ВС защитил победителя торгов, которому продали «лишнее»
Иллюстрация: Midjourney.com
На банкротных торгах продали нежилые помещения в многоэтажке. Объект находился в залоге у банка, поэтому полученные средства направили на расчет с кредитором. Позже победитель торгов лишился прав на часть покупки, так как помещение признали общим имуществом собственников. Тогда он попытался взыскать с банка неосновательное обогащение. Три инстанции ему отказали, а Верховный суд встал на сторону истца. Экономколлегия указала, что такая сделка изначально ничтожная и нарушает права жителей дома.
Продали больше, чем нужно
Молодежный центр «Компас» по ипотечному договору с «Банком Кремлевским» купил нежилые помещения многоквартирного дома (МКД). Позже финансовое положение компании ухудшилось, и в 2018-м она обанкротилась (дело № А14-19489/2017). Банк включился в реестр в качестве залогового кредитора. 11 марта 2019 года Александр Сероштанов выкупил недвижимость молодежного центра на торгах за 6,2 млн руб. Из них почти 5 млн руб. выплатили банку в счет погашения задолженности, на этом процедура банкротства завершилась.
Часть приобретенных Сероштановым активов стоимостью 721 800 руб. — подвальные помещения в многоквартирном доме. 21 мая Советский районный суд Воронежа признал их общим имуществом собственников МКД. Это решение лишило Сероштанова прав на часть покупки. Тогда он обратился в суд, чтобы взыскать с кредитной организации неосновательное обогащение (721 800 руб.) и проценты за пользование чужими деньгами (1928 руб.) Заявитель уверял, что подвальные помещения, как часть общего имущества жителей МКД, изначально не могли принадлежать ни банкроту, ни залогодателю. О чем истец не знал, когда покупал ее на торгах (дело № А40-109777/2023).
Арбитражный суд города Москвы отказал в удовлетворении иска. Как следует из карточки дела, банк законно входил в реестр требований кредиторов, что подтверждается судебным актом в рамках банкротства центра. Деньги он получил добросовестно, в результате продажи предмета залога. Апелляция и кассация поддержали выводы суда первой инстанции и отметили, что договор ипотеки не признан недействительным, как и торги, и реализация заложенного имущества.
Сероштанов с такими выводами не согласился и обратился в Верховный суд с жалобой. Заявитель напомнил, что подвальные помещения — общее имущество собственников МКД по решению суда. Такое имущество нельзя передавать в залог и впоследствии реализовывать. Поэтому сделка по продаже части недвижимости ничтожна, настаивал Сероштанов. В связи с этим в жалобе он требовал вернуть уплаченную за подвальные помещения сумму.
ВС: нет имущества — нет сделки
Экономколлегия отменила решения судов и отправила дело на новое рассмотрение, указав на возможность обратиться за взысканием неосновательного обогащения с банка. ВС указал на правовую природу общего имущества МКД. Доля в праве на него всегда следует судьбе права собственности на жилые помещения. Поэтому сделки с отдельной продажей такой недвижимости изначально ничтожны и нарушают права жильцов дома.
ВС подчеркнул, что недействительным надо считать и ипотечный договор. Причем для признания его таковыми не нужен отдельный судебный акт в силу ничтожности. По мнению экономколлегии, «Банк Кремлевский» изначально не мог рассчитывать на удовлетворение требований за счет продажи общего имущества жителей. А полученную сумму он получил безосновательно. Следовательно, покупатель имеет право требовать возврата денег.
Мнение юристов: справедливый подход
Отказывая Сероштанову в иске, нижестоящие суды сослались на определение Арбитражного суда Воронежской области об установлении требований банка, отметил советник BIRCH LEGAL
BIRCH LEGAL
Федеральный рейтинг.
группа
АПК и сельское хозяйство
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Фармацевтика и здравоохранение (медицина и здравоохранение)
группа
Экологическое право
группа
Антимонопольное право
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
Защита персональных данных
группа
Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)
группа
Санкционное право
группа
Финансовое/Банковское право
Профайл компании
×
Антон Сироткин. Тем самым они придали указанному определению правоустанавливающее значение. Юрист предположил, что из-за этого суды не оценили саму сделку по продаже на торгах помещений в МКД. Верховный суд справедливо указал, что в определении об установлении требований банка не рассматривался вопрос о праве собственности на спорные помещения в МКД. Так как он разрешался позже судами общей юрисдикции по иску собственников помещений в доме.
По словам руководителя банкротной практики юридической компании Центральный округ
Центральный округ
Региональный рейтинг.
группа
Антимонопольное право
группа
Недвижимость, земля, строительство
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Банкротство
группа
Интеллектуальная собственность
группа
Налоговое консультирование и споры
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры: high market)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения
9место
По количеству юристов
17место
По выручке
Профайл компании
×
Александра Тархова, представляющего интересы Сероштанова в этом деле, подобные споры часто встречаются в практике (дела № А40-168748/2020 и № А41-39673/2019). Случаи, когда уже после приобретения объект признавали общим имуществом и покупатель утрачивал право собственности, нередки, соглашается адвокат Delcredere
Delcredere
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Санкционное право
группа
Антимонопольное право
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Частный капитал
Профайл компании
×
Александр Спиридонов. Спор усложнило и то, что молодежный центр давно ликвидирован, к нему нельзя предъявить требования, продолжил Тархов. Поэтому оптимальным способом защиты оказалось взыскание неосновательного обогащения с банка.
