КС выявил пробел в урегулировании особенностей краткосрочного найма жилых помещений в МКД

Суд указал, что законодателю при введении тех или иных условий осуществления такой деятельности необходимо учитывать степень удовлетворенности потребности в средствах временного размещения, в связи с чем он вправе определить специальные правила краткосрочного найма для отдельных местностей

В комментарии «АГ» представитель заявителя отметил, что в рамках действующего законодательства Суду удалось достичь компромисса между интересами постоянных жильцов, с одной стороны, и нанимателей и наймодателей жилых помещений в МКД, с другой. Один из экспертов обратил внимание, что КС сделал очень важную вещь – он определил критерии, которые не могут быть основанием для признания услуг гостиничными. Другая полагает, что рассматриваемое постановление КС РФ является ценным, так как в нем дано не только официальное толкование оспариваемой нормы, но и даны ответы по ряду других проблемных вопросов. Третья считает, что Суд дал лишь некоторые критерии разграничения обозначенных видов деятельности, но без четкого законодательного урегулирования проблемные ситуации не прекратятся.

23 марта Конституционный Суд вынес Постановление № 9-П по делу о проверке конституционности ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса, запрещающей использовать жилое помещение в МКД для предоставления гостиничных услуг.

Суд запретил использовать квартиру для предоставления гостиничных услуг

Напомним, с жалобой в Суд обратился индивидуальный предприниматель Павел Бахирев, который с 2019 г. сдавал свою квартиру (№ 25), расположенную на третьем этаже многоквартирного дома, посуточно. При этом он размещал объявления с указанием о наличии трансфера, времени заезда и выезда, стоимости суточного проживания, а также с информацией о том, что обслуживающий персонал владеет английским языком. Согласно договорам найма квартира сдавалась посуточно с необходимыми для комфортного пребывания предметами.

Этажом ниже внаем сдавалась квартира № 24. Собственник соседней с ней квартиры со ссылкой на ч. 1 ст. 288 ГК и на ст. 17 и 30 ЖК обратился с иском к Павлу Бахиреву и к собственнику квартиры № 24 о запрете использования квартир для оказания гостиничных услуг, так как они в нежилой фонд не переведены, не имеют отдельного входа и посуточное предоставление нанимателям нарушает права и законные интересы истца и других жителей данного многоквартирного дома.

Ссылаясь на ч. 3 ст. 17 ЖК, Псковский городской суд установил, что сдаваемые квартиры не обладают признаками гостиницы, но при этом ответчики оказывают гостиничные услуги, и потому удовлетворил иск. Псковским областным судом и Третьим кассационным судом это решение было оставлено без изменений. Суды исходили из того, что собранными по делу доказательствами подтвержден факт предоставления ответчиками принадлежащих им квартир на возмездной основе третьим лицам для краткосрочного заселения (размещения) в нарушение ч. 3 ст. 17 ЖК РФ, запрещающей использовать жилое помещение в МКД для предоставления гостиничных услуг. Верховный Суд не стал рассматривать кассационную жалобу Павла Бахирева.

Тогда мужчина обратился в Конституционный Суд. По его мнению, ч. 3 ст. 17 ЖК противоречит Конституции в той мере, в какой она в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, в силу своей неопределенности дает судам возможность приравнивать посуточный наем квартиры к оказанию гостиничных услуг, чем нарушает его конституционные права.

КС предложил урегулировать особенности краткосрочного найма жилья в МКД

В ходе судебного заседания, состоявшегося в Конституционном Суде 7 февраля, адвокат АП Архангельской области Владимир Цвиль, представляющий интересы заявителя, указал, что Павел Бахирев сдает квартиру официально, заключает договор и уплачивает налоги. В целях своей защиты и защиты соседей он устанавливает личность заселяющихся и по возможности оценивает цель их проживания. В большинстве своем это семьи с детьми и приезжающие на лечение или в командировку. Адвокат подчеркивал, что за все предыдущее время ни наймодатель, ни наниматели не привлекались к ответственности за нарушение жилищных прав и в отношении них не выносилось каких-либо решений о нарушении правил пользования жилым помещением.

