Предлагается вдвое уменьшить «потребительскую» неустойку дольщику в случае ее уступки предпринимателю

Соответствующие поправки в Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов внесены на рассмотрение депутатов Госдумы

Адвокаты единогласно высказались против инициативы. Они отметили скрытую цель законопроекта – оставить споры о взыскании неустоек в общей юрисдикции, более выгодной для застройщиков. Также эксперты посчитали сомнительным утверждение сенатора о том, что дольщики «зарабатывают» на умышленном заключении договоров с целью взыскания неустоек.

3 сентября член Совета Федерации Сергей Лисовский внес в Госдуму законопроект № 787700-7, которым предлагается внести изменения в ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (№ 214-ФЗ).

Разработчик указал, что в соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, который заключен гражданином для нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной им.

Как отмечено в пояснительной записке, участник долевого строительства имеет право на два вида неустойки. Первая выплачивается застройщиком в соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ при нарушении срока передачи недвижимости дольщику. Вторая – на основании ч. 6 ст. 9 данного нормативного акта при нарушении застройщиком сроков возврата денежных средств или зачисления их в депозит нотариуса в связи с расторжением договора участия в долевом строительстве. Если дольщиком является гражданин, то размер обеих неустоек увеличивается вдвое.

Сенатор указывает, что при этом такой гражданин вправе уступить требование по уплате неустойки не только другому потребителю, но и юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Сергей Лисовский полагает, что при цессии в пользу организации или ИП не следует применять законодательство о защите прав потребителей, а значит, размер неустойки должен быть исчислен без учета двойного увеличения, которое возможно только в пользу потребителя. Сенатор подчеркнул, что, устанавливая повышенный размер неустойки для случая нарушения прав граждан, участвующих в долевом строительстве, законодатель исходил из распространения на них законодательства о защите прав потребителей.

В пояснительной записке Сергей Лисовский обратил внимание на тот факт, что дольщик-физлицо может иметь право на обе неустойки и уступить только одно из таких требований. По мнению сенатора, это способствует «росту случаев заключения договоров долевого участия в строительстве не в целях получения объекта недвижимого имущества, а в целях последующей уступки требований к застройщику».

По словам автора законопроекта, взыскание неустойки в двойном размере в пользу предпринимателей негативно отразится на финансовом состоянии застройщиков, поскольку недавнее упрощение порядка уступки требований «в виде отмены ее государственной регистрации отвлечет средства застройщиков», о чем ранее писала «АГ». Сенатор пояснил, что в таких случаях финансовые средства, которые могли бы быть направлены на завершение строительства, пойдут на уплату штрафных санкций. Это, по его мнению, неизбежно увеличит сроки строительства, что приведет к нарушению прав тех участников долевого строительства, которые заинтересованы «не в получении прибыли от переуступки, а в окончании строительства».

Руководствуясь обозначенным выше, Сергей Лисовский посчитал целесообразным дополнить ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве ч. 6, установив в ней правило, согласно которому нормы о двойном размере неустойки, подлежащей уплате в пользу дольщика-потребителя, не применяются при уступке последним своего права юрлицу или ИП. Предполагается, что цессия в пользу таких лиц приведет к возврату неустойки к ее первоначальному размеру. Иное, как указано в пояснительной записке, способствует недобросовестному поведению участников долевого строительства и «перемещению рынка коллекторских услуг в сферу взаимоотношений застройщика и участников долевого строительства». Это, по словам сенатора, повышает финансовые риски застройщика и препятствует реализации строительных проектов.

Адвокат АП Ленинградской области Станислав Изосимов полагает, что законопроект противоречит понятию цессии в гражданском праве. Он отметил, что если лицо уступает свое право, то оно переходит цессионарию в том объеме, в котором существовало у цедента.

Эксперт посчитал мотивировку законопроекта «абсурдной»: «Довод о том, что цессионарий не является потребителем, не имеет правового значения. Новый кредитор взыскивает неустойку с застройщика не по требованиям, возникшим из его отношений с застройщиком, а по требованиям, возникшим у гражданина-потребителя».

Адвокат назвал планируемые нововведения «неуклюжей попыткой» заблокировать возможность граждан уступать требования коммерческим организациям или предпринимателям, которые взыскивают неустойку через арбитражные суды. «Если уж законодатель проникся заботой о застройщиках, было бы разумнее ввести единый размер неустойки для любых категорий дольщиков, а не пытаться исказить смысл гражданского законодательства», – заметил Станислав Изосимов.

