Самострой, риски и парадоксы: что происходит на рынке недвижимости и строительства
Иллюстрация: Midjourney.com
На конференции Право.ru обсудили острые и практические вопросы градостроительной отрасли. Среди участников были ключевые игроки рынка недвижимости, которые поделились актуальными проблемами комплексного развития территорий и способами их решения. Еще эксперты обсудили неочевидные налоговые и уголовные риски, в частности за нарушение гособоронзаказа. Юристы поделились актуальной судебной практикой с госорганами и рассказали, как решаются некоторые законодательные парадоксы при получении разрешения на строительство.
Комплексное развитие территорий
Конференция началась с Public-talk, во время которого участники обсуждали актуальные вопросы комплексного развития территорий. Управляющий партнер Land Law Firm
Land Law Firm
Федеральный рейтинг.
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
Профайл компании
×
Денис Литвинов отметил, что при реализации проектов редевелопмента в первую очередь нужно «строить мосты» между его участниками: собственниками недвижимости и участков, застройщиками и властью. Один из таких спорных вопросов, который требует диалога между сторонами, — изъятие, потому что нет единой методики для расчета компенсации.
О том, как видят ответ на этот вопрос застройщики, говорила руководитель управления нормативно-правового обеспечения градостроительной деятельности ГК «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик. Она отметила, что у судов и оценщиков нет единого мнения на этот счет, поэтому пока существуют два подхода к расчету компенсации:
- стоимость доли в праве собственности на земельный участок должна входить в стоимость квартиры;
- отдельно рассчитывается рыночная стоимость квартиры и стоимость доли в праве общей собственности на участок.
По мнению Гемпик, для решения этого вопроса можно ждать позиции Верховного суда или поступить более радикально — скорректировать ч.7 ст. 32 ЖК о правах собственников при изъятии. Это поможет избежать неоднозначных толкований, считает эксперт.
Мнение людей по этому вопросу привела президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Она отметила, что собственники не заинтересованы участвовать в редевелопменте, поскольку их не устраивают условия изъятия, например размер компенсации. Спикер считает, что справедливым будет подход, когда людям предоставят альтернативное жилье метр в метр, а не исходя из его стоимости. В качестве другого примера она привела работающую в Москве программу реновации, где по факту собственники получают на 20% больше жилплощади при переезде.
Управляющий партнер Регионсервис
Регионсервис
Федеральный рейтинг.
группа
Семейное и наследственное право
группа
Уголовное право
группа
Экологическое право
группа
АПК и сельское хозяйство
группа
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Транспортное право
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Частный капитал
группа
Санкционное право
×
Анна Жолобова поддержала застройщиков. Она позитивно относится к той норме, которую предлагает институт КРТ в части изъятия. За все время существования ст. 49 ЗК («Основания для изъятия») было много попыток внести туда изменения и расширить муниципальные нужды, которые там определены, например добавив туда детские сады, школы и поликлиники. Но поскольку изменений нет, то нужно руководствоваться тем, что есть.
Существующая норма по регулированию КРТ — это шаг вперед и возможность изымать и идти в сторону устойчивого развития территорий в соответствии со сложившейся градостроительной политикой городов.
Своим взглядом на обсуждаемую проблему поделилась и советник Land Law Firm
Land Law Firm
Федеральный рейтинг.
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
Профайл компании
×
Ксения Ульянова. Она объяснила, по какому принципу сейчас выплачивается компенсация за изъятую для госнужд недвижимость. По словам эксперта, в большинстве случаев после получения решения об изъятии собственник пытается повысить стоимость имущества. Но делать этого не стоит, поскольку все, что будет вложено в такой объект позднее, не пойдет в сумму возмещения, предупреждает Ульянова. Еще эксперт отметила, что нет четкой практики по изъятию жилья с неоформленным правом собственности на земельный участок. С одной стороны, есть позиция ВС, что эксперт при определении компенсации за объекты недвижимости не может учитывать площадь земельного участка выше той, что находится под самой застройкой (дело № А40-150703/2019). Но с другой — можно включить не только земельные застройки, но и необходимый для эксплуатации участок. Спикер также отметила и другое важное решение об оценке стоимости компенсации (дело № А59-2846/2019). По мнению Ульяновой, из него можно сделать два наиболее актуальных вывода: по долгосрочным договорам аренды нужно компенсировать упущенную выгоду за весь срок действия аренды и ее размер должен рассчитываться исключительно из рыночных арендных ставок.
