ВС пояснил, может ли детский досуговый центр располагаться на участке для ИЖС

Суд подчеркнул, что законом не предусмотрена необходимость согласования с соседями осуществления такой деятельности, однако она не должна нарушать их права и законные интересы, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение

В комментарии «АГ» адвокат заявителя поделился, что ВС принял во внимание практически все изложенные в кассационной жалобе доводы, что особенно важно, учитывая существо рассматриваемого спора. Одна из экспертов посчитала противоречивым вывод Судебной коллегии о законности режима использования земельного участка в рассматриваемом деле. Другой обратил внимание, что судебная практика по вопросу о том, является ли такое использование земельных участков целевым, не является единообразной. Третья считает, что в данном случае, с учетом обстоятельств дела, социального характера рассматриваемой деятельности и фактического использования жилого помещения по прямому назначению, оснований для принятия решения о запрете использования земельного участка не по целевому назначению не имеется.

Верховный Суд опубликовал Определение от 6 декабря по делу № 5-КГ22-108-К2, в котором разъяснил, можно ли использовать земельный участок, имеющий целевое назначение для размещения объектов индивидуального жилищного строительства, для осуществления профессиональной деятельности.

Иск об обязании соседа использовать участок по целевому назначению

Сергей Чубинин является собственником земельного участка, на котором расположен дом, где он постоянно проживает с семьей. Собственником соседнего земельного участка является Сергей Бужин. На данном участке, который относится к категории земель «земли населенных пунктов» и имеет целевое назначение под индивидуальное жилищное строительство, расположен дом, используемый Сергеем Бужиным для коммерческой деятельности. Проверкой, проведенной УВД по ТиНАО ГУ МВД России по г. Москве и прокуратурой Новомосковского административного округа г. Москвы, установлено, что на участке функционирует детский досуговый центр «Радуга», оказывающий услуги населению на коммерческой основе. Руководителем данного центра является супруга собственника.

Сергей Чубинин полагает, что, используя предназначенный для жилищного строительства земельный участок не по целевому назначению, сосед нарушает его права. В связи с этим он обратился в суд с иском к Сергею Бужину о признании недействительным межевого плана, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений об уточнении местоположения границ и площади земельного участка. Он также потребовал прекратить право собственности, возложить обязанность освободить земельные участки общего пользования, демонтировать ворота, забор, запретить нецелевое использование земельного участка. Истец указывал также, что ответчик самовольно и без согласования с истцом безосновательно изменил границы и размеры своего земельного участка.

Суды удовлетворили исковые требования

Решением Щербинского районного суда г. Москвы от 15 ноября 2018 г. исковые требования Сергея Чубинина были удовлетворены в части возложения на ответчика обязанности использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением. Суд первой инстанции указал на то, что нецелевым использованием земельного участка ответчика нарушаются права истца как владельца расположенного на соседнем земельном участке жилого дома. Так, функционирование детского дошкольного учреждения связано с ежедневным скоплением и парковкой вблизи земельного участка истца автомашин, доставляющих и забирающих детей, что влечет загазованность воздуха и причиняет неудобства. При этом суд исходил из того, что факт нецелевого использования ответчиком земельного участка подтвержден материалами дела и не оспаривался самим ответчиком, подтвердившим, что расположенный на его земельном участке дом по настоящее время используется под организацию частного детского дошкольного учреждения.

Суды апелляционной и кассационной инстанций оставили данное решение без изменения. Соглашаясь с выводами первой инстанции, апелляционный суд отметил, что обязанность по устранению нарушений прав истца нецелевым использованием земельного участка должна быть исполнена ответчиком как собственником этого участка и расположенного на нем дома, который допустил такое нецелевое использование. Кассационный суд подчеркнул, что, согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования, является отдельным видом разрешенного использования земельных участков.

ВС установил, что ответчик не нарушил права и законные интересы соседей

В кассационной жалобе в Верховный Суд представитель Сергея Бужина, адвокат АП МО Андрей Заикин, просил отменить вынесенные судебные постановления в части удовлетворения исковых требований ввиду существенного нарушения норм материального и процессуального права.

