ВС: Продавец жилья не несет ответственности за его недостатки наравне с застройщиком

Как счел Суд, можно предъявить к продавцу квартиры, не являющемуся застройщиком жилья, требование в отношении недостатков товара лишь в том случае, если они были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю

По мнению одного адвоката, в рассматриваемом деле баланс интересов продавца и покупателя в случае удовлетворения исковых требований последнего был бы не соблюден судами. Другой назвал интересными выводы ВС РФ и рекомендовал покупателям жилья внимательно изучить предмет договора перед заключением соответствующей сделки.

30 августа Верховный Суд вынес Определение по делу № 1-КГ22-6-К8 о взыскании в рамках защиты прав потребителей денежных средств за недостатки жилья с его продавца, не являющегося его застройщиком.

В июне 2016 г. Дмитрий и Светлана Бессмертные купили в ипотеку на средства материнского капитала квартиру за 4,2 млн руб. у ООО «Строительная инициатива», которая впоследствии стала общей долевой собственностью супругов и их детей. Перед заключением сделки покупатели осмотрели квартиру и не имели претензий к ее техническому состоянию. Квартира была передана им с момента заключения основного договора купли-продажи, который, по соглашению сторон, имел силу акта приема-передачи. По условиям договора продавец был обязан предупредить покупателей обо всех недостатках объекта недвижимости, предоставить им все необходимые сведения, связанные с передаваемой квартирой, а также передать объект недвижимости в том качественном состоянии, в каком он был на день подписания договора.

После передачи квартиры покупатели обнаружили скрытые недостатки выполненных строительно-монтажных и отделочных работ. 7 августа 2019 г. они направили продавцу претензию с предложением провести независимую строительную экспертизу и выявить все нарушения при производстве строительных работ, провести демонтаж некачественной штукатурки и нанести новую, восстановить обои. Общество согласилось своими силами устранить выявленные недостатки.

Заключение строительно-технической экспертизы от 26 марта 2020 г. показало несоответствие качества ряда выполненных в квартире работ требованиям нормативной документации. Стоимость восстановительных работ и материалов превысила 204 тыс. руб. В связи с этим Дмитрий Бессмертный вновь направил претензию обществу, попросив его оплатить экспертизу, затраты на устранение всех недостатков и предстоящие расходы за проживание его семьи в гостинице, хранение вещей, услуги специалистов, а также потребовал возместить моральный вред. В ответ на это «Строительная инициатива» выплатила супругам по 50 тыс. руб. каждому и по 2,5 тыс. руб. в качестве компенсации морального вреда

Тогда покупатели обратились к продавцу с иском о защите прав потребителей. Они отметили, что ответчик выплатил каждому из них по 52,5 тыс. руб., что недостаточно для устранения выявленных в спорном жилье недостатков, в связи с чем просили взыскать с общества расходы на устранение дефектов квартиры на сумму в 314 тыс. руб., компенсацию морального вреда в размере 500 тыс. руб., штраф в размере 50% от взысканной суммы, расходы на оплату экспертного заключения в размере 10 тыс. руб., расходы на изготовление технического паспорта в размере 1,5 тыс. руб.

Судебная экспертиза также подтвердила наличие строительных недостатков в квартире, которая не соответствовала требованиям технических регламентов и обязательным требованиям. Было установлено, что причинами возникновения недостатков являются низкое качество производства строительных работ, нарушение проектных решений при строительстве квартиры. Стоимость затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков, согласно выводам экспертизы составила 416 тыс. руб.

В связи с этим суд частично удовлетворил иск со ссылкой на то, что в период пятилетнего гарантийного срока, установленного Законом о защите прав потребителей, в спорной квартире были выявлены недостатки, которые образовались вследствие нарушений, допущенных при выполнении строительных работ. Суд указал на наличие правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов в равных долях стоимости устранения недостатков, определенной судебной экспертизой (с учетом выплаты в досудебном порядке 100 тыс. руб.) в размере 314 тыс. руб., а также компенсации морального вреда в размере 6 тыс. руб. и штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, применив положения ст. 333 ГК РФ в размере 90 тыс. руб. В пользу Дмитрия Бессмертного было также взыскано 10 тыс. руб. в счет возмещения расходов по оценке ущерба. В удовлетворении остальной части иска было отказано.

