КС выявил пробел в регулировании отношений, связанных с функционированием коттеджных поселков

Суд указал, что имущество общего пользования в коттеджных поселках обладает – в сравнении с общим имуществом в МКД – принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов

Поддержав позицию КС, одна из адвокатов подчеркнула необходимость конкретизировать законодательство, чтобы сформировалось единство практики и точное понимание ситуации, поскольку далеко не все граждане обладают необходимыми юридическими познаниями, в том числе при регистрации объектов недвижимости и их объединений. Другая отметила, что проблематика рассматриваемой темы связана, в частности, с тем, что никто не знает, что в принципе должно и могло бы быть отнесено к общему имуществу именно коттеджного поселка и что должно быть расположено на его территории, чтобы определять процесс управления и эксплуатации таким имуществом.

29 декабря Конституционный Суд вынес Постановление № 55-П/2021, которым признал неконституционными нормы ЖК РФ, позволяющие взыскать с собственника земельного участка, расположенного в коттеджном поселке, денежные средства в пользу управляющей компании за услуги по управлению и содержанию имущества общего пользования при отсутствии заключенного между ними договора.

Обстоятельства дела

8 октября 2014 г. решением общего собрания собственников земельных участков, расположенных в коттеджном поселке «Солнечный берег» Челябинской области, ООО «Ленд Плюс» было выбрано в качестве управляющей компании. Также была утверждена форма договора управления между собственником земельного участка и УК на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту имущества общего пользования коттеджного поселка. Согласно одному из приложений к договору в перечень указанных работ и услуг входили организация контрольно-пропускного режима при въезде в поселок, вывоз твердых бытовых отходов и содержание контейнерных площадок, уборка и содержание дорог и территории общего пользования, освещение территории и содержание объектов наружного освещения поселка, выкашивание, дератизация и дезинсекция, а также организация эксплуатационной службы.

12 декабря 2015 г. Татьяна Малкова приобрела в собственность два земельных участка в том же районе, где располагался коттеджный поселок, а в 2019 г. на одном из них был построен жилой дом, также принадлежавший ей на праве собственности. Позднее «Ленд Плюс» обратился в суд с иском к Татьяне Малковой о взыскании задолженности по оплате содержания, ремонта и управления имуществом общего пользования коттеджного поселка, образовавшейся за период с 17 декабря 2015 г. по 31 августа 2019 г., неустойки, судебных расходов в общем размере свыше 54 тыс. руб.

Решением мирового судьи судебного участка № 7 Ленинского района г. Челябинска от 2 декабря 2019 г. исковые требования были частично удовлетворены: с Татьяны Малковой взыскана задолженность, но уменьшен размер исчисленной истцом неустойки и расходов на оплату услуг представителя. Данное решение оставлено без изменения вышестоящими судами. Кассационная жалоба Татьяны Малковой, поданная в Верховный Суд РФ, возвращена ей без рассмотрения по существу.

Суды исходили из того, что коттеджный поселок объективно связан общностью коммуникаций и обладает собственной инфраструктурой, а по причине отсутствия в законодательстве норм, непосредственно регулирующих отношения между управляющими организациями и собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода территориальных образованиях, к этим отношениям по аналогии применяются нормы ЖК, регулирующие отношения по управлению МКД и содержанию общего имущества в нем.

Ссылаясь в том числе на ч. 1 ст. 7, ч. 1 ст. 44, ч. 5 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 153 и ст. 158 ЖК РФ, суды пришли к выводу, что собственники участков в коттеджных поселках, как и собственники помещений в МКД, обязаны нести расходы на содержание общего имущества независимо от фактического пользования этим имуществом. Поскольку данная обязанность возникает в силу закона, собственник участка должен возмещать управляющей организации затраты, понесенные ею на управление и содержание имущества общего пользования, безотносительно к наличию между ними договорных отношений. Кроме того, суды указали на обязательность решения общего собрания собственников участков в коттеджном поселке «Солнечный берег», которым выбрана УК и утверждена форма договора с ней, для всех собственников участков в данном поселке.

КС признал оспариваемые нормы неконституционными

Татьяна Малкова обратилась в Конституционный Суд, указав, что нормы, на которые ссылались суды в ее деле – по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, – позволяют взыскать с собственника земельного участка, расположенного в коттеджном поселке, денежные средства в пользу УК за услуги по управлению и содержанию имущества общего пользования при отсутствии заключенного между ними договора.

Причем, как полагает заявительница, на нее судом фактически возложены бремя содержания недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности иному лицу, а также обязанность по оплате услуг, оказываемых в интересах этого лица, притом что непосредственно ей эти услуги не требуются. Кроме того, она указала, что, приобретая участки, не могла предположить, что они входят в состав коттеджного поселка, поскольку они были расположены на территории, не огороженной забором и не имеющей элементов общей инженерной инфраструктуры. Татьяна Малкова также подвергала сомнению легитимность состоявшегося 8 октября 2014 г. общего собрания собственников земельных участков и законность принятых им решений.

