Эксперты «АГ» проанализировали проект положения о возмещении убытков правообладателям недвижимости

Документ затрагивает порядок определения и возмещения убытков в случае ограничения прав землепользователей в публичных интересах, а также условия соглашений о выкупе недвижимости, о возмещении убытков и порядок заключения таких договоров

Два эксперта обратили внимание на то, что отдельные нормы проекта противоречат Гражданскому кодексу РФ. Третий указал на неточные формулировки и большое количество лингвистических ошибок. Четвертый эксперт заметила, что проект не предусматривает имеющуюся сегодня возможность упрощенного порядка возмещения убытков.

Минэкономразвития России представило для публичного обсуждения проект постановления Правительства РФ об утверждении положения о возмещении убытков правообладателям недвижимости. Обсуждение и независимая антикоррупционная экспертиза завершатся 28 февраля.

Данный документ затрагивает порядок определения и возмещения убытков, а также условия соглашений о выкупе недвижимости, о возмещении убытков и порядок заключения таких договоров.

Старший юрист АБ «Халимон и партнеры» Игорь Ершов обратил внимание на то, что в проекте расширен круг субъектов, имеющих право на возмещение убытков, по сравнению с действующими сегодня Правилами возмещения собственникам и арендаторам земельных участков, землепользователям и землевладельцам убытков, причиненных ограничением их прав, временным занятием участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262.

Последние предполагают возможность получения в определенных случаях возмещения собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами. Но в соответствии с предложенным проектом убытки смогут возместить также собственники и обладатели иных прав на другую недвижимость: здания, сооружения, помещения в них и машино-места, созданные в соответствии с требованиями законодательства объекты незавершенного строительства.

О целесообразности изменений

Адвокат АБ «Яблоков и партнеры» Александр Тамодлин позитивно оценил намерение государства упорядочить порядок возмещения убытков правообладателей недвижимости. По его словам, действующие правила не позволяют эффективно разрешать большинство возникающих на фоне изменений законодательства в этой сфере вопросов.

Управляющий партнер Содружества земельных юристов, адвокат Денис Литвинов также полагает, что необходимость более конкретного и недвусмысленного регулирования оснований для возмещения убытков в случае ограничения прав землепользователей в публичных интересах и механизма такого возмещения назрела уже давно. «Действующее регулирование было утверждено более 15 лет назад и во многом является декларативным. Это сказалось на судебной практике, которая в подавляющем большинстве случаев складывалась не в пользу правообладателей», – пояснил он.

Адвокат согласился с позитивной оценкой инициативы по утверждению новых правил возмещения убытков правообладателям недвижимости. «Только вот редакция, вынесенная на общественное обсуждение, представляется абсолютно сырой и не позволяющей достигнуть цели создания рабочего механизма возмещения убытков в рассматриваемом случае», – добавил Денис Литвинов.

Руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Ольга Батура также обратила внимание на то, что с момента утверждения предыдущих правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков прошло уже почти 17 лет. По словам юриста, за это время Земельный кодекс существенно изменился, действующие же с 2003 г. правила не приведены в соответствие с ним. «К примеру, не было изменено даже название правил, указывающее на возможность компенсации убытков правообладателям земельных участков и иных расположенных на них объектов недвижимости в связи с временным занятием земельного участка. Тогда как с 1 сентября 2018 г. такое право исключено из ст. 57 Земельного кодекса», – пояснила юрист.

Ольга Батура напомнила о том, что существуют методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков временным занятием участков, ограничением прав таких лиц либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 14 января 2016 г. № 10.

Недостатки понятийного аппарата

Проект положения дает определения ряду используемых в нем терминов. Однако, отметил Денис Литвинов, возникают сомнения в целесообразности включения в акт понятийного аппарата именно в таком виде.

Адвокат обратил внимание на то, что «ограничения прав» проект определяет как ограничения прав собственников и арендаторов земельных участков, землепользователей и иных правообладателей зданий, сооружений, помещений и машино-мест в них, объектов незавершенного строительства, а также обременения земельных участков, устанавливаемые в связи с установлением сервитута. Похожим образом раскрывается изменение целевого назначения земельного участка и причины убытков.