Владимир Цвиль указал, что претензии истца относились именно к сдаче посуточно и к частой смене жильцов. При этом никто не утверждал, что в квартире имеется персонал и там оказываются конкретные гостиничные услуги. Договоры найма также не содержали перечень услуг. Информация о квартире, размещаемая в Сети, технически не могла быть изменена заявителем. Адвокат поставил под конституционное подозрение ч. 3 ст. 17 ЖК с учетом ее развития в судебной практике в той мере, в которой она непродолжительный, в том числе посуточный, наем жилья приравнивает к запрещенной в жилых помещениях гостиничной деятельности.

Мнения представителей органов государственной власти и приглашенных лиц разошлись: одни посчитали, что норма соответствует Конституции, другие отметили, что на рассмотрении Госдумы находится законопроект, который может устранить неопределенность, третьи заметили, что оспариваемая норма вообще не регулирует гостиничные услуги.

Провозглашая свое решение по данному делу, Конституционный Суд напомнил, что запрет размещать гостиницы в жилых помещениях и предоставлять гостиничные услуги в жилом помещении в МКД был введен с принятием поправок в ст. 17 Жилищного кодекса 15 апреля 2019 г. Согласно пояснительной записке к данному закону гостиничные услуги могут оказываться лишь после перевода жилого помещения (или совокупности жилых помещений) в нежилое и оснащения указанного помещения оборудованием, необходимым для оказания потребителям услуг надлежащего качества: системой звукоизоляции номеров, средствами противопожарной безопасности, охранной сигнализацией, сейфами для принятия на хранение денег и драгоценностей, средствами для уборки и санитарной очистки номеров.

КС пояснил, что сам по себе запрет использовать жилое помещение в МКД для предоставления гостиничных услуг не входит в предмет рассмотрения по настоящему делу, поскольку вопроса о своей конституционности не вызывает. Введение этого ограничения преследует конституционно значимые цели и обусловлено задачами обеспечить конституционное право на жилище, защищать права и законные интересы граждан, для которых квартира в таком доме является местом постоянного проживания. В связи с этим он уточнил, что ч. 3 ст. 17 ЖК является предметом рассмотрения в той мере, в какой она служит основанием для вынесения судебного решения о запрете деятельности по краткосрочному (на срок от одних до нескольких суток) возмездному предоставлению собственником гражданам принадлежащего ему жилого помещения в МКД.

В постановлении подчеркивается, что право собственности, включая права владения, пользования и распоряжения имуществом, не абсолютно и может быть ограничено федеральным законом, но только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Приказом Росстандарта от 23 декабря 2019 г. № 1431-ст были отменены, утратив актуальность после внесения указанных изменений, несколько национальных стандартов, включая ГОСТ Р 54606-2011 «Услуги малых средств размещения. Общие требования». Последний прямо позволял гражданам (в том числе не являющимся ИП) оказывать услуги по предоставлению для временного проживания «меблированных» и «гостевых» комнат, которые могли располагаться в части здания, подъезде жилого дома, на разных этажах и иметь общий вход с жильцами дома. Тем не менее Суд обратил внимание, что отмена этих документов не означает устранения возможности краткосрочного (в частности, посуточного, поскольку законодателем не установлено иное) найма жилых помещений в качестве вида экономической, в том числе предпринимательской, деятельности.

