Предлагается отменить исковую давность к требованиям в отношении общедомового имущества

В Госдуму внесен проект поправок в ЖК РФ, позволяющий собственникам помещений в многоквартирном доме в любое время восстановить право общей долевой собственности на нежилые помещения, предназначенные для обслуживания дома

Комментируя законопроект, одна из адвокатов выразила убеждение, что его принятие не решит проблему неправомерного оформления права собственности на общедомовые помещения. Другой считает, что новелла устраняет неопределенность в судебной практике и может стать стимулом к внесудебному урегулированию споров. По мнению третьего, строить позицию защиты только на сроках исковой давности – рисковое и не всегда выигрышное дело. Четвертый адвокат полагает, что стоит обратить внимание на превентивные меры, препятствующие подобным нарушениям.

12 июля в Госдуму внесен законопроект № 752270-7, которым предлагается скорректировать ст. 36 ЖК РФ, отменив исковую давность применительно к требованиям, вытекающим из отношений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

Как указано в пояснительной записке, проект разработан в целях обеспечения надежной судебной защиты целостности конструкций многоквартирного дома на весь продолжительный срок его эксплуатации и восстановления нарушенных прав собственников.

Отмечается, что в России распространены случаи неправомерного оформления права собственности на нежилые помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, а также то, что в основном их регистрируют в свою собственность органы местного самоуправления. В связи с этим все больше собственников помещений в многоквартирных домах вынуждены обращаться в суд по поводу восстановления своего права общей долевой собственности на указанные объекты в порядке ст. 304 ГК РФ.

Подчеркивается, что правовая позиция относительно принадлежности объектов общего имущества выражена в Постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2010 г. № 13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/1. При этом на требование о признании права общей долевой собственности в случаях, когда отчуждаются чердаки и подвалы, где размещено инженерное оборудование, требующее обслуживания, предусмотренный ст. 196 ГК срок исковой давности не распространяется.

Так, суды руководствуются разъяснениями высших судебных инстанций о том, что собственники помещений в таких домах владеют отчужденными помещениями общего пользования, так как имеют доступ к их использованию. Однако нередко возникают ситуации, когда суды отказывают в восстановлении нарушенного права по истечении трехлетнего срока давности на основании Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Кроме того, в пояснительной записке указано, что в ЖК предусмотрены положения, препятствующие незаконному исключению элементов общего имущества из общей долевой собственности. «Случаи неправомерного оформления права собственности на нежилые помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, существенно влияют, в первую очередь, на безопасность проживания в многоквартирном доме, и поэтому собственники помещений должны иметь право на защиту своих прав в любое время», – аргументируется в документе предложение не распространять исковую давность на требования, связанные с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом, по аналогии с ГК (ст. 208) и другими федеральными законами.

Комментируя «АГ» законопроект, адвокат АП Московской области Татьяна Серегина отметила, что для большинства собственников такое нововведение будет, безусловно, выгодным, особенно в свете вступления в силу с 1 октября закона о групповых исках, о котором ранее писала «АГ».

В то же время, полагает эксперт, неизбежно возникнут проблемы у «любителей» неправомерного оформления права собственности на нежилые помещения, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, на которых добросовестные граждане смогут пожаловаться в любой момент.

Однако, по ее мнению, принятие новеллы, к сожалению, не решит проблему неправомерного оформления права собственности на помещения, предназначенные для обслуживания дома. «А всё потому, что это лишь усилит защиту “прав большинства”, но полностью проблему не искоренит», – пояснила Татьяна Серегина, добавив, что далеко не все граждане готовы защищать свои права на общее имущество в силу боязни, скромности и иных причин.

Чтобы эффективно разрешить ситуацию, считает адвокат, необходимо, во-первых, выяснить причины невозможности выявления случаев неправомерного оформления в собственность общего имущества ответственными за это лицами. Во-вторых, предусмотреть механизм привлечения к ответственности виновных, «пропустивших» указанные обстоятельства. «Помимо этого на федеральном уровне и на уровне субъектов Федерации предусмотрен механизм контроля содержания общего имущества, однако, как видно из сложившейся ситуации, он недостаточно эффективен», – отметила Татьяна Серегина.

Эксперт подчеркнула, что, несмотря на распространение цифровизации, до сих пор невозможно автоматически отследить случаи «неправомерного захвата» общей совместной собственности и привлечения виновных к ответственности. «Полагаю, важно шире использовать информационные технологии, – пояснила она. – Необходимо на федеральном уровне и на уровне субъектов РФ (согласно компетенции) установить порядок периодического “автоматического” контроля с целью получения и обработки информации об общем имуществе многоквартирного дома посредством применения технических средств, работающих в автоматическом режиме, с функциями фото- и видеозаписи».

