ВС: При невозможности пользования участком из-за действий арендодателя арендная плата не взимается

Суд отметил, что арендодатель, отказавший инвестору-арендатору во внесении в договор аренды изменения в части указания нового кадастрового номера, не вправе возлагать на него неблагоприятные имущественные последствия

Один из экспертов «АГ» указал, что определение ВС крайне интересно и полезно для правоприменительной практики, поскольку обращает внимание на сугубо формалистский подход нижестоящих судов в части исчисления сроков исковой давности. Другой подчеркнул, что несмотря на понесенные затраты истец не смог пользоваться земельным участком по назначению и получать прибыль, а ответчики, в свою очередь, получили деньги при нарушении своих обязанностей.

Верховный Суд опубликовал Определение № 305-ЭС23-2686 от 8 июня по делу № А40-128594/2020, в котором признал, что инвестор не смог реализовать инвестиционный контракт и строительство на арендуемом земельном участке объекта из-за действий органов исполнительной власти г. Москвы.

Изменение кадастрового номера земельного участка

В июне 2004 г. правительство Москвы предоставило ОАО «Щелковский витаминный завод» как инвестору земельный участок. В декабре того же года в целях строительства административного здания между заводом, правительством Москвы и МГО ВФСО «Динамо» был заключен инвестиционный контракт.

30 декабря 2009 г. в рамках реализации инвестиционного проекта между Департаментом городского имущества г. Москвы и ОАО «Валента Фармацевтика» был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка для проектирования и строительства административного здания. По договору цессии от 1 марта 2010 г., заключенному между обществами «Валента Фармацевтика» и «Валента Девелопмент», все права и обязанности по инвестиционному контракту перешли к цессионарию. Согласно допсоглашению к этому договору в качестве платы за уступаемые права по договору цессионарий обязался выплатить цеденту денежные средства в размере 52 млн руб.

Впоследствии распоряжением правительства Москвы первоначальный инвестор по инвестиционному контракту был заменен обществом «Валента Девелопмент». Была также произведена замена арендатора данным обществом, а срок действия договора продлен до 31 марта 2011 г. Поскольку арендатор продолжил пользоваться земельным участком после указанного срока при отсутствии возражений со стороны ДГИ г. Москвы, договор аренды считался возобновленным на неопределенный срок. Однако в январе 2012 г. сведения о земельном участке были исключены из государственного кадастра недвижимости в соответствии с ч. 4 ст. 24 Закона о государственном кадастре недвижимости – участок был снят с кадастрового учета, а в июле 2013 г. поставлен на учет с другим кадастровым номером.

В связи с произошедшими изменениями ООО «Валента Девелопмент» неоднократно обращалось в органы исполнительной власти Москвы с вопросом об оформлении земельно-правовых отношений, в том числе о заключении допсоглашения к договору аренды в связи с изменением кадастрового номера земельного участка. Однако департамент отказывал во внесении таких изменений.

В 2016 г. общество подало заявление в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы о выдаче градостроительного плана земельного участка. Комитет отказал, указав, что за выдачей такого плана обратилось лицо, не являющееся правообладателем земельного участка. Обществу не удалось оспорить такое решение: суд указал, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствовали сведения об обществе как о правообладателе земельного участка с испрашиваемым кадастровым номером (дело № А40-18084/2017).

4 июля 2017 г. ДГИ г. Москвы уведомил об отказе от договора аренды земельного участка от 30 декабря 2009 г. «Валента Девелопмент» не смогла оспорить отказ в судебном порядке. Со ссылкой на истечение предельного срока реализации инвестиционного проекта на заседании Градостроительно-земельной комиссии г. Москвы было принято решение о прекращении реализации инвестпроекта, о чем Департамент инвестиционной и промышленной политики г. Москвы уведомил общество.

Суды отказали в удовлетворении требований арендатора-инвестора

Впоследствии общество «Валента Девелопмент» обратилось в арбитражный суд с иском к правительству и Департаменту городского имущества г. Москвы о взыскании солидарно убытков в размере 14 млн руб. в виде уплаченной арендной платы по договору аренды, а также расходов в размере 52 млн руб., понесенных по договору цессии.

Истец указал, что после прекращения договорных отношений выплаченные им в качестве арендной платы в бюджет г. Москвы по договору аренды денежные средства и расходы на реализацию инвестпроекта являются его убытками. Они возникли в связи с невозможностью реализации инвестиционного контракта и строительства на арендуемом земельном участке объекта по причине незаконных действий органов исполнительной власти г. Москвы, связанных, в том числе, с отказом от изменения кадастрового номера в договоре аренды и, как следствие, с отказом в выдаче ГПЗУ.