КС разъяснил, что согласно положениям ГК РФ собственник жилого помещения вправе сдавать его по договору найма для проживания гражданам на срок, не превышающий пяти лет. Минимальный срок такого договора законодательством не установлен. Суд указал: поскольку по договору краткосрочного найма жилого помещения оно предоставляется для проживания в нем, предоставление его гражданам в пользование на срок от одних суток может не являться оказанием гостиничных услуг. Он констатировал, что нормативно не установлено, наличие какого именно набора, объема и внешнего выражения предоставляемых услуг приводит к перерастанию допустимого найма жилого помещения в запрещенное оказание гостиничных услуг. Это, однако, по мнению КС, само по себе не может служить препятствием для оценки соответствующих обстоятельств судами.

Как заметил КС, суды, как свидетельствует практика, приняв к сведению факт сдачи квартиры посуточно и другие обстоятельства, включая наличие интернет-рекламы, из содержания которой усматриваются отдельные признаки гостиницы и гостиничных услуг, делают вывод об использовании жилого помещения для оказания таких услуг. При этом они не всегда уделяют внимание исследованию того, создаются ли для иных жильцов МКД неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования квартиры, растет ли интенсивность эксплуатации мест общего пользования в доме. Для аргументации вывода о нарушении запрета оказания гостиничных услуг используются и отдельные негативные факты, касающиеся поведения граждан, которым предоставлена квартира.

Хотя это и может быть в определенной мере оправдано стремлением суда обеспечить адекватные условия проживания для иных жильцов, но может и порождать отклонения от принципов справедливости и соразмерности, посчитал КС. Такие факты, заметил он, не предопределены той или иной формой использования квартиры и могут возникать и при длительном (в том числе по договору долгосрочного найма) проживании в жилом помещении.

Конституционный Суд заметил, что складывается ситуация, когда при общем фактическом допущении краткосрочного возмездного предоставления жилых помещений в МКД выборочно применяется его запрет, что может подрывать доверие к закону и действиям государства, а также ставить под сомнение соблюдение принципа правовой определенности.

С учетом положений Закона об основах туристской деятельности в РФ и подзаконных актов, а также практики применения оспариваемой нормы судами, включая дело с участием заявителя, КС пришел к выводу о необходимости ее конституционного истолкования в части того, какая именно деятельность охватывается запретом на оказание гостиничных услуг в жилых помещениях МКД. Конституционность же самой направленности данной нормы на предотвращение фактического предоставления гостиничных услуг в жилых помещениях МКД под прикрытием иных формально разрешенных видов деятельности, в том числе на основании притворных сделок, у Суда не вызвала сомнений.

КС обратил внимание, что нельзя не учитывать степень неблагоприятного воздействия на повседневную жизнь жильцов МКД при разных правовых и экономических формах и основаниях использования жилого помещения, имея в виду, безусловно, усредненный характер такой оценки. Он указал, что при использовании жилого помещения для предоставления гостиничных услуг, сопоставимого с деятельностью гостиницы, уровень такого воздействия наиболее высок – хотя бы потому, что предполагается наличие персонала, обслуживающего пользователей гостиничных услуг. Частая смена находящихся в квартире лиц увеличивает риски появления среди них отличающихся неадекватным поведением (тем более в ситуации отдыха от обычного течения жизни), возможен дополнительный шум при уборке, проводимой собственником помещения после выезда очередного постояльца с использованием технических средств, и т.п.

Вместе с тем в постановлении указано, что при оценке оспариваемого законоположения важно иметь в виду, что краткосрочный посуточный наем – притом что сдача жилья в краткосрочный наем не запрещена – может существенно дополнять гостиничную деятельность в части предоставления средств размещения сообразно степени удовлетворенности такой потребности и с учетом целей поощрения и развития туризма, включая внутренний. Нельзя игнорировать и то обстоятельство, что для многих лиц, занимающихся предоставлением жилья в краткосрочный наем, это существенный, а иногда единственный заработок. Возможность краткосрочно снять квартиру вместо того, чтобы воспользоваться услугами гостиницы, расширяет выбор и у граждан, нуждающихся во временном размещении.