Рассмотрев жалобу, КС напомнил, что право частной собственности охраняется законом, каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, никто не может быть лишен своего имущества.

Как указал Суд, в настоящее время в контексте интенсивного развития в России рыночных отношений, сопровождающихся передачей (покупкой) земли в частную собственность, наблюдаются активные освоение и застройка земель населенных пунктов, отведенных под индивидуальное жилищное строительство. Нередко это ведет к появлению относительно обособленных от окружающей застройки или местности и зачастую имеющих огороженную и охраняемую территорию комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой.

В большинстве случаев подобные коттеджные поселки не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры. При этом, пояснил КС, они располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками) с целью последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки). Часть же соответствующей территории, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам.

Конституционный Суд отметил, что действующее законодательство, не устанавливая правового статуса коттеджных поселков, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

КС обратил внимание, что, хотя имущество общего пользования в коттеджных поселках и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу, фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников, входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан.

Суд подчеркнул, что сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок в коттеджном поселке, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном жилищно-земельном комплексе. Это обстоятельство само по себе исключает и возможность установить в отношении него правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности, без заключения гражданско-правовых договоров.

КС напомнил, что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, в издержках по его содержанию и сохранению. КС указал, что несение расходов по содержанию общего имущества в МКД для каждого из собственников помещений в этом доме не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества, но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность и конкретного помещения, и самого дома (постановления КС РФ от 12 апреля 2016 г. № 10-П, от 29 января 2018 г. № 5-П и др.).

Конституционный Суд отметил, что имущество общего пользования в коттеджных поселках обладает – в сравнении с общим имуществом в МКД – принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление КС РФ от 10 ноября 2016 г. № 23-П).

Кроме того, в законодательстве отсутствует универсальная модель правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в МКД и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в коттеджном поселке, указал КС.

Вместе с тем Суд отметил, что при решении вопроса о распределении расходов на содержание коттеджного поселка, несомненно, следует учитывать, что обязанность по участию в соответствующих расходах ложится не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах. Такие собственники имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии, что не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

КС пояснил, что распределение расходов на содержание имущества общего пользования должно происходить с соблюдением баланса интересов собственника этого имущества, понесшего траты на его создание, и собственников отдельных участков и домов.

В постановлении отмечено, что одной из применяемых на практике форм принятия собственниками земельных участков и жилых домов в коттеджном поселке коллективных решений по вопросам, касающимся имущества общего пользования, выступает общее собрание этих собственников. Данное собрание по инициативе либо с согласия собственника имущества общего пользования или управляющей организации, связанной с ним договорными отношениями, – решает в том числе вопросы о выборе способа управления имуществом общего пользования, о размере и порядке распределения расходов на его содержание и прочее. Общее собрание проводится на начальных стадиях застройки, когда большая часть участков еще не продана, и потому не исключена вероятность злоупотреблений, пояснил КС.

Суд обратил внимание, что действующее законодательство не содержит указания применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в коттеджном поселке. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании, пояснил КС. Несмотря на это, Суд почеркнул, что на практике такое собрание нередко оказывается единственно возможной формой принятия коллективного решения по вопросам о порядке управления имуществом общего пользования в указанном поселке и о его содержании.

КС установил, что применение оспариваемых норм для восполнения пробела в регулировании отношений по управлению имуществом общего пользования и его содержанию в коттеджном поселке позволяет судам взыскать с собственника участка в такого рода комплексе плату за управление находящимся в собственности третьего лица имуществом, а также за его содержание и ремонт, когда этим собственником участка договор с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг не заключен.

Суд отметил, что, если собственнику земельного участка не была предоставлена возможность участвовать в принятии решений об управлении и содержании имущества общего пользования, и этим полностью занимается УК, с которой у данного собственника не заключен договор, то справедливость баланса интересов ставится под сомнение. В подобных ситуациях суды, применяя оспариваемые нормы по аналогии, не оценивают ни виды и объем услуг УК, ни размер взыскиваемой за них платы с точки зрения их необходимости и адекватности рыночной стоимости, заключил КС.

Таким образом ч. 1 ст. 44, ч. 5 ст. 46, п. 5 ч. 2 ст. 153 и ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса в нормативной связи с ч.1 ст. 7 ЖК были признаны неконституционными, в той мере, в какой их применение в судебной практике для восполнения пробела в регулировании отношений, касающихся имущества общего пользования в коттеджном поселке, не гарантирует справедливый баланс прав и обязанностей, а также законных интересов субъектов указанных отношений.

При этом Конституционный Суд отметил, что признание названных норм не соответствующими Конституции не является основанием для прекращения взимания платы за управление имуществом общего пользования, находящимся в собственности иного лица, и за его содержание в отсутствие у собственника земельного участка (участков) договора с управляющей организацией на оказание соответствующих услуг.

