделка, явившаяся основанием для регистрации права, впоследствии признана недействительной) любое зарегистрированное право может быть оспорено, например признано отсутствующим.

«Отказ государственного регистратора, видимо, был законным из-за отсутствия у заявителя ввиду давности событий (с момента ввода объектов в эксплуатацию прошло 30 лет!) надлежащего пакета первичных документов, необходимых для регистрации его прав на недвижимое имущество в обычном, административном, порядке в регистрирующем органе, поскольку речь идет о первоначальном способе приобретения права собственности, а не о производном способе, то есть в порядке правопреемства. В-третьих, отказ органа Росреестра и отсутствие у истца пакета первичных документов, необходимых для регистрации его прав, теоретически создавали перспективу признания спорной недвижимости бесхозяйной вещью и перехода ее в силу закона в собственность г. Москвы, – указал Марк Епатко. – Такие споры между “федералами” и органами власти Москвы и Санкт-Петербурга за последние 15 лет неоднократно были предметом рассмотрения в соответствующих арбитражных судах. Такой экономический (имущественный) спор между РФ и ее субъектом может быть рассмотрен только в порядке искового производства. Видимо, предвосхищая возможность возникновения такого спора, Судебная коллегия ВС не стала заниматься юридическим пуризмом и посчитала исковую форму надлежащей для данного дела».

В то же время два аспекта вызвали у адвоката сомнения: «Если уж рассматривать это дело как потенциальный исковой “спор об имущественных правах” федерального министерства и ФГУП с Москвой, то надлежащий ответчик здесь только один – Департамент имущества г. Москвы. А Росреестр и ТУ Росимущества должны быть переведены судом в статус третьих лиц. Кроме того, поскольку судебная коллегия указала на то, что были допущены существенные нарушения только норм материального права, зачем было направлять дело на новое рассмотрение в первую инстанцию? Исправить материально-правовые судебные ошибки (то есть неверное толкование и применение норм материального права) кассационная инстанция, как правило, может и в силу своих полномочий и компетенции».

Марк Епатко заметил, что на новое рассмотрение обычно направляют дела, при рассмотрении которых допущены существенные нарушения норм процессуального права, как правило, в сфере фактоустановительной деятельности судов первой и апелляционной инстанций (например, судебный акт основан на недопустимых доказательствах). В данном случае ВС даже не указал, что именно стороны и нижестоящие суды должны сделать для исправления допущенных нарушений.