Апелляция и кассация поддержали выводы нижестоящего суда. При этом апелляционный суд добавил, что выбор обязанного по требованию потребителя лица в этом случае принадлежит потребителю, в связи с чем признал не основанным на законе довод жалобы общества о том, что пятилетний гарантийный срок, применимый к строительным работам, следует применять в отношении застройщика квартиры ООО «Жилищная инициатива».

Рассмотрев кассационную жалобу общества «Строительная инициатива», Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отметила, что первая инстанция не учла тот факт, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества, а застройщиком дома, в котором находится квартира истцов, является не ответчик, а другое юрлицо – общество «Жилищная инициатива». Первая инстанция также ошибочно при рассмотрении спора руководствовалась п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей, подлежащим применению при защите прав потребителей при выполнении работ (оказания услуг), придя к ошибочному выводу о том, что требования, связанные с недостатками в недвижимости, могут быть предъявлены к ее продавцу, не являющемуся застройщиком, в течение пяти лет после заключения договора купли-продажи.

«Учитывая, что договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п. 2 ст. 477 ГК РФ и абз. 2 п. 1 ст. 19 Закона о защите прав потребителей истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю», – отмечено в определении Суда.

В рассматриваемом деле, как подчеркнул ВС, спорная квартира была передана истцам по договору от 6 июня 2016 г., она была осмотрена покупателями, договор по соглашению сторон имел силу акта приема-передачи и был подписан сторонами без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы выявленные дефекты являются явными, часть из них могла быть обнаружена при подписании акта приема-передачи квартиры, вместе с тем с момента передачи спорной квартиры в течение двух лет покупатели не обращались к продавцу с какими-либо претензиями, что оставлено без надлежащей оценки судов. В связи с этим ВС отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов назвал интересными выводы ВС РФ. «По своей работе я неоднократно встречал “схему”, по которой реализация квартир производится не застройщиком, а аффилированным с ним юрлицом, – такой практики было довольно много. При возникновении споров по состоянию передаваемых квартир суды вставали на сторону приобретателей недвижимого имущества, применяли положения Закона о защите прав потребителей и даже положения законодательства о долевом строительстве (при спорах о нарушении сроков передачи недвижимого имущества). Меня такая судебная практика настораживала, так как было понятно, что она может поменяться в обозримом будущем. Покупателям жилья можно лишь советовать более внимательно изучать хотя бы предмет договора. Даже исходя из предмета договора можно было понять, что суть взаимоотношений имеет иную природу, нежели участие в долевом строительстве и т.п.», – подчеркнул он.

Адвокат, член Совета АП Ставропольского края Нарине Айрапетян выступила за соблюдение баланса интересов: «Гражданин, вступающий в правоотношения с организацией, является более слабой стороной и, соответственно, должен пользоваться большими преимуществами. Однако в рассматриваемом случае отчуждение имущества произошло по договору купли-продажи, продавец не занимался строительством объекта, возможно, он занимался приведением квартиры в состояние, в котором наиболее оптимально ее реализовать, но не по заказу покупателя».

При таких обстоятельствах, по словам эксперта, покупатель должен был осмотреть недвижимое имущество перед покупкой, отразить в акте все недостатки и при нежелании покупать отказаться от сделки, чего в данном случае сделано не было, при том условии, что часть недостатков носили явный (не скрытый) характер. «Одновременно с этим законодательством предусмотрен разумный срок, в течение которого возможно предъявить требования к качеству передаваемого товара. Полагаю, что в течение данного срока, а именно два года, недостатки, указанные в экспертном заключении, непременно выявились бы. Однако никаких требований покупателем ранее не предъявлялось. При таких обстоятельствах полагаю, что баланс интересов покупателя и продавца (в случае удовлетворения исковых требований) был бы несоблюденным», – заключила Нарине Айрапетян.

Зинаида Павлова