Мосгордума предлагает изменить правила распоряжения совладельцами неделимой общедолевой собственностью

В частности, предлагается ввести запрет на продажу посторонним лицам не выделенной в натуре доли в праве общей собственности на жилое помещение

Одна из экспертов полагает, что поправки не изменят ситуацию в целом, поскольку они лишь усложняют процесс перехода права собственности доли, повышают ее экономическую и коррупционную составляющую. Другая посчитала, что не стоит расширять круг тех, кому все же может быть продана или подарена доля в неделимом имуществе, за счет членов семьи и близких родственников. По мнению третьего, авторы поправок предлагают решать проблему общей собственности на квартиру в пользу одних собственников за счет других.

20 декабря Мосгордума внесла на рассмотрение депутатов Госдумы законопроект № 42326-8, которым предлагается изменить статьи ГК РФ о нормах и правилах распоряжения совладельцами неделимой общедолевой собственностью.

Так, предлагается внести изменения в п. 4 ст. 133 ГК, касающийся регулирования отношений по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь. Также вносятся дополнения в п. 2 ст. 209, которые указывают на то, что собственник доли в праве на делимое общее имущество осуществляет владение, пользование и распоряжение своей долей по правилам п. 1 и 2 ст. 246, а собственник доли в праве на неделимое имущество – по правилам ст. 133 и 252 ГК. Согласно поправкам участник долевой собственности в имуществе, которое не может быть разделено без изменения его назначения либо не подлежит разделу в силу закона, реализует свои права на распоряжение долей с соблюдением правил, предусмотренных ст. 252.

Поправками предлагается установить запрет продажи постороннему лицу не выделенной в натуре доли в общей собственности на жилое помещение, являющееся неделимым объектом недвижимости. Данное пояснение авторы проекта планируют закрепить дополнением к абз. 1 п. 1 ст. 250 ГК.

Законопроект дополняет ст. 558 новым п. 4, согласно которому при невозможности выделения доли в праве общей собственности на жилое помещение в натуре выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности с соблюдением правил, предусмотренных ст. 252. Однако предлагается установить, что договор продажи не выделенной в натуре доли в праве общей собственности на жилое помещение постороннему лицу, не являющемуся членом семьи или близким родственником, будет являться ничтожным.

Аналогичные дополнения планируется внести в п. 2 ст. 576 ГК, согласно которым не допускается дарение не выделенной в натуре доли в праве общедолевой собственности на жилое помещение постороннему лицу, не являющемуся членом семьи или близким родственником.

Как отмечают авторы законопроекта, целью уточнений и дополнений является предотвращение совершения сделок отчуждения собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев. Это приводит к невозможности использования собственности в соответствии с ее назначением, к необоснованному снижению ее стоимости на рынке, к криминализации рынка недвижимости, отмечается в пояснительной записке.

Авторами поправок выявлена проблема незаконных захватов неделимого имущества, находящегося в общей долевой собственности: от автомобилей до квартир посемейного проживания, комнат в коммунальных квартирах. Посторонние лица незаконно приобретают не выделенные в натуре доли в праве на неделимое имущество различных видов с последующим силовым незаконным захватом всего имущества, с применением различных способов принуждения к кабальной сделке, имеющих признаки уголовных преступлений, заметили разработчики. По их мнению, проблема носит системный характер, связана с порочным правоприменением, отсутствием единой практики нотариата, судов, правоохранительных органов, Росреестра.

«Правонарушения возникают при разделе наследства, совместной собственности супругов и общедолевой собственности членов семьи. Особенно острой является проблема распоряжения не выделенными в натуре долями в общедолевом имуществе в виде отдельной квартиры посемейного заселения, индивидуального дома, комнаты в коммунальной квартире», – указывается в пояснительной записке.

Авторы законопроекта отмечают, что правоприменительная практика распоряжения не выделенными в натуре долями в праве на неделимое имущество приводит к нарушению прав совладельцев при незаконном отчуждении доли постороннему лицу. Они заметили, что в обоснование законности сделки недобросовестные сособственники ссылаются на нормы п. 2 ст. 246 и ст. 250 ГК РФ, игнорируя правила распоряжения не выделенными в натуре долями, закрепленные в ст. 252 ГК РФ. «Рейдеры без решения суда об определении порядка пользования или вселения вероломно вламываются в квартиры граждан, создают невыносимые условия проживания, угрожают физической расправой, портят имущество, используют несовершеннолетних в подобных криминальных операциях, нарушают права несовершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении», – подчеркивается в пояснительной записке.

