Можно ли отказать в выплате компенсации при разделе земельного участка в общей долевой собственности?

Верховный Суд отметил, что отказ во взыскании компенсации в связи с несоразмерностью переданного имущества противоречит положениям ГК, поскольку стороны являлись равнодолевыми собственниками, их право было зарегистрировано и не оспорено

Как отметила одна из экспертов «АГ», устанавливать порядок пользования земельным участком в соответствии с фактически сложившимися отношениями исключительно на основании того, что он учитывает конфликтные отношения сторон, сложившиеся в течение длительного времени, – недопустимо. Двое других отметили, что Верховный Суд среди юридически значимых для данной категории споров обстоятельств указал на нуждаемость в имуществе каждой из сторон с учетом расположения строений на земельном участке, а также на размер расходов на переоборудование по каждому из вариантов раздела.

Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 41-КГ23-62-К4, в котором разъяснил нижестоящим судам, что отказ во взыскании компенсации в связи с несоразмерностью переданного имущества противоречат положениям ст. 252 ГК.

Покупка квартир и их реконструкция

По договору купли-продажи от 15 мая 2012 г. Марина Тищенко приобрела в собственность квартиру 1 общей площадью 23,8 кв. м в двухквартирном жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 1040 кв. м, который был разделен на две изолированные части забором. По договору от 28 декабря 2012 г. собственником квартиры 2 в данном доме стала Людмила Москвич.

В 2019 г. Марина Тищенко реконструировала дом: снесла свою квартиру и построила индивидуальный жилой дом общей площадью 181 кв. м. Решением от 11 марта 2020 г. Батайский городской суд Ростовской области признал за ней право собственности. Людмила Москвич также реконструировала принадлежащую ей квартиру, после чего решением Батайского городского суда от 20 декабря 2021 г. за ней было признано право собственности на жилой дом общей площадью 54,4 кв. м. Суд также установил, что на части земельного участка, находящейся в пользовании Людмилы Москвич, возведен жилой дом площадью 157,4 кв. м.

Постановлением администрации г. Батайска с Мариной Тищенко и Людмилой Москвич заключен договор купли-продажи, согласно которому они приобрели в общую долевую собственность по 1/2 доли занятого их домами земельного участка площадью 1040 кв. м. С целью определения наличия технической возможности раздела земельного участка Батайский городской суд назначил судебную экспертизу. Согласно заключению комиссии экспертов от 7 октября 2022 г. с учетом размера долей собственников, архитектурно-планировочного решения застройки земельного участка, расположения инженерных коммуникаций и Правил землепользования и застройки г. Батайска разработать вариант раздела земельного участка домовладения в соответствии с идеальными долями собственников технически не представляется возможным.

Вместе с тем эксперты пришли к выводу о наличии технической возможности разработать два варианта раздела земельного участка, приближенных к идеальным долям собственников. Согласно первому варианту Марине Тищенко выделяется участок № 1 площадью 449 кв. м, что на 71 кв. м меньше площади, приходящейся на ее идеальную долю, а Людмиле Москвич выделяется участок № 2 площадью 591 кв. м, что на 71 кв. м больше площади, приходящейся на ее идеальную долю. В случае раздела земельного участка по данному варианту Людмила Москвич выплачивает Марине Тищенко денежную компенсацию в размере около 323 тыс. руб. за отклонение стоимости земельного участка, выделяемого собственникам, от стоимости земельного участка, соответствующего их идеальным долям. Согласно второму варианту Марине Тищенко выделяется участок № 1 площадью 315 кв. м, что на 205 кв. м меньше площади, приходящейся на ее идеальную долю, и Людмила Москвич выплачивает Марине Тищенко денежную компенсацию в размере около 932 тыс. руб.

Попытка разделить земельный участок

После этого Марина Тищенко обратилась в суд с иском к Людмиле Москвич о разделе земельного участка и прекращении права общей долевой собственности на него, указав, что земельный участок между сторонами фактически разграничен забором, в пользовании истца находится часть земельного участка, площадь которой не соответствует идеальной доле в праве собственности. В уточненном иске Марина Тищенко просила выделить ей в натуре земельный участок № 1 площадью 449 кв. м в границах, указанных в варианте № 1 заключения экспертов, и взыскать с Людмилы Москвич денежную компенсацию в размере около 323 тыс. руб. за несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности, а также прекратить право общей долевой собственности на земельный участок.

Людмила Москвич обратилась в суд со встречным иском о разделе земельного участка, указав, что на дату приобретения сторонами своих квартир в 2012 г. спорный земельный участок разделял забор из штампованного металла, которым предыдущие собственники закрепили сложившийся порядок пользования участком. Такой же порядок пользования участком был сохранен Мариной Тищенко и Людмилой Москвич, а в 2018–2019 гг. Марина Тищенко с согласия Людмилы Москвич демонтировала старое ограждение и возвела на его месте новый забор из металлического профиля.