«То есть налицо не только сомнительная законодательная техника, но и нарушение правила логики об определении понятий: недопустимо разъяснять определяющее понятие через определяемое. Если авторы проекта таким образом хотели разжевать правоприменителям уже существующие нормы, то делать это нужно никак не в Постановлении Правительства РФ», – заметил Денис Литвинов.

Игорь Ершов указал, что, как следует из определения «ограничения прав», положение направлено на регулирование возмещения убытков, вызванных ограничениями, предусмотренными лишь в земельном законодательстве. «Однако такие ограничения содержатся не только в земельном, но и в жилищном законодательстве, и в ряде иных актов, например в Законе об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ – городу федерального значения Москве территорий», – отметил юрист.

Как полагает он, было бы справедливо расширить регулирование и охватить данным положением не только случаи ограничения правообладателей недвижимости в соответствии с земельным законодательством, но и во всех иных случаях. «Следовательно, необходимо расширить и перечень субъектов, имеющих право на возмещение убытков, сделав его открытым», – добавил Игорь Ершов.

Определение убытков и их размера

В соответствии с п. 3–6 проекта положения возмещению подлежат убытки, вызванные ограничением прав, ухудшением качества земель и изменением целевого назначения земельного участка помимо воли владельца. В соответствующем разделе документа приведены виды таких убытков, однако там же прямо указывается на то, что их перечень является открытым.

Александр Тамодлин подчеркнул, что разработчики назвали такие виды убытков, доказать наличие которых достаточно сложно, например страховые платежи в отношении работников, которые не работали в связи с ограничением права правовообладателя недвижимости. «Перечень подлежащих возмещению убытков не является исчерпывающим, что позволит взыскивать и иные виды, если будет доказано, что их возникновение обусловлено именно указанными основаниями», – добавил адвокат.

Денис Литвинов указал, что отдельные положения проекта дублируют нормы закона. «Для чего пункт 3 проекта определяет состав убытков “в соответствии с видами убытков, предусмотренных настоящим разделом, исходя из необходимости полного возмещения убытков лица, право которого нарушено, с учетом случаев и правил возмещения убытков, установленных законом”? Какую практическую цель преследует этот набор слов, украшенный дублем п. 1 ст. 15 ГК РФ?» – задался вопросами адвокат.

Согласно п. 7 проекта положения расчет размера убытков осуществляют в соответствии с Законом об оценочной деятельности в РФ субъекты, заключающие соглашения о выкупе недвижимого имущества, о возмещении убытков в связи с прекращением прав или о возмещении убытков или же привлеченные ими лица, в том числе оценщики. По мнению Дениса Литвинова, не вполне ясно, допустимо ли предъявлять требования к квалификации лиц, которые смогут определять размер убытков, не являясь при этом оценщиками. Ведь из проекта следует, что расчет вправе производить любое дееспособное лицо вне зависимости от образования и опыта работы, считает адвокат.

Игорь Ершов полагает, что не ясно, каким образом должно осуществляться привлечение оценщиков, будет ли у пострадавшего и у причинившего вред одинаковый объем прав и возможностей в этой части или же государство попытается монополизировать процедуру привлечения оценщиков.

Из п. 8 следует, что при расчете размера убытков необходимо установить, что их возникновение обусловлено наличием прямой связи между самими убытками и ограничением прав, ухудшением качества земель или изменением их целевого назначения помимо воли владельца. Игорь Ершов считает, что такая формулировка логична, но, скорее всего, государство в конкретных делах попытается доказать отсутствие этой прямой связи и постарается подменить понятие прямой связи понятием единственной причины со ссылкой на то, что к убыткам привели иные обстоятельства.

Пункт 10 закрепляет, что размер убытков определяется путем сложения сумм реального ущерба и упущенной выгоды, «которые несут правообладатели недвижимости». При этом при определении размера реального ущерба учитываются совокупные расходы, необходимые для восстановления имущественного положения, существовавшего до наступления причин убытков.