Отказывая в удовлетворении требований, первая и апелляционная инстанции учитывали платность землепользования на территории РФ и то, что арендная плата вносилась в счет исполнения обязательств по договору аренды, и исходили из того, что истцом не доказано наличие вины ответчиков в действиях по начислению арендной платы и взиманию последней с арендатора, а также наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями г. Москвы и возникновением убытков у истца. Оставляя без изменения принятые судебные акты, кассационная инстанция указала, что самостоятельным основанием для отказа в иске послужил пропуск истцом срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиками.

При этом все суды указали, что об обстоятельствах снятия земельного участка с кадастрового учета и нарушении своего права истец узнал еще в 2013 г., когда департамент сообщил о том, что сведения о земельном участке с кадастровым номером аннулированы, а, следовательно, срок исковой давности пропущен.

ВС указал на ошибки нижестоящих инстанций

Не согласившись с принятыми решениями, общество «Валента Девелопмент» подало кассационную жалобу в Верховный Суд. Истец в жалобе приводил доводы о том, что судами не дана оценка существенному обстоятельству невозможности использования земельного участка по зависящим от арендодателя причинам, и оспаривал выводы судов относительно порядка исчисления срока исковой давности.

Рассмотрев дело, ВС подчеркнул, что для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договоров аренды и инвестирования, заключенных между публичным образованием и частным лицом. Он напомнил, что при установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение.

Экономколлегия отметила, что, как следует из содержания судебных актов по делу № А40-18084/2017, отказ Комитета по архитектуре и градостроительству г. Москвы в подготовке ГПЗУ признан правомерным по мотиву того, что в ЕГРП отсутствовали сведения об обществе как о правообладателе земельного участка с конкретным кадастровым номером. При этом суды при рассмотрении этого дела пришли к выводу, что сведения о земельном участке, являющемся предметом спорного договора аренды, были исключены из государственного кадастра недвижимости, земельный участок снят с кадастрового учета и прекратил свое существование, в то время как поставленный на кадастровый учет в июле 2013 г. земельный участок является иным объектом недвижимости. То есть суды сочли, что речь идет о двух земельных участках – различных объектах гражданских прав.

ВС принял во внимание, что стороны спора в переписке, пояснениях и с учетом заключения кадастрового инженера, изготовленного в 2016 г., не отрицают, что спор касается одного и того же объекта. Суд отклонил доводы ответчика о том, что иной кадастровый номер земельного участка взамен снятого с кадастрового учета свидетельствует об изменении предмета сделки. Такие доводы противоречат правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 13 сентября 2011 г. № 3413/11, согласно которой земельный участок в связи со снятием его с кадастрового учета не прекращает своего существования в физическом виде как объект гражданского оборота. Его характеристики (площадь, границы, координаты поворотных точек границ) аналогичны уникальным характеристикам участка с новым кадастровым номером.

Как указано в определении Суда, отсутствие юридической возможности оформления ГПЗУ по причине представления в документах о правах на земельный участок договора аренды, где указан участок с кадастровым номером, подтвержденной судебными актами, исключает возможность использования арендатором указанного земельного участка по его целевому назначению. ВС учел положения ГК РФ и правовые позиции, сформулированные в п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 и в п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3, согласно которым при невозможности пользования земельным участком арендатором по причинам, связанным с действием (бездействием) арендодателя, арендная плата не подлежит уплате.

Судебная коллегия обратила внимание: арендодатель, указывая, что спорный договор аренды земельного участка продлен на неопределенный срок и является действующим, отказался от внесения в него изменений в части указания нового кадастрового номера, однако продолжал принимать арендную плату от арендатора и подтверждал намерение реализовать инвестиционный проект, отказавшись от исполнения договора лишь в июле 2017 г. Суды не учли, что арендатор не совершал действий, которые привели к изменениям в кадастровом учете земельного участка, являющегося предметом спорного договора аренды. «Арендодатель из обращений арендатора и рассмотренного судебного спора знал о невозможности получения Обществом ГПЗУ как одного из документов для реализации инвестиционного контракта, тесно связанного с арендой спорного земельного участка, но не принял мер к устранению причин, препятствовавших получению ГПЗУ», – указано в определении.

По мнению ВС, несогласованность позиций органов исполнительной власти субъекта РФ по вопросу о возможности использования земельного участка для целей, названных в инвестиционном контракте, и получения ГПЗУ, при отсутствии иных причин, кроме уточнения характеристик предмета аренды, в данном случае нельзя квалифицировать как причину невозможности пользования арендованным участком, зависящую от арендатора. Более того, в такой ситуации публичное образование, не обеспечившее содействие в выполнении работ, предусмотренных инвестиционным контрактом, не вправе возлагать на инвестора неблагоприятные имущественные последствия того, что договор не был исполнен. Довод департамента о том, что у него не имелось юридической возможности внести изменения в договор аренды, при отсутствии расторжения этого договора по инициативе арендодателя, не является законной уважительной причиной ненадлежащего встречного исполнения обязательств арендодателем по предоставлению земельного участка арендатору.