Еще спикеры обсудили формы договоров комплексного развития территорий (КРТ). Партнер АЛРУД
АЛРУД
Федеральный рейтинг.
группа
Антимонопольное право
группа
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)
группа
Банкротство (споры high market)
группа
Защита персональных данных
группа
Комплаенс
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)
группа
Международные судебные разбирательства
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Санкционное право
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)
группа
Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
группа
Интеллектуальная собственность (регистрация)
группа
Международный арбитраж
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Уголовное право
Профайл компании
×
Андрей Жарский отметил, что у инвесторов нет возможности участвовать в обсуждении документа, поскольку он заключается на торгах.
Мы получаем некий элемент, когда у муниципалитета есть своя форма договора и пожелания к его содержанию, а у инвестора на руках только решение — присоединяться или нет.
Юрист отметил, что существующие в столице типовые формы таких договоров не сбалансированы с точки зрения интересов инвесторов. А в регионах больше вопросов возникает к юридической технике таких документов. Еще эксперт отметил, что в типовых договорах нет сроков для устранения недостатков на случай, если работы не успели сделать в срок. И поскольку главный риск заключается в расторжении договора комплексного развития территорий, который несет существенные последствия, то часто будут возникать споры по этому вопросу, считает Жарский.
Но гарантии нужны не только собственникам недвижимости, но и застройщикам. Так, изменениями, внесенными в феврале в постановление правительства Москвы № 305, распространили действие льгот, получаемых при создании застройщиком мест приложения труда, не только на размер платежа за смену вида разрешенного использования земли, но и на комплексное развитие территорий. Директор по правовым вопросам Level Group Ирина Сизова отметила, что это положительные поправки, поскольку все застройщики давно ждали унификации и единого подхода в части платежа за изменение вида разрешенного строительства земельного участка с правом строительства на нем жилой или коммерческой застройки. При этом не хватает регулирования способа предоставления земельных участков под масштабные адресные инвестиционные проекты. Сейчас, по словам спикера, когда застройщик участвует в аукционе на право включения в такой проект, нужно заранее внести огромный платеж. Сизова считает, что нелишним было бы ввести механизм рассрочки. Еще эксперт добавила, что застройщикам хотелось бы видеть больше гарантий со стороны государства.
Актуальные проблемы нежилой застройки перечислил замдиректора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Пионер» Денис Новиков. По его словам, когда правообладатели земельных участков хотят реализовать проект комплексного развития территорий по своей инициативе, они сталкиваются с проблемой в виде собственников линейных объектов, расположенных на их территории. Как правило, такие объекты поставлены на кадастровый учет и земля под ними находится в аренде, из-за чего их владельцы становятся полноправными участниками таких проектов. Эксперт отметил, что эту проблему удалось решить на уровне законодательства, когда внесли изменения в Градостроительный кодекс (ФЗ № 627), исключив из их числа линейные объекты. При этом нерешенным остался вопрос о таких объектах, как трансформаторные подстанции, котельные и тепловые пункты. Поэтому пока, если у собственника на территории есть такой объект, он не может реализовать проект КРТ без участия ресурсоснабжающей организации.