Игорь Ершов считает этот пункт проектируемого положения противоречивым: «Буквальное толкование заставляет сделать вывод, что одновременно должен быть реальный ущерб и упущенная выгода, но в реальности может быть только какой-то один вид убытков». Эксперт обеспокоен и понятием реального ущерба, которое, по его мнению, противоречит ст. 15 Гражданского кодекса. Он напомнил, что в соответствии с ГК РФ реальный ущерб – это расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества. «Из буквального толкования проекта следует, что из понятия реального ущерба исключаются расходы, уже произведенные для восстановления нарушенного права, а также расходы в связи с утратой или повреждением имущества правообладателя», – полагает юрист.

Предлагаемое определение упущенной выгоды, по мнению Игоря Ершова, также несколько противоречит ст. 15 ГК. Согласно п. 13 проекта положения при определении размера упущенной выгоды необходимо исходить из обычных доходов, которые были бы получены правообладателями, если бы причин убытков не существовало. В то же время ст. 15 Гражданского кодекса говорит об упущенной выгоде как о неполученных доходах, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота.

«Государство предлагает исходить из “обычных доходов”, но правообладатель недвижимости может недополучить при обычных условиях гражданского оборота и не обычные доходы. Выходит, что в данном случае нет четкого регулирования. Что есть обычный доход, а что – не обычный, как норма проекта будет корреспондировать ст. 15 ГК РФ? Конечно, в практике можно ориентироваться на разъяснения судов по вопросам убытков, упущенной выгоды, но ведь правительство предлагает закрепить порядок возмещения убытков в нормативно-правовом акте», – указал Игорь Ершов.

Денис Литвинов полагает, что в случае принятия положения в представленной на обсуждение редакции наибольшую путаницу оно внесет именно в процесс определения размера убытков. «Более 20 пунктов проекта, регулирующих этот вопрос, либо дублируют действующие нормы ГК РФ, либо предполагают неоднозначное толкование при их применении», – пояснил адвокат.

Например, размер убытков, вызванных уничтожением насаждений, зданий, сооружений, разработчики предлагают определять на основании документов бухгалтерской отчетности, соглашений заинтересованных лиц и документов соответствующих экспертиз, а также на основании сведений о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости. «Очевидно, что указанные источники в подавляющем большинстве случаев будут содержать отличные друг от друга цифры, оставляя слишком широкий простор для усмотрения правоприменителя», – подчеркнул Денис Литвинов.

По его мнению, противоречат Гражданскому кодексу и п. 27–28 проекта, которые, определяя размер упущенной выгоды, ставят неполученный доход в зависимость от ставки финансирования, которая «определяется доходностью капитала и риском в производственной отрасли, осуществляемой на земельном участке» и «не может быть меньше доходности по государственным облигациям». Указанная формулировка заставила адвоката обратить внимание на лингвистические недостатки проекта положения.

Итоговые выводы экспертов

Александр Тамодлин полагает, что обсуждаемое положение регулирует возмещение убытков в соответствующей области достаточно подробно и при условии надлежащего правоприменения позволит избежать многих споров. «В то же время проект не вызывает ощущения законченного документа, поскольку некоторые его положения не отличаются юридической точностью, а текст содержит множество грамматических и стилистических ошибок», – отметил он.

На нечеткость и противоречивость формулировок, а также недостаточно высокий уровень юридической техники указал и Игорь Ершов. «Возможно, для более эффективного регулирования необходимо распространить данное положение лишь на случаи причинения убытков правообладателям публично-правовыми образованиями, а также находящимися под контролем публично-правовых образований юридическими и физическими лицами», – предположил юрист.

Денис Литвинов посчитал, что нужно отметить и несколько практически полезных положений проекта. «Хотя, конечно, относительно всего объема проекта их немного, – признал адвокат. – Представляется позитивным появление упрощенного расчета убытков, причиненных установлением публичного сервитута в зависимости от кадастровой стоимости, закрепление сроков заключения соглашений о возмещении убытков и закрытого перечня оснований для отказа в их заключении». Однако, добавил он, цели, которые авторы законопроекта должны были поставить перед собой в соответствии с объективными потребностями общества, в текущей редакции никак не реализованы.

Ольга Батура заметила, что проект не предусматривает возможность упрощенного порядка возмещения убытков, который содержится в действующих методических рекомендациях от 14 января 2016 г. В то же время юрист призывает не делать поспешных выводов о влиянии нового положения, поскольку по результатам общественного обсуждения оно может существенно измениться.