Позиция ВС — еще один знак всем участникам оборота, что нужно проводить более тщательную проверку при сделках с недвижимостью и учитывать разъяснения ВАС. Согласно им, любая недвижимость для обслуживания более одного помещения в здании — общее имущество собственников, вне зависимости от регистрации права индивидуальной собственности.
Delcredere
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Санкционное право
группа
Антимонопольное право
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Частный капитал
Профайл компании
×
Адвокат также отметил справедливость решения экономколлегии перенести риски финансовых потерь на банк, принявший в залог общее имущество. Продолжая дискуссию, старший юрист правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры
Олевинский, Буюкян и партнеры
Федеральный рейтинг.
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
Банкротство (споры high market)
27место
По выручке на юриста
29место
По количеству юристов
50место
По выручке
Профайл компании
×
Дмитрий Чикатунов объяснил, что финальный выгодоприобретатель в цепочке ничтожных сделок — банк. Если рассматривать проблему с точки зрения справедливости, то возникает следующая дилемма. С одной стороны, банк — организация с бесчисленным количеством отделов и юристов, у нее есть значительный ресурс для проверки имущества, получаемого в залог. С другой стороны, обычный гражданин — покупатель выставленного на торги имущества, которому по его запросу организатор торгов присылает пакет документов (они в рассматриваемом случае были в полном порядке). По его мнению, очевидно, насколько разный уровень ответственности следует к ним применять.
Приобрести имущество, проверив надлежащим образом все документы, оформить его в собственность, а затем потерять часть без возможности вернуть обратно даже денежный эквивалент не самая радужная перспектива для потенциальных победителей торгов.
Олевинский, Буюкян и партнеры
Федеральный рейтинг.
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
Банкротство (споры high market)
27место
По выручке на юриста
29место
По количеству юристов
50место
По выручке
Профайл компании
×
Эксперт также надеется, что это решение ВС позволит избежать повторения аналогичных ошибочных выводов судов в будущем. Старший юрист Инфралекс
Инфралекс
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
Банкротство (споры high market)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Антимонопольное право
группа
Санкционное право
группа
Семейное и наследственное право
группа
Уголовное право
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
Профайл компании
×
Дмитрий Сибилев тоже подчеркнул, что выводы экономколлегии в этой части позволят защитить добросовестных участников торгов.
Отнесение негативных последствий на покупателя и собственников имущества видится несправедливым, поскольку они — более слабые участники оборота по сравнению с банком. Он, в свою очередь, не проявил осмотрительности при совершении сделки.
Инфралекс
Федеральный рейтинг.
группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые коммерческие споры: mid market)
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
Банкротство (споры high market)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Антимонопольное право
группа
Санкционное право
группа
Семейное и наследственное право
группа
Уголовное право
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
Профайл компании
×
Это решение юрист назвал компромиссным. Оно направлено на поиск баланса интересов сторон спора. Партнер практики разрешения споров ALUMNI Partners
ALUMNI Partners
Федеральный рейтинг.
группа
Антимонопольное право
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (таможенное право)
группа
Интеллектуальная собственность (консультирование)
группа
Интеллектуальная собственность (регистрация)
группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Ритейл, FMCG, общественное питание
группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)
группа
Трудовое и миграционное право
группа
Фармацевтика и здравоохранение (фармацевтика)
группа
Цифровая экономика
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование (валютное регулирование)
группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты
группа
Защита персональных данных
группа
Интеллектуальная собственность (защита прав и судебные споры)
группа
Комплаенс
группа
Международный арбитраж
группа
Налоговое консультирование и споры (консультирование)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
группа
Санкционное право
группа
Финансовое/Банковское право
группа
Международные судебные разбирательства
Профайл компании
×
Иван Веселов объяснил, что уже на этапе проведения инвентаризации управляющий должен установить спорный статус имущества и обратиться в суд за его исключением из конкурсной массы.
Адвокат, партнер АБ Бартолиус
Бартолиус
Федеральный рейтинг.
группа
Банкротство (споры mid market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
Налоговое консультирование и споры (споры)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Уголовное право
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
11место
По выручке
11место
По выручке на юриста
16место
По количеству юристов
Профайл компании
×
Наталья Васильева уточнила, что речь идет не о компенсации покупки победителю торгов, а о возврате неосновательного обогащения. Оно, в свою очередь, вызвано ничтожностью залога.
Указанное дело должно изменить практику установления залоговых отношений, поскольку в случае ликвидации залогодателя и удовлетворения требования залогодержателя негативные последствия возникают у последнего.
Бартолиус
Федеральный рейтинг.
группа
Банкротство (споры mid market)
группа
Недвижимость, земля, строительство (споры)
группа
Арбитражное судопроизводство (крупные коммерческие споры: high market)
группа
Банкротство (реструктуризация и консультирование)
группа
Налоговое консультирование и споры (споры)
группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции
группа
Уголовное право
группа
Недвижимость, земля, строительство (консультирование)
группа
Природные ресурсы/Энергетика
11место
По выручке
11место
По выручке на юриста
16место
По количеству юристов
Профайл компании
×
Адвокат, соглашаясь с мнением коллег, еще раз подчеркнула, что изменений законодательства не требуется. Необходимо изменить проверку статуса имущества на стадии заключения договора залога, подытожила Васильева.
Еще с сайта:
Оставьте комментарий к этой записи ↓