В связи с этим Суд постановил, что федеральному законодателю в кратчайшие сроки необходимо внести в действующее законодательство изменения, с тем чтобы закрепить надлежащую модель правового регулирования организационных и имущественных отношений, связанных с функционированием коттеджных поселков, обеспечивающую поддержание справедливого баланса интересов, прав и обязанностей собственников различного имущества, входящего в эти комплексы. Данная модель должна будет конкретизировать в том числе критерии определения и правовой режим имущества, используемого в таких комплексах для общих нужд, а также включать в себя нормы, призванные урегулировать отношения по управлению этим имуществом и его содержанию, в частности порядок и условия установления и взимания платы за управление имуществом общего пользования и его содержание, критерии, на основе которых определяются ее состав и размер, отметил КС.

Также он постановил пересмотреть вынесенные в отношении Татьяны Малковой судебные акты.

Адвокаты прокомментировали позицию Суда

Адвокат филиала № 49 Московской областной коллегии адвокатов Татьяна Саяпина поддержала позицию Конституционного Суда. «На сегодняшний день отношения по содержанию имущества общего пользования не только в коттеджных поселках, но и относительно иных видов объединений, новых видов недвижимого имущества, не относящихся к наиболее распространенным (например, товариществам собственников жилья, садоводческим некоммерческим товариществам и т.п.), не урегулированы вообще. Данная проблема образует пробел в законодательстве в отношении соответствующих объединений собственников недвижимых вещей», – отметила адвокат.

Другой вопрос, что и перечень видов недвижимости в ключевом нормативно-правовом акте в данной сфере – в ГК РФ – нельзя признать исчерпывающим, поскольку с развитием прогресса появляются новые вещи, которые по своим техническим, природным и иным характеристикам позволяют отнести себя к недвижимым вещам, подчеркнула Татьяна Саяпина.

По мнению адвоката, целесообразно начинать усиление правового регулирования с новых видов недвижимых вещей, то есть с коттеджей, конкретизировав их статус, отношения по содержанию имущества общего пользования и так далее. Татьяна Саяпина полагает, что постепенное регулирование подобного рода недвижимых вещей и объединений их собственников позволит оптимизировать действующее законодательство, довести его до соответствия современным тенденциям и потребностям в развитии отношений, связанных с такими объединениями.

Адвокат подчеркнула, что в целом подобного рода пробелы решаются на сегодняшний день по аналогии. Однако конкретизировать законодательство в этой части необходимо, чтобы было единство практики и точное понимание ситуации, поскольку далеко не все граждане обладают необходимыми юридическими познаниями, в том числе при регистрации объектов недвижимости и их объединений, указала Татьяна Саяпина. «Данное обстоятельство создает большие трудности на практике и при формировании правоотношений в коттеджных поселках и иных объединениях новых видов объектов недвижимости, по которым законодательство либо отсутствует вообще, либо имеется слабое урегулирование, нуждающееся в доработке», – заключила адвокат.

Адвокат МГКА «Горбачёв и партнеры» Анастасия Иванова считает, что постановление является особенно важным, поскольку коттеджные поселки до сих пор не имеют специального законодательного регулирования. Это вызывает ряд трудностей при разрешении тех или иных споров, поскольку для разрешения конкретной ситуации суды вынуждены руководствоваться правилом об аналогии закона, а также разъяснениями ВС и КС, которые не всегда могут привести к защите прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.

Анастасия Иванова отметила, что неурегулированность вопроса о собственности на имущество общего пользования коттеджного поселка и управлении им – довольно актуальная проблема. «Это связано, в частности, с тем, что никто не знает, что в принципе должно и могло бы быть отнесено к общему имуществу именно коттеджного поселка, что вообще должно быть расположено на его территории, чтобы определять процесс управления и эксплуатации таким имуществом», – полагает адвокат.

Анастасия Иванова подчеркнула, что КС уже не первый раз говорит о недопустимости применения аналогии закона, регулирующего режим использования общедомового имущества МКД, к вопросу пользования инфраструктурой коттеджных поселков ввиду наличия отличительных характеристик такой инфраструктуры. Более того, в отличие от общедомового имущества МКД, имущество, расположенное на территории коттеджного поселка, находится, как правило, в частной собственности застройщика или иного лица, осуществлявшего благоустройство территории, что также свидетельствует о недопустимости применения аналогии закона, определяющего статус общедомового имущества МКД, поскольку в силу положений гражданского законодательства бремя содержания своего имущества, которое может считаться по тем или иным характеристикам общим имуществом коттеджного поселка, – лежит именно на его собственнике, указала адвокат.

Именно в связи с этим, как считает Анастасия Иванова, в настоящее время процесс пользования так называемым общим имуществом коттеджного поселка может быть определен не иначе, как на основании гражданского-правового договора с собственниками индивидуальных жилых домов, на что и сделал акцент КС РФ. «Кроме того, хотелось бы отметить значимость и своевременность принятия такого постановления КС РФ: "ковидный" период привел к росту строительства загородной недвижимости, развитию коттеджной застройки в частности. В связи с этим сейчас как никогда раньше имеется необходимость внутреннего систематизированного регулирования отношений как между собственниками индивидуальных жилых домов, так и между застройщиком и собственниками домов, управляющими компаниями, распространяющихся на территорию коттеджных поселков», – резюмировала адвокат.