Публичные споры
Основной актив для строительства — публичная земля в аренде. Руководитель отдела юридического сопровождения некоммерческих подразделений «Симпл» Сергей Новиков выделил особенности заключения и исполнения договора аренды такой собственности. В деле № А40-52539/2019 Росреестр приостановил госрегистрацию договора аренды офисных помещений из-за того, что часть здания, куда планировал заехать арендатор, не стояла на кадастровом учете в качестве отдельного объекта, хотя этого требует п. 5 ст. 44 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Но поскольку передача в аренду части помещения в составе здания не приводит к возникновению новых гражданских прав, суд обязал орган выполнить регистрацию без его постановки на учет. Еще эксперт поделился редким случаем, когда на практике удалось добиться снижения выкупной цены более чем на 40% (дело №А40-145463/2022). Новиков объяснил сложность таких дел тем, что, как правило, при выкупе имущества долгосрочным арендатором арендодатель не соглашается с оценкой. И поскольку каждая из сторон предоставляет в процесс свой отчет, то суду приходится назначать новую экспертизу.
О том, как Росреестр пытается выйти за пределы своих компетенций, говорила директор департамента правового консалтинга ФБК Право
ФБК Право
Федеральный рейтинг.
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Налоговое консультирование и споры (споры)
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)
группа
Цифровая экономика
группа
Частный капитал
группа
Санкционное право
Профайл компании
×
Екатерина Котова на основе дошедшего до Верховного суда дела № 18-КАД23-43-К4. Заявитель обратился к органу за госрегистрацией права собственности на земельный участок. В качестве правоустанавливающего документа он приложил вступившее в силу решение суда и акт обследования. Но ему отказали, поскольку сведения о виде разрешенного использования земельного участка в судебном акте отличались от тех, что были в ЕГРН. Первая инстанция сочла такой отказ незаконным, но апелляция и кассация встали на сторону регистратора. По их мнению, у Росреестра есть право проверять поступающие к нему документы. ВС с таким выводом не согласился. Коллегия по административным делам напомнила, что судебные решения обязаны исполнять все лица, в том числе органы государственной власти. Тем более что акт суда — одно из оснований для регистрации. Эксперт считает, что в подобных спорах особенно важно отстаивать свою позицию.
Дело посвящено не столько недвижимости, сколько противодействию судебной власти в вопросе пересмотра решений.
Руководитель практики недвижимости и строительства АЛЬТХАУС (ALTHAUS)
АЛЬТХАУС (ALTHAUS)
Федеральный рейтинг.
группа
АПК и сельское хозяйство
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Семейное и наследственное право
группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Частный капитал
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
×
Вячеслав Феоктистов поделился актуальными судебными актами, где оспаривалось решение местных органов самоуправления по вопросам землепользования и застройки. Так, к основным задачам этого института относятся определение границ, градостроительных регламентов и назначение территориальных зон. Эксперт отметил, что чаще всего правообладателей участков интересует градостроительное зонирование — определение границ территорий различных видов: жилых, общественных, производственных, сельскохозяйственных и других. В зависимости от того, к какой из них прилегает участок, зависит и цена, по которой землю можно продать застройщику. Одним из последних решений в этой практике стало дело № 44-КАД22-25-К7, где местный муниципалитет перевел участок истца из категории среднеэтажной жилой застройки в зону спортивных сооружений, которая снизила стоимость земли. Из-за этого решения собственник участка не успел наиболее выгодно распорядиться правом собственности. Три инстанции встали на сторону собственника, но Верховный суд решил, что вид разрешенного использования соответствует его назначению. То есть можно изменять территориальную зону без учета мнения правообладателя, отметил Феоктистов.
Спорные вопросы и парадоксы законодательства
Как на практике решаются некоторые спорные вопросы при приемке строительных работ — рассказала руководитель департамента по правовому сопровождению проектов и зарубежной корпоративной структуры «Норильский никель» Любовь Кузнецова. В частности, эксперт развеяла миф, что если работы выполнены, то их нужно принять. Так, ст. 327.1 ГК позволяет добавить в договор любое условие. Например, можно предусмотреть приемку только при условии полной передачи документации, часть которой — экспертиза (дело № А49-672/2021).
