ВС рассмотрел спор о нарушении права преимущественной покупки доли в праве общей собственности

Верховный Суд указал, что кассационный суд ошибочно не принял во внимание довод заявительницы о ничтожности сделки по передаче доли в праве на земельный участок постороннему лицу, что нарушило ее права как участника долевой собственности

Один из адвокатов отметил три актуальных вопроса, рассмотренных в определении, при разрешении которых на практике зачастую возникают сложности и разногласия. Другая считает, что проблема, затронутая в определении, интересна, поскольку суд вправе утвердить не любые договоренности сторон, изложенные в мировом соглашении. Третья поддержала позицию ВС, несмотря на наличие иных вариантов восстановления нарушенных прав участника долевой собственности.

Верховный Суд РФ опубликовал Определение от 22 марта № 18-КГ21-170-К4, касающееся оспаривания мирового соглашения, которым было нарушено право участника долевой собственности на преимущественное приобретение доли в праве собственности на земельный участок.

Обжалование мирового соглашения

18 мая 2009 г. определением мирового судьи судебного участка № 137 Динского района Краснодарского края было утверждено мировое соглашение между Алексеем Будиловым и Верой Глушко. По условиям соглашения Вера Глушко в счет погашения задолженности в 38 тыс. руб. передала Алексею Будилову долю в праве собственности на земельный участок сельхозназначения. Доля не была выделена в натуре, а Алексей Будилов не являлся участником долевой собственности на участок.

В декабре 2020 г. с частной жалобой и ходатайством о восстановлении срока обжалования определения в суд обратилась участник долевой собственности на данный участок с 2005 г. Светлана Уколова. Она пояснила, что об определении ей стало известно в декабре 2020 г. Истец ссылалась на то, что при утверждении мирового соглашения мировой судья не учел ограничения, установленные Законом об обороте земель сельхозназначения. Речь шла о невозможности передачи доли в праве на участок, относящийся к землям сельхозназначения, лицу, не являющемуся участником долевой собственности.

28 декабря 2020 г. мировой судья восстановил срок подачи частной жалобы Светланы Уколовой. Апелляционная инстанция поддержала данное решение. Удовлетворяя заявление о восстановлении срока, мировой судья, а впоследствии районный суд пришли к выводу, что утвержденным мировым соглашением нарушаются права Светланы Уколовой как участника долевой собственности: в частности, она имела преимущественное право на приобретение доли, принадлежавшей Вере Глушко.

24 марта 2021 г. апелляционным определением Динского районного суда Краснодарского края определение от 18 мая 2009 г. было отменено, иск Алексея Будилова о взыскании задолженности по договору займа удовлетворен. Отменяя спорное определение, суд указал, что мировое соглашение заключено в обход установленных законом ограничений на отчуждение не выделенной в натуре земельной доли постороннему лицу, а нарушенное право заявителя может быть восстановлено только путем отмены определения об утверждении мирового соглашения.

Однако определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30 июля 2021 г. по кассационной жалобе Алексея Будилова определение мирового судьи о восстановлении срока подачи частной жалобы, а также определение апелляционной инстанции были отменены и принято новое постановление об отказе в удовлетворении заявления о восстановлении срока. 9 августа 2021 г. кассационный суд отменил апелляционное определение от 24 марта 2021 г., в результате чего частная жалоба Светланы Уколовой на спорное определение мирового судьи от 2009 г. была оставлена без рассмотрения по существу.

Четвертый КСОЮ указал, что нарушение прав и законных интересов Светланы Уколовой утвержденным судом мировым соглашением не нашло подтверждения. Сославшись на положения п. 3 ст. 250 ГК РФ, суд пояснил, что при наличии преимущественного права на приобретение доли в праве собственности на земельный участок Светлана Уколова вправе требовать в судебном порядке перевода на нее прав и обязанностей покупателя.

ВС указал на допущенные судом кассационной инстанции ошибки

Не согласившись с решением кассационного суда, Светлана Уколова обратилась в Верховный Суд РФ. Изучив кассационную жалобу, ВС не согласился с доводом кассационного суда о том, что надлежащим способом защиты права Светланы Уколовой на приобретение земельной доли является не обжалование определения об утверждении мирового соглашения, а предъявление иска о переводе на нее прав и обязанностей покупателя.

ВС напомнил, что в соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Исключением также являются случаи продажи доли собственником части расположенного на таком участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанном здании (сооружении).