Таким образом, Конституционный Суд постановил, что ч. 3 ст. 17 ЖК РФ не может расцениваться как противоречащая Конституции РФ, поскольку она не предполагает запрета краткосрочного (на срок от одних до нескольких суток) найма жилых помещений в МКД без содержательной оценки такой деятельности в соотнесении с гостиничными услугами лишь по формальным признакам (сроки предоставления жилья, систематичность, предпринимательский характер и др.), если при этом не создаются существенные неудобства для иных жильцов.

При этом КС счел: несмотря на то что данная норма в целом позволяет судам устанавливать применительно к обстоятельствам конкретного дела, не нарушен ли запрет предоставления гостиничных услуг в МКД, ее избыточная краткость образует определенный пробел. В связи с этим он указал, что федеральному законодателю надлежит принять меры для урегулирования особенностей краткосрочного предоставления жилых помещений для размещения граждан, поддерживая необходимый баланс интересов всех участников таких правоотношений.

При введении тех или иных условий осуществления такой деятельности надо учитывать степень удовлетворенности потребности в средствах временного размещения, в связи с чем законодатель вправе определить специальные правила краткосрочного предоставления (найма) жилых помещений для отдельных местностей (например, туристических мест и курортов), уточняется в постановлении. КС также постановил пересмотреть решения по делу Павла Бахирева.

Комментарий представителя заявителя

Владимир Цвиль в комментарии «АГ» отметил, что в данном случае было невозможно предвидеть решение КС, так как у него в этом деле была очень сложная задача: найти компромисс между интересами, с одной стороны, постоянных жильцов, а с другой – нанимателей и наймодателей жилых помещений в МКД. Адвокат полагает, что компромисс удалось достичь настолько, насколько это возможно в рамках уже имеющейся архитектуры действующего законодательства. При этом Суд сохранил интересы обеих сторон, выработав ориентиры отграничения краткосрочного коммерческого найма от гостиничной деятельности.

«Фактически КС предостерег от формального правоприменения в этой сфере, указав на необходимость оценки не столько формальных признаков отдельных гостиничных услуг, сколько степени влияния нанимателей на спокойный быт постоянных жильцов и интенсивности использования нанимателями общего имущества. Также важен акцент Суда на том, что ни посуточный срок найма, ни предпринимательский статус наймодателя не могут однозначно свидетельствовать о гостиничной деятельности. Но на этом точка не поставлена, так как по прямому указанию Конституционного Суда законодатель должен дальше совершенствовать баланс интересов в этой сфере, конкретизировав запрет осуществления гостиничной деятельности в жилых помещениях», – прокомментировал адвокат.

Эксперты оценили выводы Суда

Как полагает адвокат «LEbEdEV & barristers» Антон Лебедев, сам факт того, что к заявителю были предъявлены подобные требования, говорит о том, что его деятельность создавала неудобства для жильцов, проживающих в этом доме. «Законодательный запрет на размещение гостиниц в жилых домах появился относительно недавно, и изменения закона в этой части были связаны с рядом негативных событий, произошедших в подобного рода “гостиницах”. Поднявшийся общественный резонанс вынудил законодателя принять кардинальные меры по недопущению подобной деятельности. Поэтому КС и называет эти услуги “оправданно запрещенными законодателем”», – отметил эксперт.

Он указал, что в данном вопросе происходит коллизия прав: с одной стороны – собственник помещения, желающий извлекать из него выгоду (ст. 209 ГК РФ), с другой – собственник, проживающий в соседней квартире: «КС разбирался, как один может “махать руками, чтобы не задеть нос другого”. Так права, установленные ст. 209 ГК РФ, столкнулись с правами, предусмотренными ст. 17 ЖК РФ».

