ВС напомнил, кто имеет право на выкуп публичных земель сельскохозяйственного назначения

Он пояснил, что в таких спорах суды должны установить, соответствует ли заявитель установленным требованиям к лицам, которые вправе приобрести участки земли по льготной цене для продолжения ведения сельскохозяйственного производства

Как заметил один из экспертов «АГ», ВС РФ пояснил, что право на выкуп участков сельскохозяйственного назначения даже в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования принадлежит только специальным субъектам. Другой указал, что Суд выявил, что при рассмотрении дела нижестоящие инстанции не вникли в саму суть исследуемого вопроса.

Верховный Суд опубликовал Определение № 307-ЭС24-7376 по делу № А56-126323/2022, в котором разъяснено, кто вправе рассчитывать на выкуп публичных земель сельскохозяйственного назначения в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В декабре 1992 г. постановлением главы администрации Выборгского района Ленинградской области было подтверждено право постоянного (бессрочного) пользования землей для сельскохозяйственного использования 15 сельскохозяйственных предприятий, в том числе госпредприятия «Житково», до перерегистрации хозяйств. В связи с этим «Житково» 25 декабря 1992 г. получило свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования землей площадью 5660 га. В 1993 г. госпредприятие «Житково» было перерегистрировано в одноименное ЗАО, а впоследствии – в ООО.

Далее общество обратилось в администрацию муниципального образования «Выборгский район» с заявлением о предоставлении 53 земельных участков в собственность за плату со ссылкой на то, что они были сформированы из земель, предоставленных госпредприятию «Житково» на праве постоянного (бессрочного) пользования, перешедшем к заявителю как к правопреемнику. 5 октября 2022 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» отказал в удовлетворении заявления ввиду отсутствия доказательств ведения заявителем сельскохозяйственной деятельности и сведений об использовании испрашиваемых земельных участков в сельскохозяйственной деятельности, а также отсутствия в ЕГРН сведений о праве постоянного (бессрочного) пользования общества на эти участки.

Тогда ООО «Житково» оспорило отказ в суде, представив договоры подряда, заключенные с главой КФХ Игорем Чайковским в отношении спорных участков земли в качестве доказательства их использования в сельскохозяйственных целях. Из этих договоров следовало, что Игорь Чайковский оказывал обществу различные сельскохозяйственные услуги, связанные с заготовкой сена, посевом семян, рекультивацией земель, о чем были составлены акты выполненных работ. Кроме того, «Житково» представило письмо главы КФХ от 6 марта 2023 г., в котором отмечалось, что в летний период на спорных земельных участках им выполняются работы по рекультивации (восстановлению) земель (250 га), состоящие преимущественно из выкорчевки и спиливания древесно-кустарниковой растительности, поскольку еще в «советское время» участки не относились к угодьям, а были заняты сельхозлесами, дренажными канавами, мелиорацией и т.п.

Суд удовлетворил требования общества со ссылкой на то, что право на выкуп земельных участков сельскохозяйственного назначения принадлежит лицам, имеющим статус сельскохозяйственных организаций или осуществляющим деятельность по ведению КФХ, которые используют принадлежащие им земельные участки по целевому назначению. Тем самым он счел, что представленные заявителем договоры и акты подтверждают факт отнесения «Житково» к сельскохозяйственным организациям, поэтому отказ администрации муниципалитета в предоставлении заявителю в собственность спорной земли является незаконным.

В свою очередь, апелляция изменила это решение. Она поддержала вывод нижестоящего суда о наличии у ООО «Житково» права на выкуп спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, но пришла к выводу, что оспариваемый отказ был принят не Администрацией, а ее Комитетом, в связи с чем она признала его незаконным и обязала Комитет устранить допущенное нарушение прав заявителя путем подготовки проектов ДКП указанных участков земли и направления их последнему в течение месяца со дня вступления решения в законную силу. Впоследствии суд округа поддержал такие выводы.

Изучив кассационные жалобы Администрации и Комитета, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ напомнила, что законодатель закрепил механизм использования земельных участков сельскохозяйственного назначения исключительно в целях фактического непрерывного использования и надлежащей обработки земли, предоставленной собственникам и пользователям. Право на выкуп земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования принадлежит лицам, имеющим статус сельскохозяйственных организаций или осуществляющим деятельность по ведению КФХ, которые самостоятельно используют принадлежащие им на указанном вещном праве земельные участки по целевому назначению.