По мнению инициаторов законопроекта, данная ситуация провоцирует рост коррупции в госорганах, протестные настроения, социальную напряженность и недоверие к власти, увеличивает нагрузку на бюджеты городов в связи с регистрацией на купленных рейдерами долях бесчисленного количества получателей социальных выплат, пенсионеров, несовершеннолетних. Кроме того, они обратили внимание, что пандемия коронавируса показала, какую угрозу жизни и здоровью приоритетных собственников несет подселение к ним в семьи посторонних граждан.

Адвокат АП Томской области Алена Ульянова отметила, что проблема захвата жилых помещений путем отчуждения доли постороннему лицу является достаточно распространенной в правоприменительной практике. «В связи с этим вполне понятно желание законодателя исключить или хотя бы снизить данные риски как для собственников имущества, так и для добросовестных приобретателей», – подчеркнула эксперт.

Алена Ульянова считает, что несмотря на это, попытки урегулировать данную ситуацию в правовом ключе, представленные в рассматриваемом проекте, не изменят происходящую ситуацию в целом, поскольку они лишь усложняют процесс перехода права собственности доли, повышают ее экономическую и коррупционную составляющую. Она указала, что по-прежнему не исключена возможность приобретения выделенной доли в праве собственности недобросовестными третьими лицами и последующего противоправного воздействия на иных участников долевой собственности.

Адвокат АП Воронежской области Олеся Алимкина обратила внимание, что общедолевая собственность, в том числе на жилые помещения, – это неисчерпаемый источник судебных споров. «Проблема перехода долей в праве собственности на квартиры к посторонним людям – крайне острая, в особенности в крупных городах, где маленькая доля в квартире интересна для приобретения прежде всего в целях регистрации по месту жительства. Но еще серьезнее эта проблема становится, конечно, когда в сособственниках оказываются физически более сильные люди, не отягощенные моральными принципами», – полагает эксперт.

По мнению, Олеси Алимкиной, предложенный вариант регулирования данной проблемы путем запрета отчуждения доли посторонним, не участникам общей долевой собственности – наиболее оптимальный. Вместе с тем эксперт считает, что не стоит расширять круг тех, кому все же может быть продана или подарена доля в неделимом имуществе, за счет членов семьи и близких родственников.

«Между тем авторы законопроекта не предложили никакого варианта урегулирования другой стороны проблемы: как быть тем, кто не хочет быть сособственником неделимого имущества с бывшим супругом или с другими наследниками? По закону у этого человека есть право требовать выплаты ему компенсации, но ведь получение решения о взыскании компенсации еще не означает ее получение в действительности. И если остающийся сособственник не работает, то он фактически получает долю выделившегося сособственника в дар и не тяготится необходимостью произвести выплату денежной компенсации за полученную долю», – прокомментировала Олеся Алимкина. В связи с этим эксперт пришла к выводу, что в предложенном законопроекте проблема осталась неразрешенной, а, соответственно, упомянутая в законопроекте «социальная напряженность» едва ли сильно снизится.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников подчеркнул, что законопроект затрагивает крайне болезненную и сложную тему, актуальность которой очевидна. Эксперт убежден, что законопроекту предстоят серьезное изучение и обсуждение. Однако он отметил: на первый взгляд, кажется, что авторы предлагают решать проблему общей собственности на квартиры в пользу одних собственников за счет других.

Николай Сапожников согласился с тем, что описанная в пояснительной записке практика носит незаконный, а порой и откровенно криминальный характер. «Однако, как видится в первом приближении, законопроект предлагает не экономические методы решения проблемы, учитывающие интересы всех сособственников (например, развитие практики принудительного выкупа долей), а нормативные запреты и ограничения. Есть подозрения, что такой подход только увеличит существующие проблемы», – поделился эксперт.