Суд также указал, что требование истца о взыскании расходов в размере 52 млн руб. заявлено с целью возмещения затрат, понесенных его правопредшественником (цедентом) в ходе исполнения инвестиционного контракта, которые цеденту компенсировал истец путем выплаты вознаграждения за соответствующую уступку по инвестиционному контракту. Он подчеркнул, что судам следовало установить правовую природу заявленных расходов, а истцу – уточнить основания для предъявления указанного требования.

Касательно выводов о пропуске заявителем срока исковой давности ВС напомнил, что при исчислении трехлетнего срока исковой давности также учитывается, знал или должен был знать истец о допущенном нарушении, т.е. возможность его субъективного знания о фактах, порождающих требование к ответчику. С учетом обращения общества с иском в суд 24 июля 2020 г. последствия пропуска заявителем срока исковой давности при установленных обстоятельствах наличия действующего договора и контракта, а также с учетом характера исковых требований применены судами с нарушением п. 2 ст. 200 ГК РФ. Момент начала течения указанного срока не может быть связан с действиями третьих лиц по снятию земельного участка с кадастрового учета.

Таким образом, Верховный Суд отменил обжалуемые судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Он подчеркнул, что суду следует установить характер и основания каждого из требований истца, наличие/отсутствие правовых оснований для применения, в частности, ст. 401, 404 или ст. 614 ГК РФ. При этом обращено внимание на правовые позиции, изложенные в определениях ВС РФ от 18 мая 2021 г. № 305-ЭС20-7170; от 25 октября 2022 г. № 305-ЭС22-7353; от 21 марта 2023 г. № 307-ЭС22-22917.

Эксперты прокомментировали определение ВС

Адвокат АП г. Москвы, АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров считает, что определение Суда крайне интересно и полезно для правоприменительной практики. Он обратил внимание на сугубо формалистский подход нижестоящих инстанций в части исчисления сроков исковой давности. Они исходили из того, что срок исковой давности следует исчислять с момента, когда истец узнал о снятии с кадастрового учета земельного участка, на котором предполагалась инвестиционная деятельность. Учитывая, что истцом взыскивалась помимо прочего арендная плата, уплачиваемая им после 2013 г., данный вывод нижестоящих инстанций совершенно верно признан необоснованным, считает эксперт.

Константин Смолокуров отметил, что арендная плата принималась ответчиками, т.е. ими совершались конклюдентные действия, очевидно свидетельствующие о продолжении договорных отношений и, главное, – инвестиционного контракта, в рамках которого и был заключен договор аренды. В то же самое время из судебных актов по делу не следует, что истец в указанный период использовал земельный участок по своему усмотрению, т.е. распоряжался им как арендатор, уточнил он.

Адвокат подчеркнул, что неисполнение инвестиционного контракта не являлось следствием вины истца. Общество как раз и принимало активные действия по исполнению контракта, однако отсутствие ГПЗУ объективно препятствовало ему в исполнении инвестиционного контракта. При этом ВС указывает на несогласованность позиций органов исполнительной власти г. Москвы по вопросу использования земельного участка и получения ГПЗУ как на объективную причину невозможности исполнения инвестиционного контракта. «Данный тезис считаю действительно очень важным. В практике множественность лиц на стороне публичного образования действительно порождает препятствия и затруднения в работе с государством как контрагентом, при этом действия каждого отдельного такого лица при рассмотрении их судами действительно зачастую признаются законными и обоснованными», – прокомментировал Константин Смолокуров.

Он также выделил тезис ВС о том, что присвоение нового кадастрового номера земельному участку без изменения его физических характеристик действительно не может рассматриваться как прекращение существования одного объекта и порождения другого объекта. «Также крайне важный и полезный вывод Суда, поскольку он совершенно объективный и обоснованный, обеспечивает самое главное – правовую определенность объекта прав и непрерывный характер правоотношений вокруг него», – полагает эксперт.

Юрист АБ Asterisk Вячеслав Климов отметил, что правовая позиция Суда основана на ст. 328, 405, 606, 611, 614, 615, 620 ГК РФ, а также п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2015), п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2017), п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2020), п. 25 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2021). «Отказ правительства и ДГИ г. Москвы вносить изменения в кадастровый номер земельного участка при получении арендной платы очевидно свидетельствует о необоснованных убытках для истца. Поскольку, несмотря на понесенные затраты, истец не смог пользоваться земельным участком по назначению и получать прибыль, а ответчики, в свою очередь, получили деньги при нарушении своих обязанностей», – пояснил Вячеслав Климов.

Анжела Арстанова