Оценивая проект закона «безусловно положительно», Татьяна Серегина добавила, что к проблемной ситуации, однако, следует все же подойти критически.

Адвокат АП Ленинградской области Станислав Изосимов также положительно оценил предложенные поправки. «В свое время, когда суды не применяли к отношениям собственников нежилых помещений в нежилых зданиях аналогии ст. 249, 289, 290 ГК, вышло долгожданное Постановление Пленума ВАС № 64, в котором разъяснялась применимость такой аналогии. Так, в п. 9 постановления указывалось, что, если собственники помещений в доме владеют общим имуществом (например, лестницами, коридорами, холлами) и имеют доступ к его использованию, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано за одним лицом, остальные собственники также вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК)», – пояснил он.

Между тем, добавил эксперт, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, лишает других собственников доступа в это помещение, те могут обратиться в суд об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК), соединив иск с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК).

Именно наличие разъяснений ВАС в части применения сроков исковой давности, полагает Станислав Изосимов, побудило авторов законопроекта внести поправки в ЖК, так как, по их мнению, в некоторых ситуациях суды отказывают в удовлетворении требований о восстановлении нарушенного права по истечении трехлетнего срока исковой давности, мотивируя Постановлением № 64.

«Могу сказать, что сам всегда полагал, что к общему имуществу нежилых зданий и жилых многоквартирных домов по спорам о признании права общей долевой собственности срок исковой давности применяться не должен. Если имущество является общим в силу закона, то будет абсурдным отказывать в признании того, что оно общее, в судебном порядке со ссылкой на срок исковой давности. Закон гласит, что такое имущество не может находиться в собственности лишь отдельных лиц», – подчеркнул он. По мнению адвоката, проект устраняет неопределенность в судебной практике, а также вводит норму, которая вытекает из смысла признания наличия общей собственности на соответствующие служебные и вспомогательные помещения в силу закона, что, к тому же, может стать стимулом к внесудебному урегулированию споров.

Адвокат Палаты адвокатов Самарской области Ольга Белова обратила внимание, что в ст. 36 ЖК ранее уже были внесены поправки, касающиеся толкования понятия многоквартирного дома, а также права собственности на общее имущество собственников помещений в таком доме. «Данные изменения были внесены в связи с отсутствием в ЖК понятия “многоквартирный дом”. Вместе с тем оно широко используется в практике, – пояснила эксперт. – В связи с этим употребление данного понятия приводит к неоднозначному толкованию норм ЖК, связанных с управлением многоквартирными домами, пользованием и содержанием общего имущества».

Однако строить свою позицию и линию защиты только на сроках исковой давности, полагает адвокат, – довольно рисковое и не всегда выигрышное дело, поскольку правовая позиция судов в отношении срока давности по искам о признании права собственности, предъявленным лицом, не владеющим спорным имуществом, неоднозначна. «По общему правилу, исковая давность не распространяется на требования, указанные в ст. 208 ГК, однако перечень таких требований не является закрытым», – резюмировала Ольга Белова.

Как отметил адвокат КА «ЮрПрофи» Илья Лясковский, мотивом законопроекта его разработчики указали «случаи неправомерного оформления права собственности» на помещения, отнесенные законом к общему имуществу. «Безусловно, такие нарушения случаются – это подтверждается упомянутым авторами поправок Постановлением № 64, в п. 9 которого в полном соответствии с гражданским законодательством дифференцированы два вида нарушений прав домовладельцев на объекты общего имущества: когда право “присвоено” лишь “на бумаге”, а имущество продолжает оставаться во владении собственников – к такому требованию применимы правила о негаторном иске, которые, как известно, не предусматривают срока давности. Когда имущество действительно перешло во владение какого-либо лица, применяются нормы о виндикационном иске, предусматривающие трехлетний срок давности. В последнем случае бездействие собственников кажется несколько нерациональным», – пояснил он.

Впрочем, добавил эксперт, в пояснительной записке прослеживаются многие здравые идеи. «Например, ее составители напрямую обвиняют во многих эпизодах завладения общим имуществом органы местного самоуправления. Во многом это утверждение достоверно. Но переложение риска неправомерного поведения органов власти на приобретателей таких помещений (которые, как правило, покупают их по итогам торгов и не должны сомневаться в добросовестности государства) вряд ли является прямым решением проблемы, – считает Илья Лясковский. – Возникает вопрос: не лучше ли принять меры превенции подобных нарушений? Причем арсенал средств крайне широк – это и реальная повсеместная госрегистрация общего имущества, и эффективный надзор за деятельностью публичных органов, их контроль по вертикали, а также поиск пробелов в системе госрегистрации прав, допускающей возникновение или переход порочных титулов на подобные объекты».