Адвокат АП г. Москвы Дмитрий Лесняк согласился с обоснованностью инициативы применительно к одному случаю – запрету на уступку штрафа, присуждаемого в порядке ст. 13 Закона о защите прав потребителей до того, как он взыскан судом. «Он не является имущественным требованием, обязательство по его уплате возникает не раньше окончания рассмотрения дела. Поэтому логично, что право на взыскание этого штрафа нельзя уступить до его присуждения. Однако в арбитражной практике встречаются случаи, когда суды удовлетворяют требование о взыскании “заранее уступленного” штрафа», – указал адвокат.

В остальном Дмитрий Лесняк посчитал предлагаемые изменения не соответствующими основам обязательственного права. Он подчеркнул, что у цедента право на получение неустойки уже возникло в двойном размере, а для застройщика должно быть безразлично, кому перечислить деньги, которые он уже обязан выплатить. «На самом деле автора законопроекта беспокоит то, что дольщик-потребитель обращается за неустойкой в суд общей юрисдикции, где она, как правило, снижается до мизерной суммы. А юрлицо и ИП обратятся в арбитражный суд, где практика снижения неустоек не так радикальна», – сообщил адвокат.

Дмитрий Лесняк подчеркнул, что поправки направлены не на улучшение положения граждан, оказавшихся в ситуации задержки строительства, а на искусственное снижение ответственности застройщика. «При этом инициатор чрезмерно смело предполагает в пояснительной записке, что среди граждан в нынешних кризисных условиях будет популярно заключать договоры долевого участия в целях заработка на последующих судебных спорах», – сказал адвокат.

Адвокат АБ Синум АДВ Дмитрий Салмаксов также сообщил «АГ», что вопрос уступки дольщиками прав по неустойке в пользу юрлиц и индивидуальных предпринимателей имеет важное значение для застройщиков в связи с тем, что судебный спор по иску юрлица или предпринимателя к застройщику подлежит рассмотрению в арбитражном суде, а не в суде общей юрисдикции.

«Принципиальная разница между двумя системами судов заключается в том, что в арбитражных судах неустойка в большинстве случаев не снижается ниже размера, установленного Законом № 214-ФЗ, а если и снижается, то не более чем в два раза. Естественно, застройщиков не устраивает такое положение дел. Им гораздо комфортнее, когда в судах общей юрисдикции взыскиваемая дольщиками неустойка уменьшается как минимум в четыре раза, доходя порой до символических 10 тыс. руб. при ее реальном размере в несколько сотен тысяч», – прокомментировал адвокат.

Сенатор, по мнению Дмитрия Салмаксова, лоббирует интересы застройщиков. «В пояснительной записке указывается, что дольщики могут преследовать цель получения финансовой выгоды от такой уступки. Однако сложно представить, что кто-либо будет вкладывать миллионы в приобретение сомнительной недвижимости, которая будет построена с существенным нарушением сроков, и преследовать цель взыскать законную неустойку», – полагает он.

По его мнению, разработчик законопроекта фактически говорит о том, что дольщикам не стоит взыскивать неустойку при нарушении сроков строительства, так как это повлечет ухудшение финансового состояния застройщика и отразится на сроках строительства. «Доводы пояснительной записки являются малоубедительными, учитывая реальную цель инициативы сенатора – пресечь взыскание неустоек с застройщиков в законном размере», – отметил Дмитрий Салмаксов.

В заключение он указал: «Хотелось бы порекомендовать сенатору обратить внимание на права и интересы дольщиков, которые иногда несколько лет ожидают передачи квартир. Одной из главных причин нарушения сроков строительства являются недобросовестные действия бенефициаров застройщиков, которые выводят денежные средства и другие активы в своих интересах, а не направляют их на строительство жилья».

Адвокат подчеркнул, что зачастую право уступить неустойку является единственной возможностью дольщика получить денежные средства в размере, приближенном к сумме неустойки. «Однако сенатор Лисовский своей инициативой фактически “покрывает” застройщиков и предлагает предоставить им еще больше возможностей для маневров с целью ухода от надлежащего исполнения обязательств перед дольщиками», – резюмировал Дмитрий Салмаксов.