Практика вернулась «на круги своя»

ВС подтвердил действие моратория на выкуп участков из земель сельхозназначения

Дюмина Дарья
Адвокат АП Курской области, Сеймская коллегия адвокатов

25 апреля 2023
Судебная практикаЗемельное право

Сельскохозяйственная организация, арендующая участок из земель сельхозназначения, по истечении трех лет с момента заключения договора вправе без проведения торгов выкупить данный участок при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства при использовании данного участка (подп. 9 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ).

Однако при попытке воспользоваться правом на выкуп участка арендаторы нередко сталкиваются с ситуациями, когда арендодатели, несмотря на соблюдение условий для выкупа, отказывают в заключении договоров купли-продажи, ссылаясь на действующий на территории субъекта РФ мораторий на приватизацию участков.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельхозназначения) приватизация участков из земель сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории субъекта Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

Вплоть до 2016 г. судебная практика была однозначной: суды всех уровней руководствовались законодательством субъекта РФ и, установив, что в Законе содержится запрет на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, отказывали в удовлетворении требований заявителей (например, Определение ВАС РФ от 30 августа 2013 г. № ВАС-11066/13 по делу № А55-19728/2012).

В 2016 г. Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, отменяя решение первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, указал, что ст. 4 Закона Курской области от 19 декабря 2011 г. № 104-ЗКО «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Курской области» (далее – Закон № 104-ЗКО), временно ограничивающая начало действия положения п. 5.1 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения, императивно установившего специальное основание, порядок и условия приобретения в собственность или аренду без проведения торгов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, выделенных в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, использующими такие земельные участки сельскохозяйственными организациями или крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, противоречит ЗК и Закону об обороте земель сельхозназначения, имеющим большую юридическую силу. Постановление апелляционной инстанции поддержала кассация.

С этого момента в Центральном федеральном округе начала формироваться «своя» судебная практика в связи с выкупом земельных участков, на приватизацию которых субъектами РФ наложен запрет.

В марте 2018 г. АС Центрального округа в рамках дела № А35-4245/2017 отменил «отказное» постановление апелляции и «засилил» решение первой инстанции, согласно которому принятие субъектами РФ законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота участков из сельхозземель, не допускается, что означает недопустимость ограничения применения на территории Курской области законом Курской области норм п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельхозназначения, а также подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК. Верховный Суд РФ, в свою очередь, отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в заседании Судебной коллегии по экономическим спорам (Определение
от 15 июня 2018 г. № 310-ЭС18-8400 по делу № А35-4245/2017).

Данное определение на протяжении двух лет стало определяющим в Центральном округе при рассмотрении дел, в которых фигурировал мораторий на приватизацию земельных участков.

АС Курской области, прямо ссылаясь на Определение № 310-ЭС18-8400, выносит судебные акты в пользу арендаторов, указывая, что норма, закрепленная в подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК, является специальной по отношению к ст. 4 Закона № 104-ЗКО, в связи с чем именно положения Кодекса подлежат приоритетному применению в рассматриваемом случае1.

В сентябре 2022 г. АС Центрального округа в рамках дела № А36-8482/2021, – «традиционно» ссылаясь на Определение № 310-ЭС18-8400, – отменил «отказное» постановление апелляционной инстанции, указав, что установление ст. 5 Закона Липецкой области от 4 декабря 2003 г. № 81-ОЗ «О правовом регулировании земельных правоотношений в Липецкой области» запрета на приватизацию участков из земель сельхозназначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории области до 1 января 2029 г. не препятствует реализации прав общества на их приобретение в соответствии с нормами федерального законодательства (по основанию, предусмотренному подп. 9 п. 2 ст. 39.3 ЗК).

6 марта 2022 г. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отменила
указанный акт кассации и оставила в силе постановление апелляционного суда об отказе в иске о признании незаконным решения органа местного самоуправления, поскольку на момент обращения общества с заявлением о выкупе спорных находящихся в публичной собственности участков приватизация участков сельхозназначения на территории субъекта РФ была запрещена, в связи с чем администрация правомерно отказала в предоставлении земли в собственность.

Верховный Суд указал, что определение момента начала приватизации земельных участков сельхозназначения относится исключительно к полномочиям субъекта Федерации, которые при регулировании отношений, связанных с владением, пользованием и распоряжением такими участками, учитывают существующие в субъекте природно-климатические и социально-экономические условия (Определение
от 6 марта 2023 г. № 310-ЭС22-22518 по делу № А36-8482/2021).

Таким образом, Верховный Суд поставил точку в вопросе о действии моратория на приватизацию участков из земель сельскохозяйственного назначения. Судебная практика вернулась к первоначальным выводам о недопустимости выкупа арендатором такого участка при введенном субъектом РФ запрете на приватизацию.

1 См., в частности, дела № А35-866/2019, № А35-9709/2019, № А35-4405/2019 и № А35-3209/2020.