Суд добавил, что продавец доли обязан письменно известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца (а в праве собственности на движимое имущество – в течение 10 дней со дня извещения), продавец вправе продать свою долю любому лицу. Если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков, отметил ВС. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

ВС пояснил, что при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Он также обратил внимание, что уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Кроме того, ст. 250 ГК предусмотрен способ защиты права преимущественной покупки в случае перехода доли в праве собственности к постороннему лицу на основании гражданско-правовой сделки купли-продажи или мены.

Между тем, разъяснил ВС, в силу ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти и местного самоуправления, а также общественных объединений, должностных лиц, граждан и организаций и подлежат неукоснительному исполнению. Обязательность судебных постановлений не лишает права заинтересованных лиц, не участвовавших в деле, обратиться в суд, если принятым постановлением нарушены их права и законные интересы.

Верховный Суд резюмировал, что в силу общеобязательности судебного постановления об утверждении мирового соглашения и возможности его принудительного исполнения оспаривание сделки, утвержденной судом в качестве мирового соглашения, возможно только путем обжалования соответствующего постановления. Данное обстоятельство не было учтено судом кассационной инстанции, заметил ВС.

Кроме того, Суд принял во внимание, что в обоснование доводов частной жалобы заявитель ссылалась на ничтожность сделки по передаче доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения постороннему лицу, что нарушает ее права как участника такой собственности. На данное обстоятельство было указано судом апелляционной инстанции, пояснил ВС. «Кассационный суд общей юрисдикции, рассмотрев доводы о нарушении права преимущественной покупки и сделав ошибочные выводы по данному вопросу, доводы о ничтожности сделок по отчуждению доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения не учел и какой-либо оценки не дал», – отмечается в определении.

В результате Верховный Суд отменил определение Четвертого КСОЮ от 30 июля 2021 г., вернув ему дело на новое рассмотрение. В связи с этим ВС также отменил определение кассации от 9 августа 2021 г., принятое по вопросу об утверждении мирового соглашения.

Эксперты прокомментировали позицию ВС

Адвокат АП г. Москвы, АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров
выделил три актуальных и насущных вопроса в определении ВС, при разрешении которых зачастую возникают сложности и разногласия.

Во-первых, определение сторон производства и их процессуального статуса. Адвокат заметил, что эта проблема характерна не только для данного дела, но и для всей судебной практики (включая арбитражную). Он подчеркнул, что довольно часто проблема заключается в неполном выяснении субъектного состава участников правоотношения и заинтересованных лиц, чьи права и интересы могут быть затронуты спором. «Зачастую суды не привлекают к спору лиц, чьи права очевидно затрагиваются судебными актами, в том числе в чьих правах и интересах принимаются. Как видно из определения ВС, у судов нет единства при определении признаков, по которым конкретный суд решает вопрос о привлечении или непривлечении лиц к спору», – пояснил он.

Второй, не менее важный, по мнению Константина Смолокурова, аспект – это то, что при всей очевидности нарушения прав лица, обладающего преимущественным правом, суд тем не менее допускает расширительное толкование норм права и указывает, что нарушенное право может быть восстановлено в ином порядке, нежели соответствующая (апелляционная или кассационная) жалоба по делу. Адвокат согласился с указанием ВС на характер вступивших в законную силу судебных актов – их обязательность для исполнения третьими лицами и возможность изменения (а именно на это как на надлежащий способ защиты указал суд кассационной инстанции) только в порядке обжалования, а не какого-либо нового производства.

В-третьих, Константин Смолокуров обратил внимание, что суды первой и апелляционной инстанций, а также ВС правы в том, что применили норму ст. 12 Закона об обороте земель сельхозназначения, которая является специальной по отношению к нормам ГК. Он указал, что утвержденное мировое соглашение по содержанию представляет собой сделку по отчуждению доли на участок из земель сельхозназначения. При этом отчуждение доли происходит с нарушением указанной нормы, фактически ограничивающей круг субъектов, которые могут выступать ее приобретателями и к которым истец по делу не относится, отметил эксперт.

«Из личного опыта отмечу, что, с одной стороны, указанный закон является весьма определенным (четко сформулированным – например, касательно субъектного состава участников оборота) и одновременно содержит много “пустот” (например, в отношении порядка проведения собраний пайщиков и выдела ими наделов в счет земельных долей и паев), в связи с чем его применение на практике вызывает сложности. Более того, зачастую лица даже не знают о его существовании и ограничениях, что следует из утвержденного судом мирового соглашения», – прокомментировал Константин Смолокуров.

Адвокат АП Московской области, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что в данном определении ВС рассмотрел вопрос о выборе надлежащего способа защиты нарушенного преимущественного права покупки доли в праве собственности на участок сельхозназначения. Эксперт отметил, что перед Судом стояла задача определить, необходимо ли в таких случаях заявлять самостоятельный иск о переводе прав и обязанностей покупателя или оспаривать акт, которым завершилось рассмотрение дела по существу, и требовать признать сделку ничтожной.

