Споры о недвижимости: 5 интересных дел 2019 года

Иллюстрация: Право.ru/Петр Козлов

Практика недвижимости – одна из развивающихся в 2019 году. Число проектов, поданных в рейтинг «Право.ru-300» по этому направлению, растет. Мы собрали интересные споры в области недвижимости, строительства и земельного права за прошедший год. В их числе – вопросы о налогах на имущество, компенсациях за изъятое жилье и о правильной кадастровой оценке. О том, какое влияние окажут дела на развитие правоприменения, рассказали эксперты.

1
Дело о разграничении движимого и недвижимого имущества

Делом года в практике недвижимости и строительства эксперты «Право.ru» назвали спор о доначислении налога на имущество ЗАО «Лесозавод 25» (№ А05-879/2018). Вопрос возник на стыке права недвижимости и налогового права и был отягощен проблемным определением недвижимого имущества в нынешней редакции ГК (о деле мы писали в материале «Отделить движимое от недвижимого: инструкция от Верховного суда»).

Налоговая льгота на движимое имущество была введена несколько лет назад. В результате изменений при налогообложении имущества организаций ФНС пыталась использовать правовую неопределенность квалификации недвижимого имущества в качестве движимого. Например, помимо зданий в качестве недвижимого имущества предлагалось учитывать внутрицеховое оборудование, обладающее определенными признаками недвижимости. Так произошло и с ЗАО «Лесозавод 25», которое оспаривало доначисление 11 млн руб. за 2013–2015 годы. Налоговики отказались применять льготу для движимого оборудования (п. 25 ст. 381 НК), потому что сочли аппараты промышленного цеха (линии по производству древесных гранул, поперечный транспортер и автоматическая система защиты от пожаров) недвижимостью. Опираясь на положения ГК и экспертизу, налоговая ссылалась на то, что перемещение технологического оборудования невозможно без несоразмерного ущерба, а три инстанции с этим согласились.

Но экономколлегия ВС отправила дело на новое рассмотрение и дала новые разъяснения по разграничению движимых и недвижимых вещей. «Экономколлегия ВС указала, что при исчислении налога на имущество организаций необходимо учитывать, какую цель выполняет имущество, имеется ли у него специальное предназначение. Технологическое оборудование, способное к демонтажу, пусть и установленное на фундаменте, не является недвижимостью, сделала вывод экономколлегия», – говорит Евгений Арбузов, руководитель практики недвижимости и строительства
Art de Lex

Art de Lex

Федеральный рейтинг

группа

Антимонопольное право

группа

Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Природные ресурсы/Энергетика

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа

Банкротство

группа

Корпоративное право/Слияния и поглощения

группа

Финансовое/Банковское право

×

.

Денис Литвинов, управляющий партнер
Содружество Земельных Юристов

Содружество Земельных Юристов

Федеральный рейтинг

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа

Управление частным капиталом

группа

Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

7
место
По выручке на юриста (Меньше 30 Юристов)

39
место
По выручке

41-42
место
По количеству юристов

Профайл компании

×

, отмечает: «Верховный суд задал тренд необходимости установления объективных критериев относимости производственного оборудования к объектам недвижимости. Эти критерии должны быть ясными для любого разумного налогоплательщика и не должны зависеть от оценочных суждений экспертов. Выводы, сделанные ВС при рассмотрении дела, уже в ближайшем будущем позитивно повлияют на единообразие судебной практики по аналогичным спорам».

Несмотря на общее позитивное значение указанных правовых позиций, позиции не являются безупречными с точки зрения правовой теории, замечает Евгений Арбузов. Так, квалификацию вещи как движимой предопределил не ГК, а технический правовой документ – Общероссийский классификатор основных фондов. В качестве аргумента отмены актов нижестоящих судов тройка судей признала отнесение производственной линии, транспортера и системы защиты от пожаров к «машинам и оборудованию» по этому документу. Классификатор относит оборудование к отдельной группе основных средств, которые не являются частью зданий и сооружений, даже если стоят на фундаменте.