В этом деле, заметил ВС, в обоснование отказа в предоставлении в собственность спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения Комитет указал, в частности, на отсутствие каких-либо документов, подтверждающих ведение обществом «Житково» сельскохозяйственной деятельности, а также сведений об использовании испрашиваемых земельных участков в сельскохозяйственной деятельности заявителя. При рассмотрении спора в суде общество не доказало факт осуществления им хозяйственной деятельности в сфере сельскохозяйственного производства, наличия у него материальных ресурсов для осуществления такой деятельности, а также надлежащих доказательств использования спорных земельных участков сельскохозяйственного назначения, принадлежащих ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, по назначению.

При этом представленные в материалы дела договоры подряда, заключенные между обществом и третьим лицом для осуществления на спорных земельных участках сенокошения, выкорчевки и спиливания древесно-кустарниковой растительности, не только не подтверждают использование заявителем данных участков для сельскохозяйственного производства, а напротив свидетельствуют о том, что земли длительное время не использовались в сельскохозяйственных целях. «Рассмотрение спора о приобретении в собственность публичных земельных участков сельскохозяйственного назначения в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования предполагает, прежде всего, исследование вопроса о том, соответствует ли заявитель установленным законодательством требованиям к лицам, которые вправе приобрести участки сельскохозяйственного назначения по льготной цене, в целях продолжения ведения сельскохозяйственного производства», – пояснил ВС.

Он добавил, что нижестоящие суды, признавая незаконным отказ Комитета и обязывая его осуществить продажу «Житково» спорных публичных участков, надлежаще не исследовали указанный вопрос. Кроме того, продажа земельных участков по льготной цене предусмотрена в отношении сельскохозяйственных угодий, в деле нет доказательств отнесения спорных участков к таковым. Как следует из договоров подряда, письма подрядчика, пояснений представителя общества в судебном заседании Экономколлегии ВС, большая часть спорных участков представляет собой заболоченные, покрытые лесной многолетней растительностью земли. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Партнер юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников отметил, что ВС РФ пояснил, что право на выкуп участков сельскохозяйственного назначения даже в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования принадлежит только специальным субъектам. «То есть п. 8 ч. 2 ст. 39.3 ЗК РФ отдан приоритет как специальной норме перед п. 7 этой статьи. При этом ВС пояснил, что претендент на выкуп или переоформление права обязан доказать его соответствие критериям сельскохозяйственных производителей по Закону о развитии сельского хозяйства, фактическое использование выкупаемых участков по назначению, а также его намерение и готовность лично продолжить такое использование, даже независимо от притязаний на льготную цену выкупа (переоформления)», – отметил он.

Такое положение, по мнению эксперта, на практике сопряжено с множеством вопросов, связанных со стандартами доказывания этих условий, а также с ситуациями временного полного или частичного прекращения по финансовым или иным причинам деятельности сельскохозяйственного юрлица, необходимости привлечения инвестора для возобновления его деятельности, выкупа корпоративных прав в таком юрлице. «При этом существующий режим регулирования в любом случае предусматривает как административную ответственность за неиспользование сельскохозяйственных земель, так и специальные нормы об изъятии в случае их неиспользования в течение определенного срока. Представляется, что такие ситуации потребуют развития правоприменительной практики», – заключил Николай Сапожников.

Как отметил адвокат АП Саратовской области Денис Вениционов, ВС выявил, что при рассмотрении дела нижестоящие суды не вникли в саму суть вопроса. «Само общество никакую сельскохозяйственную деятельность на земельных участках не ведет, характер же спорных земель и их состояние не располагают для ведения на ней сельского хозяйства, а напротив свидетельствуют об отсутствии такового. ВС в этом споре принял решение согласно устоявшейся практике по делам такой категории. На моей практике имелись схожие дела, по которым администрация отказывала в предоставлении в собственность земельного участка по заявлению арендатора в соответствии с подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Суды отказывали в исковых заявлениях арендаторам, пытающимся оспорить полученный отказ в заключении ДКП арендуемых земель, если те не смогли представить доказательств того, что ими осуществляется сельскохозяйственная деятельность на спорных земельных участках», – заключил он.

Зинаида Павлова