Рассмотрев дело, Судебная коллегия ВС разъяснила, что из толкования положений Земельного и Градостроительного кодексов следует обязанность лица оформить в установленном действующим законодательством порядке свой выбор вида разрешенного использования земельного участка из числа всех допустимых категорий, к которым относится земельный участок. ВС подчеркнул, что фактическое использование земельного участка должно отвечать его разрешенному использованию и соответствовать сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости.

Суд указал, что в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка Сергей Бужин и его супруга возвели на данном участке индивидуальный жилой дом, где они проживали на момент рассмотрения спора в суде первой инстанции, а сам ответчик проживает до настоящего времени. Супруга ответчика имела право владеть, пользоваться и распоряжаться данными объектами недвижимости.

ВС подчеркнул: ч. 1 ст. 55.24 ГрК РФ предусмотрено, что эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением). Согласно ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение, поясняется в определении.

Обращаясь к разъяснениям, данным в п. 39 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. № 14, Суд отметил, что под использованием жилого помещения не по назначению следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое.

При таких условиях Судебная коллегия не признала правильным вывод о том, что ответчики в своем доме незаконно занимались предпринимательской образовательной деятельностью. Кроме того, образовательной считается деятельность по реализации образовательных программ в системе образования, добавил ВС. Он подчеркнул, что присмотр и уход за детьми являются факультативными признаками образовательной деятельности такой организации, и при отсутствии реализации ею образовательных программ отнести ее к образовательной организации по смыслу положений Закона об образовании нельзя.

Согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, в вид разрешенного использования «дошкольное, начальное и среднее общее образование» входит «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для просвещения, дошкольного, начального и среднего общего образования» (детские ясли, детские сады, школы, лицеи, гимназии, художественные, музыкальные школы, образовательные кружки и иные организации, осуществляющие деятельность по воспитанию, образованию и просвещению).

Исходя из этого, Суд указал, что основанием квалификации выявленных фактических правоотношений по возникшему между сторонами спору является осуществление в объекте капитального строительства, расположенном на соответствующем земельном участке, в том числе в индивидуальном жилом доме, какой-либо образовательной деятельности.

ВС отметил, что, согласно материалам дела, И. Бужина была официально зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя и вела свою деятельность, а именно: осуществляла индивидуальную деятельность по предоставлению социальных услуг детям без проживания в виде присмотра и ухода за ними на законных основаниях, своевременно уплачивая налоги.

Она проживала в доме, построенном на земельном участке, вид разрешенного использования которого – «для индивидуального жилищного строительства». При этом женщина не осуществляла с использованием дома и участка образовательную деятельность, заключил Суд. По его мнению, выводы судов первой и апелляционной инстанций о нецелевом использовании земельного участка ошибочны, также как и вывод суда кассационной инстанции о том, что И. Бужина занималась деятельностью, для которой Классификатором предусмотрен отдельный вид разрешенного использования.

Судебная коллегия пояснила, что супруга ответчика проживала в жилом доме на законных основаниях, имела право использовать его для осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности, не нарушая при этом права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. ВС обратил внимание, что необходимость согласования с соседями осуществления индивидуальной предпринимательской деятельности в жилом помещении законом не предусмотрена.

ВС согласился с доводами кассационной жалобы и указал, что спорный земельный участок используется ответчиком непосредственно в соответствии с видом его разрешенного использования, то есть для целей размещения объекта индивидуального жилищного строительства – жилого дома. При этом доказательств обратного истцом не представлено. Суд уточнил: со стороны истца не представлены доказательства систематического нарушения прав и законных интересов соседей, несоблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства. Указанные обстоятельства суды трех инстанций оставили без исследования и правовой оценки, хотя от выяснения этих обстоятельств зависело правильное разрешение возникшего спора.

Таким образом, Верховный Суд отменил вынесенные судебные акты в части обязания Сергея Бужина использовать принадлежащий ему земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования, а именно для индивидуального жилищного строительства.