Таким образом, по мнению Людмилы Москвич, с учетом согласованных действий сторон спорный земельный участок фактически состоит из двух самостоятельных частей: она пользуется частью земельного участка площадью 730 кв. м, реконструированным жилым домом площадью 54,4 кв. м и самовольно возведенным жилым домом площадью 157,4 кв. м, а Марина Тищенко пользуется частью земельного участка площадью 310 кв. м и жилым домом площадью 181 кв. м. На этом основании женщина просила произвести раздел земельного участка в соответствии с фактическим порядком пользования и прекратить право общей долевой собственности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Марины Тищенко и удовлетворяя встречные исковые требования Людмилы Москвич, суд исходил из того, что в отношении участка сложился определенный порядок пользования по соглашению его прежних сособственников, учитывая расположение принадлежащих каждому из сособственников строений, инженерных сооружений и установленных ими заборов, разделяющих земельный участок. Он пришел к выводу о разделе спорного земельного участка по предложенному экспертом варианту № 2 в соответствии со сложившимся порядком пользования, отклонив вариант раздела земельного участка в соответствии с идеальными долями.

При этом суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания в пользу Марины Тищенко денежной компенсации, предусмотренной п. 4 ст. 252 ГК, за отклонение стоимости выделяемой ей в натуре части земельного участка от стоимости принадлежащей ей идеальной доли, поскольку ни в пользовании Марины Тищенко, ни в пользовании ее правопредшественников не находилась такая часть земельного участка, которая соответствовала бы идеальной доле в праве. В связи с этим, как указала первая инстанция, осуществление раздела общего имущества исходя из сложившегося порядка пользования земельным участком не нарушает имущественных прав Марины Тищенко, не лишает ее части имущества, которое ранее находилось в ее пользовании, и не влечет за собой необходимость взыскания с Людмилы Москвич денежной компенсации. Апелляция и кассация согласились с выводами первой инстанции.

ВС указал на ошибки нижестоящих инстанций

Марина Тищенко обратилась в Верховный Суд с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС разъяснила, что в соответствии с п. 3 ст. 3, п. 1 ст. 11.2, п. 1, 2 ст. 11.5 Земельного кодекса, п. 1, 2, 3 ст. 252 ГК раздел земельного участка, находящегося в общей долевой собственности сторон, может быть осуществлен либо в точном соответствии с размером долей в праве общей долевой собственности, либо с отступлением от размера этих долей, когда отсутствует техническая возможность выделить части земельного участка в строгом соответствии с принадлежащими сособственникам долями. Верховный Суд отметил, что экспертами было предложено два варианта раздела спорного земельного участка. В силу ч. 2 ст. 56 ГПК суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Как разъяснил ВС, исходя из приведенных норм материального права и с учетом заявленных требований юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами являлись: размер долей сособственников в праве общей долевой собственности на земельный участок, возможность выделения сторонам частей земельного участка, соответствующих принадлежащим им долям, нуждаемость в имуществе каждой из сторон с учетом расположения строений на земельном участке, размер расходов на переоборудование по каждому из предложенных вариантов раздела земельного участка. Между тем данные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, суд первой инстанции в полной мере не установил и в нарушение указанных норм права произвел раздел спорного земельного участка исходя из фактически сложившегося землепользования.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Марины Тищенко о взыскании денежной компенсации за отклонение стоимости выделяемой ей в натуре части земельного участка от стоимости принадлежащей идеальной доли, суд первой инстанции с учетом раздела участка исходя из сложившегося порядка пользования пришел к выводу о том, что право на взыскание указанной компенсации у Марины Тищенко не возникло, поскольку часть земельного участка, соответствующая идеальной доле, в пользовании Марины Тищенко никогда не находилась, в связи с чем она не лишается части своего имущества. Однако, заметил Верховный Суд, согласно абз. 1 п. 4 ст. 252 ГК несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании данной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. При этом положения п. 4 ст. 252 ГК не предполагают отказа во взыскании названной выше компенсации в связи с неиспользованием собственником соответствующей части земельного участка и направлены на защиту имущественных интересов участника долевой собственности, который фактически лишается права на часть своего имущества.

ВС обратил внимание, что при разделе общего имущества сторонам переданы земельные участки неравнозначной площади. При этом Марина Тищенко от получения денежной компенсации не отказывалась, а Людмила Москвич выразила согласие уплатить сумму, подлежащую компенсации при фактическом разделе земельного участка по варианту № 2, предложенному экспертами. Таким образом, выводы суда об отказе во взыскании в пользу Марины Тищенко компенсации в связи с несоразмерностью переданного ей имущества противоречат положениям ст. 252 ГК, а также фактически установленным по делу обстоятельствам, поскольку стороны являлись равнодолевыми собственниками имущества, их право было зарегистрировано в установленном законом порядке и не оспорено. В связи с этим он отменил судебные решения трех инстанций, направив дело на новое рассмотрение.