2Право собственности на недостроенные квартиры при банкротстве застройщика

В деле № А55-36158/2009, рассмотренном экономколлегией ВС, застройщик не выполнил обязательства по строительству жилья, не передал квартиры долевым участникам, а сами договоры при этом не были зарегистрированы. Руководствуясь многолетней сложившейся практикой СОЮ, участники строительства в 2017 году обратились в суд, чтобы признать право собственности на доли в недостроенной многоэтажке. Экономколлегия указала, что такие заявления не удовлетворят, когда жилой дом не был достроен, поскольку оснований возникновения общей долевой собственности на недостроенное здание нет. «Необходимые условия признания за участником строительства права собственности на квартиру, которая подлежит передаче по договору, установлены в п. 8 ст. 201.11 закона о банкротстве. В частности, фактическое создание квартиры как индивидуально определенной вещи. Такой позиции уже длительное время придерживались арбитражные суды и не признавали часть объекта незавершенного строительства объектом вещного притязания до передачи его участнику долевого строительства*.

«Позицию Верховного суда следует лишь приветствовать, поскольку та практика признания права собственности граждан на недостроенное жилье, которая существовала многие годы, противоречила правовой логике, а также целям и задачам законодательства о банкротстве. Оправдание такой практики «последним шансом» обманутых дольщиков фактически перекладывало дополнительное финансовое бремя на других участников строительства, не обращавшихся в суды с подобными требованиями, на застройщиков, которым передается объект для завершения строительства, и на бюджет», – говорит Евгений Арбузов, глава практики недвижимости и строительства
Art de Lex

Art de Lex

Федеральный рейтинг

группа

Антимонопольное право

группа

Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Природные ресурсы/Энергетика

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа

Банкротство

группа

Корпоративное право/Слияния и поглощения

группа

Финансовое/Банковское право

×

.

* – решение Арбитражного суда Свердловской области от 12.10.2010 по делу № А60-19069/2010-С1, Постановление ФАС Уральского округа от 17.06.2006 № Ф09-5258/06-С4 по делу № А47-12218/2003-8-ГК.

3
Изъятие недвижимости: справедливая компенсация

Значимым для рынка недвижимости является также позиция Конституционного суда по делу о проверке конституционности ч. 5 ст. 13 ФЗ от 05.04.2013 № 43-ФЗ. По ней стоимость изымаемого недвижимого имущества определяется на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории. Заявители полагали, что это противоречит ч. 3 ст. 35 Конституции, так как лишает собственников права получить действительно равноценное возмещение при принудительном изъятии недвижимости в судебном порядке. Это происходило из-за разницы во времени между датой принятия правового акта об утверждении документации по планировке территории и датой изъятия. «В некоторых случаях она составляет 3–4 года, за которые рыночная стоимость изымаемого имущества может измениться в разы. Это ущемляет права и интересы собственников», – подтвердил Евгений Арбузов, глава практики недвижимости и строительства
Art de Lex

Art de Lex

Федеральный рейтинг

группа

Антимонопольное право

группа

Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market)

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Природные ресурсы/Энергетика

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа

Банкротство

группа

Корпоративное право/Слияния и поглощения

группа

Финансовое/Банковское право

×

. КС пришел к выводу, что при определении размера возмещения в связи с изъятием недвижимости для государственных нужд надо учитывать изменение рыночной стоимости этого имущества за время проведения процедуры изъятия. «Позиция обеспечивает соблюдение баланса частных и публичных интересов и дает дополнительные гарантии частной собственности», – говорит Арбузов. При этом, обращает он внимание, определение более высокой рыночной стоимости изымаемого имущества не должно быть обусловлено развитием инфраструктуры в рамках реализации проекта, требующего изъять это имущество. Иначе это будет способствовать нарушению принципа справедливости и получению правообладателем необоснованных экономических преимуществ (Постановление Конституционного суда РФ от 11.02.2019 № 9-П).