От решения Верховного Суда зависело функционирование важной организации

В комментарии «АГ» Андрей Заикин отметил, что он, безусловно, удовлетворен определением ВС РФ: «Я не первый раз отстаиваю свою позицию в Верховном Суде и не перестаю восхищаться работой профессионалов, которые знают, чтят и грамотно применяют закон, исправляя допущенные нижестоящими судами ошибки».

Как рассказал адвокат, Судебная коллегия при рассмотрении кассационной жалобы приняла во внимание практически все изложенные в ней доводы. Это, как считает Андрей Заикин, особенно важно, учитывая существо рассматриваемого спора: «Речь касается многих семей, имеющих малолетних детей, которые не всегда могут своевременно устроить их в государственные детские сады при отсутствии мест. При указанных обстоятельствах организации по присмотру и уходу за детьми, подобные детскому досуговому центру, дальнейшее функционирование которого зависело от решения Верховного Суда, являются очень нужными».

Эксперты «АГ» прокомментировали позицию ВС

Адвокат АП Краснодарского края Алина Шакалова подчеркнула, что споры, связанные с осуществлением предпринимательской деятельности в индивидуальных жилых домах на земельных участках, которые позволяют осуществлять коммерческую деятельность, безусловно, актуальны. По ее мнению, определение подтверждает неизменность правовой позиции, которая сформировалась еще в 2009 г. (Постановление Пленума ВС № 14). Тогда ВС РФ сделал вывод о возможности вести предпринимательскую деятельность в жилом помещении без перевода его в нежилое проживающими в нем гражданами, при условии соблюдения санитарных, противопожарных и других норм.

Однако вывод Судебной коллегии о законности режима использования земельного участка в рассматриваемом деле Алина Шакалова считает противоречивым. Она указала, что п. 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Данной нормой установлен общий критерий, позволяющий изменить именно фактическое использование земельного участка, которое должно быть впоследствии отражено в государственном кадастре недвижимости. В данном деле эти действия не были совершены ответчиком, пояснила она.

Алина Шакалова обратила внимание на обязанность лица оформить в установленном действующим законодательством порядке свой выбор вида разрешенного использования земельного участка из числа всех допустимых категорий, к которым относится земельный участок, в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков и Правилами землепользования и застройки муниципального образования. Необходимо, чтобы фактическое использование земельного участка отвечало его разрешенному использованию и соответствовало сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости, добавила эксперт.

Адвокат «Адвокатской консультации № 63» МРКА Борис Юрченко считает поставленную проблему актуальной, поскольку в настоящее время в жилых домах, расположенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, многие собственники создают так называемые частные детские сады, дома престарелых и др. «Судебная практика по вопросу о том, является ли такое использование земельных участков целевым, не является единообразной. В принципе, я согласен с позицией Суда, поскольку она соответствует положениям земельного и жилищного законодательства РФ. Вместе с тем вывод ВС РФ о том, что осуществляемая ответчиком в рассмотренном споре деятельность не является образовательной, вызывает сомнение», – прокомментировал эксперт.

Юрист компании ALTHAUS Legal Юлия Максимкина полагает, что поставленная проблема не является настолько актуальной в судебной практике, какой была несколько лет назад. Она указала, что особенностью правового режима жилых помещений является то, что они по общему правилу предназначены для проживания граждан (как собственников, так и нанимателей). Вместе с тем, как заметила Юлия Максимкина, жилищное законодательство содержит исключения из общих правил, в том числе правила о возможности использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности.

«При этом в диспозиции ст. 17 ЖК РФ не уточняется, о какой именно профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности идет речь. Главное, чтобы лица, проживающие в нем, находились в этом помещении на законном основании, подобное использование не нарушало права и законные интересы других граждан и соблюдались санитарные и технические нормы», – пояснила юрист.

Юлия Максимкина согласна с позицией ВС РФ, который не позволил расширительно истолковать «деятельность по присмотру и уходу за детьми» и тем самым приравнять ее к образовательной деятельности по смыслу Закона об образовании. Эксперт убеждена, что в данном случае, с учетом обстоятельств дела, социального характера рассматриваемой деятельности и фактического использования жилого помещения по прямому назначению, оснований для принятия решения о запрете использования земельного участка не по целевому назначению не имеется.

Анжела Арстанова