Антон Лебедев обратил внимание, что, признавая соответствие оспариваемой нормы Конституции РФ, Суд сделал очень важную вещь – он определил критерии, которые не могут быть основанием для признания услуг гостиничными, а именно:

• короткий (от одних до нескольких суток) срок предоставления жилого помещения;
• использование при распространении информации о возможности его предоставления терминологии, характерной для сферы гостиничных услуг;
• присутствие собственника жилого помещения или уполномоченного им лица при заселении граждан в жилое помещение и выселении из него;
• оказание собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом содействия гражданам, которым предоставляется жилое помещение, в получении транспортных услуг или услуг общественного питания, когда это не связано с дополнительной нагрузкой на инфраструктуру мест общего пользования в МКД.

Именно данные основания часто использовались судами для квалификации гостиничных услуг, пояснил Антон Лебедев.

Частнопрактикующий юрист Светлана Костякова подчеркнула, что затронутая проблема, несомненно, является актуальной, поскольку на практике не являются редкостью случаи, когда неправильное толкование нормы не только становится нарушением прав лиц, обратившихся за защитой своих прав в суд, но и в дальнейшем принимает форму «негативного прецедента» в судебной практике. Она отметила, что формулировка оспариваемой нормы в действующей редакции не является удачной прежде всего из-за указания на то, что жилое помещение в МКД не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. «На сегодняшний день многие ИП занимаются сдачей в аренду жилых помещений по договору краткосрочного найма. Такой договор, в свою очередь, хотя и не в полном объеме, но подразумевает предоставление со стороны арендодателя арендатору ряда услуг идентичных гостиничным услугам, что на практике достаточно часто вызывает проблемы при классификации возникших правоотношений», – заметила она.

Светлана Костякова считает: КС справедливо указал на то, что краткосрочный наем жилья, если под его видом не осуществляется полноценная гостиничная деятельность, занимает промежуточную позицию, т.е. является отдельным видом сдачи в аренду жилого помещения. «Судом в данном случае также определены признаки, которые не могут однозначно свидетельствовать о том, что лицо, предоставляя жилое помещение в аренду, однозначно занимается гостиничной деятельностью. Поэтому рассматриваемое постановление КС РФ по данной проблеме я охарактеризовала бы не просто как актуальное, но и ценное, так как в нем дано не только официальное толкование оспариваемой нормы, но и даны ответы по ряду других проблемных вопросов, связанных со сдачей в аренду жилых помещений в МКД», – прокомментировала эксперт.

Адвокат КА «Свердловская областная гильдия адвокатов» Мария Стальнова полагает, что правовую позицию КС РФ в целом следует признать справедливой. Она пояснила, что сам по себе запрет на размещение в жилых помещениях МКД гостиниц не может быть расценен как противоречащий Конституции РФ, поскольку он, наоборот, призван установить баланс прав и интересов как собственников жилых домов, так и собственников помещений, осуществляющих предоставление гостиничных услуг. Права последних данным запретом не ущемляются, а лишь устанавливаются пределы осуществления их прав, поскольку они не лишаются возможности осуществлять данный вид деятельности в целом.

Эксперт отметила, что в рассматриваемом деле позиция КС РФ свелась по существу к напоминанию судам о необходимости глубже разбираться в спорных правовых ситуациях, погружаться в самую суть правоотношений. Она подтвердила, что проблема в квалификации той или иной деятельности в качестве гостиничной или же в качестве краткосрочного найма вызывает затруднения, так как имеется законодательный пробел, а четких критериев их разграничения нет, на что периодически указывает и Верховный Суд. «В связи с этим опять-таки на первый план выходит внутреннее убеждение судьи, его усмотрение. Однако Конституционный Суд РФ напоминает, что такое усмотрение суда должно базироваться на результатах полной проверки всех обстоятельств дела, на выявлении достаточного количества признаков той или иной деятельности. Резюмируя, стоит отметить, что проблема до конца не разрешена. Суд дал лишь некоторые критерии разграничения обозначенных видов деятельности, но без четкого законодательного урегулирования проблемные ситуации не прекратятся», – подытожила Мария Стальнова.