4Правильная кадастровая оценка: дело ООО «Юмакс»

Вопрос о «правильной» кадастровой стоимости при расчете налога на имущество разрешил ВС в рамках спора ООО «Юмакс» (дело № А40-232515/2017). В рамках дела перед ВС стоял вопрос о возможности применения для расчета налога на имущество кадастровой стоимости, исчисленной по неправильно установленному фактическому использованию объекта недвижимости: вместо реального использования под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания здание в центре Москвы было учтено как «прочие объекты», что привело к многократному занижению его кадастровой стоимости и налога на имущество. В решении есть сразу несколько значимых для рынка недвижимости позиций. 

Во-первых, ВС признал, что в ситуации, когда заниженная кадастровая стоимость (58,2 млн руб.) не применяется как недостоверная, а установленная впоследствии (863,7 млн руб.) тоже неприменимая, поскольку ухудшает положение налогоплательщика (п. 2 ст. 5 НК), выбирать между ними не надо: следует назначить судебную оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости объекта. «Верховный суд, по сути, подтверждает правильность порядка действий большей части налогоплательщиков, которые, не оспаривая доначисления налоговой службы, сделанные исходя из завышенной стоимости, просто пошли приравнивать ее к рыночной в административном порядке», – говорит Денис Литвинов. 

Кроме того, суд, оценивая многократную разницу двух стоимостей (в 15 раз), сделал вывод, что компания не могла не знать, что стоимость неверная, поэтому должна была не искажать налоговую базу, а установить рыночную стоимость объекта. Это было бы логичным еще и с точки зрения индивидуального характера установления рыночной стоимости (в отличие от массового характера установления кадастровой стоимости).

Исходя из позиции экономколлегии о некорректности применения низшей стоимости, велика вероятность дальнейшего применения к налогоплательщикам по данному и схожим делам штрафных санкций. Их могут рассчитать из разницы между заниженной кадастровой стоимостью и стоимостью по результатам экспертизы, отметил Литвинов.

При этом компания, формально выигравшая спор, обжаловала определение в Президиуме ВС: ее не устроила мотивировка, но там отказали в принятии жалобы к рассмотрению.

5
Самоконтроль оставит без разрешения

Орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить выданное им разрешение на строительство при его несоответствии закону на момент выдачи, следует из Определения экономколлегии ВС от 29 апреля 2019 года № 307-КГ18-21642 по делу № А56-48136/2017. 

В деле компания получила от уполномоченного органа разрешение на строительство многоквартирного жилого дома. В дальнейшем орган принял решение прекратить действие разрешения, сославшись на то, что при его выдаче не учли, что земля расположена в защитной зоне памятника архитектуры. После разбирательств в трех инстанциях ВС отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, отметив, что разрешение на строительство выдано в нарушение действовавших на тот момент положений законодательства об объектах культурного наследия, а орган местного самоуправления вправе в порядке самоконтроля отменить ранее принятый им правовой акт в случае выявления его противоречия закону.

«Получение разрешения на строительство не гарантирует того, что данное разрешение соответствует законодательству и впоследствии не будет отменено выдавшим его органом местного самоуправления, – говорит партнер
Пепеляев Групп

Пепеляев Групп

Федеральный рейтинг

группа

Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры - mid market)

группа

ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование

группа

Коммерческая недвижимость/Строительство

группа

Комплаенс

группа

Налоговое консультирование

группа

Налоговые споры

группа

Трудовое и миграционное право

группа

Фармацевтика и здравоохранение

группа

Экологическое право

группа

Антимонопольное право

группа

Банкротство

группа

Интеллектуальная собственность

группа

Корпоративное право/Слияния и поглощения

группа

Природные ресурсы/Энергетика

группа

Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа

Семейное/Наследственное право

группа

ТМТ

группа

Финансовое/Банковское право

группа

Цифровая экономика

×

Алексей Коневский. – При дальнейшем развитии правоприменительной практики в этом направлении появляется риск того, что могут быть отозваны разрешения на строительство как объектов незавершенного строительства, так и уже построенных и введенных в эксплуатацию объектов, что переводит их в статус самовольных построек, которые могут быть снесены по требованию заинтересованного органа».