Изменение вида разрешенного использования участка невозможно без учета назначения здания на нем

Как счел ВС, городская администрация, изменив вид использования участка земли в отсутствие согласия собственника помещения на нем, фактически лишила последнего возможности использовать здание по его целевому назначению

По мнению одного эксперта «АГ», Верховный Суд обратил внимание на приоритет вида разрешенного использования здания, расположенного на земельном участке. Другая полагает, что ВС также указал на еще одно ограничение – необходимость учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, выражающуюся в соответствии ВРИ земельного участка назначению построек, расположенных на нем.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда вынесла Кассационное определение № 49-КАД21-9-К6 по делу об оспаривании постановления администрации муниципалитета об изменении вида разрешенного использования земельного участка владельцем расположенного на нем склада.

Василий Дементьев является собственником двухэтажного склада, расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «для обслуживания склада». В декабре 2009 г. он заключил с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават договор аренды участка в целях «для обслуживания склада» на 10-летний срок. По его условиям арендатор вправе по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами перезаключить его на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за два месяца до истечения срока действия договора.

В августе 2019 г. в связи с предстоящим истечением срока действия договора аренды Василий Дементьев обратился в администрацию городского округа г. Салават с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на 10 лет. В апреле следующего года после проведения работ по уточнению координат земельного участка заявитель повторно обратился в вышеуказанное ведомство с аналогичным заявлением.

По результатам внепланового рейдового осмотра участка администрацией был составлен акт о том, что не все помещения в здании склада используются как складские помещения: в одном из них располагается магазин мебели и бытовых товаров. В связи с этим администрация изменила вид разрешенного использования земельного участка с «для обслуживания склада» на вид «магазины» и постановлением № 1504-п от 21 июля 2020 г. предоставила его Василию Дементьеву без проведения торгов в аренду на пять лет.

Владелец склада обратился в суд с административным иском, в котором он потребовал признать действия администрации незаконными и признать договор аренды от 24 декабря 2009 г. возобновленным на аналогичных условиях на неопределенный срок. По мнению административного истца, правом на выбор и изменение ВРИ земельного участка из видов, предусмотренных градостроительным регламентом, наделен правообладатель земельного участка, поэтому не допускается одностороннее изменение вида его разрешенного использования.

Суд отказал в удовлетворении такого иска со ссылкой на то, что спорный договор аренды не содержит условий о его автоматическом возобновлении на неопределенный срок по истечении срока его действия. Первая инстанция также указала на отсутствие правовых оснований для признания незаконным оспариваемого постановления, поскольку ВРИ участка был изменен ответчиком в соответствии с фактическим использованием земельного участка, установленным в ходе проведенной проверки. В дальнейшем апелляция и кассация поддержали такое решение суда.

Рассмотрев кассационную жалобу Василия Дементьева, Судебная коллегия по административным делам ВС РФ отметила, что в рассматриваемом деле имеются выписка из ЕГРН, содержащая сведения о характеристиках объекта и данные о зарегистрированных правах, свидетельство о госрегистрации нежилого здания, технический паспорт. Из этих документов следует, что за административным истцом зарегистрировано право на объект недвижимости с наименованием «склад».

«Поскольку объект капитального строительства и земельный участок, на котором он расположен, связаны между собой физически, цель предоставления земельного участка в собственность или в аренду должна соответствовать назначению здания, сооружения, которые находятся на этом земельном участке. Вид разрешенного использования земельного участка опосредован видом разрешенного использования расположенного на нем объекта капитального строительства, должен соответствовать ему и не может быть изменен произвольно, без учета характеристик здания, сведения о которых содержатся в ЕГРН. Данный вывод также следует из анализа ст. 39.20 Земельного кодекса РФ», – напомнил Суд.

ВС также счел, что спорный земельный участок при заключении нового договора аренды может быть предоставлен исключительно под эксплуатацию склада. Между тем административный ответчик, изменив вид использования такого участка на вид «магазины» в отсутствие волеизъявления собственника склада, фактически лишил последнего возможности эксплуатировать здание в соответствии с его назначением, установленным записью в ЕГРН. При наличии в ЕГРН вида разрешенного использования земельного участка «под магазин» собственник расположенного на нем здания не вправе будет использовать его как склад.

«В то же время изменение вида разрешенного использования земельного участка его публичным собственником не предполагает произвольных действий данного собственника и не может быть произведено без учета назначения здания, находящегося в частной собственности и расположенного на соответствующем земельном участке. С учетом изложенного оспариваемое постановление администрации в части изменения вида разрешенного использования земельного участка противоречит изложенным выше нормам законодательства», – счел ВС РФ, который отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил административный иск Василия Дементьева, признав незаконным постановление администрации.

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко
полагает, что ВС РФ обоснованно удовлетворил требования административного истца. «На практике изменение вида разрешенного использования в основном осуществляется арендатором в заявительном порядке с согласия арендодателя – органов местного самоуправления. Поэтому данный случай скорее исключение. При изменении ВРИ собственник должен учитывать положения п. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса, п. 3 ст. 85 Земельного кодекса. Свобода правообладателя земельного участка в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка ограничена градостроительным регламентом», – отметила она.

По словам эксперта, ВС РФ указал на еще одно ограничение при изменении ВРИ участка – необходимость учитывать принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, выражающуюся в соответствии ВРИ земельного участка назначению построек, расположенных на нем. «Необходимость учитывать данный принцип обусловлен еще и тем, что использование помещения (помещений) строения/здания, расположенного на земельном участке, для видов деятельности, не предусмотренных видом разрешенного использования земельного участка, на котором такое здание расположено, влечет нарушение требований, установленных ст. 42 ЗК РФ, и образует событие административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. То есть из-за нецелевого использования участка на собственников здания (строения) могут наложить на штраф, размер которого исчисляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости земельного участка под ним (Определение Верховного Суда РФ от 21 октября 2019 г. № 308-ЭС19-10562)», – пояснила Валентина Ященко.

Партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев назвал позитивным определение Верховного Суда. «По сути, главное, на что обратил внимание ВС РФ, это приоритет вида разрешенного использования здания, расположенного на земельном участке. Важно, чтобы вид разрешенного использования здания был внесен в ЕГРН. Тогда собственник земельного участка при смене его вида разрешенного использования должен учитывать не только установленное территориальное зонирование, но и вид разрешенного использования здания, расположенного на таком земельном участке. И совершенно справедливо в данном деле Верховный Суд указал, что несоблюдение данного требования нарушает права собственника здания», – подчеркнул он. 

Зинаида Павлова