Мнения экспертов

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников указал, что при разрешении споров данной категории на практике суды зачастую придают большое значение фактически сложившемуся порядку пользования сособственниками общим имуществом, хотя напрямую норма ст. 252 ГК на это не указывает. В связи с этим он высоко оценил практическую значимость определения. «Ценность этого судебного акта в том, что высшая судебная инстанция напомнила судам о приоритете при разделе общего имущества не сохранения фактически сложившегося порядка, а стремления к разделу в точном соответствии с размером долей сособственников. То есть всякое отступление от указанного идеала должно быть обоснованно и соразмерно отсутствию технической возможности выделить соответствующие идеальные части», – пояснил эксперт.

Он также обратил внимание на то, что Верховный Суд среди юридически значимых для данной категории споров обстоятельств указал на нуждаемость в имуществе каждой из сторон с учетом расположения строений на земельном участке, а также на размер расходов на переоборудование по каждому из вариантов раздела. Однако данные обстоятельства должны учитываться исключительно в контексте разумной экономически обоснованной технической возможности вариантов раздела, а не в смысле учета ранее сложившего порядка пользования, добавил Николай Сапожников.

Адвокат посчитал верной высказанную Верховным Судом позицию об обязательности взыскания компенсации за неравноценный раздел независимо от неиспользования собственником соответствующей части. «Отказ нижестоящих судов во взыскании такой компенсации фактически не имеет правового обоснования, однако, как видно из данного определения, все же встречается в судебной практике. Поэтому то обстоятельство, что этот вопрос разрешен на уровне прецедента Верховного Суда, можно только приветствовать», – заключил он.

Как отметила адвокат МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова, ВС напомнил порядок раздела земельного участка, находящегося в общей долевой собственности сторон по делу: раздел земли должен быть произведен пропорционально доли каждого из сособственников в праве общей долевой собственности либо с отступлением от размера долей, когда отсутствует техническая возможность выделить части доли в точном соответствии с принадлежащими собственникам долями. «Такая позиция ВС в целом соответствует правоприменительной практике судов, при условии, что и в данном споре экспертами был предложен вариант раздела, максимально приближенный к идеальным долям собственников. Однако суды нижестоящих инстанции отступили от сложившейся практики порядка раздела, нарушили баланс интересов сторон: избрали второй вариант раздела, который по факту лишил права собственности на часть доли одного из собственников и повлек ряд финансовых потерь, что можно было бы избежать при применении в данном деле п. 4 ст. 252 ГК», – считает она.

Анастасия Иванова отметила важный вывод ВС о том, что судам при разрешении подобных споров стоит учитывать нуждаемость в имуществе каждой из сторон с учетом расположения строений на земельном участке, а также размер расходов на переоборудование имущества (строений), которые стороны понесут в результате раздела земельного участка. «Данный вывод позволит судам при рассмотрении спора о разделе имущества руководствоваться принципом: прекратить режим общей долевой собственности и предоставить каждому владельцу возможность максимально беспрепятственно распоряжаться имуществом с наименьшими затратами», – полагает она.

Как указала младший юрист Land Law Firm Виктория Бразевич, в спорах о выделе доли из общего имущества всегда наиболее остро стоит вопрос о выборе наилучшего варианта раздела земельного участка. На практике суды отдают предпочтение тому варианту пользования земельным участком, который в наибольшей степени учитывает долевое соотношение сторон в праве собственности или сложившийся порядок пользования земельным участком.

Она отметила: из определения ВС следует, что выбор варианта раздела земельного участка должен быть обоснован и отвечать интересам каждой из сторон. Устанавливать порядок пользования земельным участком в соответствии с фактически сложившимися отношениями исключительно на основании того, что он учитывает конфликтные отношения стороны, сложившиеся в течение длительного времени, – недопустимо. Судам обязательно нужно проверять нуждаемость в имуществе каждой из сторон с учетом расположения строений на земельном участке, размер возникающих расходов на переоборудование, соблюдение установленных нормативно-технических требований. С учетом всей совокупности обстоятельств вариант раздела земельного участка, предполагающий наименьшую разницу между реальной и идеальной долями, может быть предпочтительней, чем раздел участка в соответствии со сложившимся порядком пользования.

Виктория Бразевич добавила, что в определении ВС также указано на то, что несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, в обязательном порядке должна устраняться выплатой соответствующей компенсации. «Сложившаяся судебная практика по данному вопросу являлась устойчивой, поэтому довольно странно, что нижестоящие суды пришли к выводу о том, что неиспользование одной из сторон части земельного участка влечет невыплату компенсации, – считает она. – Долевая собственность является идеальной правовой конструкцией, поэтому в случае раздела земельного участка с отступлением от размера долей судами обязательно должен решаться вопрос о выплате денежной компенсации в зависимости от увеличения или уменьшения размера выделяемой доли. Более того, размер денежной компенсации должен быть определен судом на основе не только расчетов эксперта, но и других обстоятельств, имеющих значение, например с учетом расходов на изоляцию выделяемых частей друг от друга. Разрешение судебного спора без учета указанных положений свидетельствовало бы о нарушении основополагающего гражданско-правового принципа – равенства участников регулируемых отношений».

Марина Нагорная