Алексей Коневский считает, что из-за отсутствия нормативного регулирования проблема взаимоотношений между участниками общей долевой собственности достаточно остра. Особенно это заметно, например, в отношении земель бывших колхозов, где количество сособственников может исчисляться сотнями. В таких условиях правообладатели долей крайне ограничены в возможностях распоряжения земельным участком: каждому участнику долевой собственности нужно направлять предложения о выкупе своей доли, а также нести риски, связанные с оспариванием такой сделки. В то же время сособственники имеют интерес в увеличении своей доли и недопущении посторонних к их земле, добавил он.

«Суду надлежало выбрать оптимальную модель защиты нарушенного права, которая способствовала бы соблюдению баланса между интересами правообладателя доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения и гражданского оборота в целом. Представляется, что эта задача не была выполнена», – полагает адвокат.

Так, указал он, для случаев продажи доли в праве общей собственности в нарушение права преимущественной покупки последствием является не аннулирование сделки, а право заместить в этом договоре покупателя (ст. 250 ГК). Однако когда объектом долевой собственности является участок сельскохозяйственного назначения, подлежат применению правила о ничтожности сделок (ч. 4 ст. 8 Закона об обороте земель сельхозназначения). То есть с точки зрения закона спор разрешен верно: заявитель в принципе не имел возможности воспользоваться таким способом защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя на себя, пояснил Алексей Коневский.

«В качестве общего правила такое решение не может считаться оптимальным. Интерес сособственника чаще всего заключается в том, чтобы приобрести эту долю в свою собственность. Недействительность сделки не способна удовлетворить требования сособственника. Более того, такое решение потребует восстановления такого правового состояния, которое было 11 лет назад, – т.е. передачи доли первоначальному собственнику. Такие действия оказывают негативное влияние на публичные интересы, выраженные в поддержании стабильности гражданского оборота. В связи с этим позицию Верховного Суда вряд ли можно назвать оптимальной, однако она точно следует закону», – заключил адвокат.

Адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова подчеркнула, что решение судебного спора заключением мирового соглашения имеет ряд преимуществ, которые суды всегда приветствуют. «В своей практике я часто встречаюсь с заключением мировых соглашений, сама активно предлагаю доверителю и противной стороне рассмотреть возможность окончить дело миром, который всегда выгоден обеим сторонам, поскольку предполагает компромиссные варианты решения спора», – поделилась она.

Адвокат напомнила, что мировое соглашение – это волеизъявление сторон по урегулированию спора, а определение суда, утверждающего мировое соглашение, – акт, по сути, «узаконивающий» договоренности сторон в целях разрешения спора.

По ее мнению, проблема, затронутая в определении ВС, интересна, поскольку суд вправе утвердить не любые договоренности сторон, изложенные в мировом соглашении, а только такое мировое соглашение, которое не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц.

Светлана Немчинова указала, что в рассматриваемом случае стороны мирового соглашения в целях его исполнения производят отчуждение права долевой собственности на недвижимое имущество, имеющее специфику в виде соблюдения определенных условий, необходимых для совершения данной сделки. В данном случае обязательным условием является извещение других участников долевой собственности о намерении продать принадлежащую долю в целях соблюдения их прав, установленных законом на преимущественную покупку.

ВС установил, что условия мирового соглашения не могут противоречить требованиям закона, регулирующим отношения, вытекающие из исполнений существа мирового соглашения, и не могут нарушать интересы сторон, добавила адвокат. В рассматриваемом случае мировой судья утвердил мировое соглашение, нарушающее требование закона о необходимости соблюдения прав участников долевой собственности на преимущественную покупку, чем нарушил права и законные интересы других участников долевой собственности.

«Поддерживаю позицию Верховного Суда, несмотря на наличие иных вариантов восстановления нарушенных прав участника долевой собственности: в частности, оно может быть восстановлено путем обращения с иском в суд о переводе на себя прав и обязанностей покупателя по данной сделке (именно к такому выводу пришел суд кассационной инстанции). Полагаю, что юридически верной является отмена судебного акта, вынесенного с нарушением требований закона, путем его обжалования», – считает Светлана Немчинова.

В заключение адвокат добавила, что отказ участнику долевой собственности в восстановлении срока обжалования с целью последующего обжалования оспариваемого постановления об утверждении мирового соглашения может способствовать «узакониванию» судом сделок, не отвечающих требованиям закона, тем самым предоставляя возможность неисполнения требований, установленных законом для неукоснительного соблюдения всеми участниками гражданского оборота.