Другой спорный момент касается возможности приравнять дату выполнения работ к дате их приемки заказчиком. В 2019 году ответ на этот вопрос дал Верховный суд (дело № А40- 236034/2018). Экономколлегия подтвердила право подрядчика предъявлять работу к сдаче в последний день, не закладывая время на приемку работ заказчиком. Но в 2021 году появилось постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А70-14549/2020, который указал, что формулировки договора не должны приводить к автоматическому уменьшению установленного для приемки работ срока. Кузнецова советует учитывать это правило при начислении неустойки, поскольку затраченное заказчиком время на приемку нельзя включить в период просрочки заказчика.
В градостроительстве есть немало парадоксов. На одном из них остановился советник Ковалев, Тугуши и партнеры
Ковалев, Тугуши и партнеры
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
Банкротство (споры high market)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
АПК и сельское хозяйство
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Страховое право
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение)
группа
Частный капитал
группа
Уголовное право
12место
По количеству юристов
22место
По выручке
22место
По выручке на юриста
Профайл компании
×
Кирилл Берковский. В делах № А41-64746/2022 и № А41-96091/2022 компания не смогла получить разрешение на ввод достроенной недвижимости в эксплуатацию из-за отсутствия договора аренды участка. В администрации ей отказали, поскольку сам договор без разрешения на ввод заключить нельзя. Экономколлегия устранила этот недочет и указала: если на момент подачи заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию истек срок действия договора аренды земли для строительства недвижимости, то это не подразумевает, что на участок нет правоустанавливающих документов. На таком основании нельзя отказать в выдаче разрешения. Эксперт отметил, что в таких делах ВС сослался на смысл законодательства, который должен преследовать интересы застройщика. По мнению Берковского, на эту позицию можно ссылаться и в других спорах, где «бюрократический аппарат» противостоит бизнесу.
Самовольные постройки и реконструкции
Партнер Павлова и партнеры (Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры с декабря 2023 года)
Павлова и партнеры (Павлова, Голотвин, Быканов и партнеры с декабря 2023 года)
Федеральный рейтинг.
группа
Семейное и наследственное право
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Банкротство (споры mid market)
×
Денис Быканов пояснил, может ли суд обязать снести самострой на основе постановления Пленума Верховного суда от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке». Всего эксперт выделил пять случаев, при которых в иске о сносе откажут:
- Нет признаков самостроя или они отпали из-за изменения требований (дело № А27-10489/2022).
- Объекты с особым режимом — некапитальные, ИЖС или постройки с признаками объектов культурного наследия.
- Добросовестное незнание об ограничениях (дело № 9-КГ17-11).
- Использование объектов не по целевому назначению (дело № А32-47684/2020).
- Незначительные нарушения.
Отдельно Быканов разобрал последний пункт, поскольку в 2015 году законодатель убрал из ст. 222 ГК о самовольных постройках критерий существенности. Но Пленум Верховного суда решил его вернуть. Так, незначительными будут считаться нарушения, которые не создают угрозу жизни и не нарушают права третьих лиц. Например, если не были соблюдены минимальные отступы от границ участка или максимальный процент застройки.
При проведении экспертизы нужно на месте доказывать, какое отступление от строительных норм будет существенным, а какое нет.
Об актуальных тенденциях в области самовольных построек на примере практики Московского региона рассуждал управляющий партнер Land Law Firm
Land Law Firm
Федеральный рейтинг.
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
Профайл компании
×
Денис Литвинов. Он поделился списком оснований, по которым к таким искам получится применить исковую давность. Например, если есть договор купли-продажи с указанием площади такой постройки или старые акты Госинспекции по недвижимости (ГИН). А к срокам кадастровой оценки и тем, что указаны в базах БТИ или ЕГРН, суды относятся неоднозначнее. При этом если суд применил сроки из старого акта ГИН, а экспертиза установила, что самовольная постройка не угрожает жизни и здоровью, то департамент городского имущества оспаривать решение не будет. Это же касается случаев, когда площадь строения прописана в договоре аренды земельного участка.
Самое активное основание, по которому можно отбить иски о самовольных постройках, — сроки исковой давности.
Еще Литвинов отметил, что при решении вопросов о применении срока исковой давности, помимо решения Пленума ВС № 44, районные суды руководствуются обзором практики № 66, утвержденным постановлением президиума Мосгорсуда в 2022 году.
На конференции обсудили и такой аспект, как самовольную реконструкцию. О ней говорил управляющий партнер Sirota & Partners
Sirota & Partners
Федеральный рейтинг.
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
Профайл компании
×
Артем Сирота. По словам эксперта, четко провести грань между перепланировкой и реконструкцией нельзя, поскольку не определен перечень работ и каждый раз квалификация происходит только с привлечением экспертов. Но в некоторых случаях поможет Градостроительный кодекс, постановление правительства Москвы № 432-ПП и решение Пленума ВС № 44. Эксперт объяснил, что считать реконструкцией, на примере таких конструкций, как антресоль (дело № А65-27656/2015), тамбур (дело № А65-5743/2022) и самонесущая стена (дело № А53-7545/2017).
Если есть сомнения, лучше консультироваться с наиболее авторитетными экспертными, на чье мнение можно будет сослаться в суде, чтобы перебить менее авторитетных специалистов оппонента.
Соруководитель практики недвижимости и строительства Адвокатское Бюро ЕПАМ
Адвокатское Бюро ЕПАМ
Федеральный рейтинг.
группа
АПК и сельское хозяйство
группа
Антимонопольное право
группа
Арбитражное судопроизводство (корпоративные споры)
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
Банкротство (споры high market)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)
группа
Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)
группа
Комплаенс
группа
Международные судебные разбирательства
группа
Международный арбитраж
группа
Морское право
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Санкционное право
группа
Страховое право
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Уголовное право
группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Защита персональных данных
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
группа
Интеллектуальная собственность (регистрация)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
группа
Налоговое консультирование и споры (споры)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
Рынки капиталов
группа
Семейное и наследственное право
группа
Транспортное право
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Цифровая экономика
группа
Частный капитал
группа
Экологическое право
1место
По выручке
1место
По количеству юристов
2место
По выручке на юриста
Профайл компании
×
Екатерина Верле напомнила, что не для каждой реконструкции нужно получать разрешение. Так, согласно ст. 52 ГрК разрешение нужно только для изменений, которые будут влиять на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий согласно регламенту.
Риски для застройщиков и подрядчиков
Заведующий МГКА Бюро адвокатов «Де-юре»
Бюро адвокатов «Де-юре»
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
Банкротство (споры mid market)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Семейное и наследственное право
группа
Уголовное право
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Трудовое и миграционное право
14место
По количеству юристов
20место
По выручке на юриста
24место
По выручке
Профайл компании
×
Никита Филиппов рассказал, как снизить риски подрядчиков, участвующих в строительстве бюджетных объектов и оборонной инфраструктуры. Наиболее серьезный риск в этой сфере — уголовное дело за нарушения условий контракта по гособоронзаказу, поскольку за этим важным направлением следит правительство. Эксперт отметил, что иногда может грозить до десяти лет лишения свободы. При этом от следователя зависит, как разграничат преступление и неисполнение договора. Если он решит, что нарушение умышленное и было спланировано, то возбудят уголовное дело по статье о мошенничестве или по специальному составу. Филиппов также напомнил, что госзаказчики могут навредить и без обращения в суд. В частности, они могут отказаться от контракта, раскрыть банковскую гарантию и зачесть встречное требование заказчика о выплате неустойки. Чтобы эти риски минимизировать, эксперт советует активно участвовать в каждой стадии исполнения контракта (в том числе в преддоговорной), проверять полномочия подписантов и внимательно работать с претензиями.
Продолжил тему уголовно-правовых рисков управляющий партнер Criminal Defense Firm
Criminal Defense Firm
Федеральный рейтинг.
группа
Уголовное право
×
Алексей Новиков. Он отметил, что поскольку проекты в строительной сфере масштабны и тянутся не один год, то избежать некоторых моментов нельзя. Например, к уголовным рискам могут привести ослабление бизнес-партнеров, конфликты с клиентами или контрагентами и ухудшения внутри компании. Среди возможных последствий — доследственные и надзорные проверки, ухудшение деловой репутации и потенциальные блокировки счетов. Отдельно Новиков остановился на таком явлении, как «долевое мошенничество», когда дольщики обращаются в правоохранительные органы, чтобы напугать коммерсантов, рассчитывая на достройку дома или плату. Но в 90% не получают желаемого и делают только хуже: стройка замораживается до окончания всех проверок, которые у следователей занимают немало времени.
В сфере недвижимости нужно четко проанализировать, есть ли риски и стоит ли обращаться с заявлением в органы, поскольку это не всегда полезно для общего дела.
Некоторыми налоговыми рисками и методами управления ими поделился старший налоговый консультант Tax Compliance
Tax Compliance
Федеральный рейтинг.
группа
Налоговое консультирование и споры (споры)
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
Профайл компании
×
Иван Цветков. Так, в отношении временных зданий и сооружений, которые делятся на титульные (временные площадки и обустройства) и не титульные (складские помещения и навесы), есть свои особенности налогообложения. Например, при ликвидации титульных построек нужно учесть, связаны ли эти расходы со строительством другого объекта. Если да, то расходы и остаточная стоимость капитализируются, а если нет — относятся к внереализационным расходам. Другой риск связан с исчислением НДС по таким объектам. По мнению эксперта, один из способов его избежать — проанализировать, какие временные здания и сооружения будут построены, и учесть их в условиях договора.
Одним из самых распространенных рисков Цветков считает признание контрагента недобросовестным. Как правило, бизнес не может видеть налоговые «разрывы», а значит, неспособен обезопасить себя от сделок с потенциально проблемной компанией. Но теперь налогоплательщики могут проверить как себя, так и контрагентов по 27 критериям с помощью интерактивного сервиса «Личный кабинет налогоплательщика юрлица», отметил консультант. Цветков поделился и другим способом для их проверки — ресурсом РАДО, который тоже создали при участии ФНС.
В последнее время в сделках и строительных контрактах стали появляться условия, по которым контрагент обязуется компенсировать имущественные потери в связи с доначислением налога. Верле отмечает, что такая конструкция уходит от концепции ответственности, ведь потери возмещаются независимо от того, виноват подрядчик или контрагент. И если заказчик включает в договор такое условие, то ему неважно, кто виноват. Он может компенсировать те потери, которые не связаны с его зоной ответственности.
Не обошлось и без риска привлечения застройщика к субсидиарной ответственности, о котором рассказал управляющий партнер BFL | Арбитраж.ру
BFL | Арбитраж.ру
Федеральный рейтинг.
группа
Банкротство (споры high market)
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
Профайл компании
×
Даниил Савченко. Спикер отметил, что девелопмент — драйвер роста для страны. А из-за того, что, по статистике, 66% россиян предпочитают недвижимость вкладам в банке, законодателю приходится под это подстраиваться и дополнительно защищать участников долевого строительства, например через банкротство застройщика. Савченко отметил, что, по сравнению с обычными делами о несостоятельности, в первом случае вопрос о субсидиарке возникает в два раза чаще — 15% против 30. В большинстве случаев к ответственности привлекают руководителей и учредителей за невыгодные сделки, вывод активов или сокрытие документов от управляющего. По мнению эксперта, устранить такое неравенство можно, если государство смягчит политику в отношении застройщиков. Бизнесу же Савченко посоветовал усилить защитные механизмы.
Еще с сайта:
Оставить комментарий