ФАС разъяснила, что отсрочка внесения платежей по аренде не считается нарушением законодательства

Ведомство указало, что, так как заключение допсоглашений к договорам аренды федерального недвижимого имущества с лицами, являющимися субъектами МСП, осуществляется в целях поддержки, такие действия не могут быть признаны преференцией в понимании Закона о защите конкуренции

По мнению одного из экспертов, необходимость разъяснений не очевидна, но, скорее всего, обусловлена жестким законодательным регулированием использования государственного и муниципального имущества. Второй посчитал, что уточнение данного вопроса со стороны антимонопольного органа можно поприветствовать, так как оно дает дополнительную гарантию, подталкивающую арендодателей и арендаторов к использованию антикризисных мер.

28 апреля ФАС России опубликовала Разъяснения от 31 марта о предоставлении субъектам малого и среднего предпринимательства отсрочки внесения платы за аренду государственного или муниципального недвижимого имущества, которая предоставляется в целях исполнения Распоряжения Правительства № 670-р от 19 марта «О мерах поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства» в рамках оказания мер поддержки данным субъектам в связи с распространением новой коронавирусной инфекции.

Указывается, что ст. 15 Закона о защите конкуренции предусмотрен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов или организаций, организаций, участвующих в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственных внебюджетных фондов, Центрального банка. При этом для установления нарушения ч. 1 ст. 15 Закона о защите конкуренции действия (акты) органа власти должны не соответствовать закону и негативно влиять на конкуренцию на товарном рынке, затронутом такими действиями (актами).

Согласно п. 8 ст. 448 ГК РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, в том числе по основаниям, установленным законом, а также по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Пунктом 1 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По мнению ФАС, в рассматриваемой ситуации к таким существенным обстоятельствам может быть отнесено ухудшение ситуации в связи с распространением коронавируса.

Отмечается, что Распоряжением Правительства № 670-р федеральным органам исполнительной власти, в ведении которых находятся государственные предприятия и государственные учреждения, указано принять меры, направленные на поддержку субъектов малого и среднего предпринимательства, путем заключения по соглашению сторон дополнительных соглашений к договорам аренды имущества, не включенного в перечень, определенный Постановлением Правительства от 21 августа 2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества».

«Таким образом, заключение дополнительных соглашений к договорам аренды федерального недвижимого имущества, заключенным по результатам проведения торгов, с лицами, являющимися субъектами малого и среднего предпринимательства, предусматривающих предоставление таким субъектам отсрочки внесения арендной платы, в целях исполнения Распоряжения № 670-р не является нарушением антимонопольного законодательства и не содержит признаков нарушения статьи 15 Закона о защите конкуренции», – подчеркивается в разъяснении.

Отмечается, что согласно ст. 4 Закона о защите конкуренции под государственными или муниципальными преференциями понимается предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

«Вместе с тем, поскольку реализация мер в рамках исполнения Распоряжения № 670-р путем заключения дополнительных соглашений к договорам аренды федерального недвижимого имущества с лицами, являющимися субъектами малого и среднего предпринимательства, и предусматривающих предоставление таким субъектам отсрочки внесения арендной платы, осуществляется в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства и не направлена на предоставление каких-либо преимуществ отдельным хозяйствующим субъектам, то такие действия не могут быть признаны преференцией в понимании Закона о защите конкуренции», – резюмировала ФАС.

В комментарии «АГ» руководитель антимонопольной практики Rights Business Standard (RBS) Анастасия Яремчук посчитала, что необходимость разъяснений не очевидна, но, скорее всего, обусловлена жестким законодательным регулированием использования государственного и муниципального имущества.

«Лишний раз это было подтверждено в конце января 2020 года, когда апелляция Верховного Суда РФ высказалась в части незаконности уменьшения стоимости аренды госимущества: показательный пример невозможности изменения существенных условий договоров аренды. Это обусловлено фактическим предоставлением преимуществ контрагентам государства по сравнению с иными претендентами на госимущество. При таком подходе предлагаемая отсрочка оплаты арендных платежей в отрыве от текущей ситуации с пандемией может рассматриваться как преференция. На избежание недопонимания и направлены разъяснения ФАС России», – пояснила она.

По мнению Анастасии Яремчук, в большей степени разъяснения представляются ориентированными на тех, кому Распоряжение № 670-р лишь дает рекомендации, – субъекты РФ и муниципальные образования. «Именно им правительство отдало решение о предоставлении отсрочки на собственное усмотрение, в связи с чем их решительные действия могут повлечь риск выявления нарушения антимонопольного законодательства», – подчеркнула она.

Старший юрист Eversheds Sutherland Russia Александр Гаврилов указал, что разъяснение ФАС России в отношении изменения условий и отсрочек по договорам аренды государственного и муниципального имущества обусловлено многочисленной практикой антимонопольного органа. «В обычных условиях изменение договора без проведения торгов недопустимо, так как это может вести к злоупотреблениям со стороны участников таких соглашений. Заключение дополнительных соглашений, корректирующих условия, на которых договор был заключен по итогам конкурса, потенциально искажает конкуренцию. Путем изменения договора стороны фактически подменяют открытые и единые условия, действовавшие на момент проведения торгов, на индивидуальные», – отметил он.

Однако, указал Александр Гаврилов, текущая эпидемиологическая ситуация относится к существенному изменению обстоятельств, о которых стороны не знали или не могли знать на момент заключения договора. На основании этого, в совокупности с требованиями нормативных актов правительства, устанавливающих меры поддержки предпринимательства, ФАС России делает вывод о допустимости заключения дополнительных соглашений, предусматривающих отсрочки по арендной плате. Он отметил, что в разъяснениях антимонопольный орган напрямую указывает на то, что нарушением не является изменение условий договора аренды именно в части предоставления отсрочек. Таким образом, внесение иных изменений в договоры аренды муниципального и государственного имущества без проведения торгов по-прежнему может быть рассмотрено в качестве нарушения Закона о защите конкуренции.

Александр Гаврилов посчитал, что уточнение данного вопроса со стороны антимонопольного органа можно поприветствовать, так как оно дает дополнительную гарантию, подталкивающую арендодателей и арендаторов к использованию антикризисных мер. «Тот факт, что разъяснение опубликовано только в конце апреля, вряд ли имеет существенное значение, так как процедуры по рассмотрению дел о нарушении антимонопольного законодательства требуют времени. Ключевым последствием разъяснений должно стать отсутствие или прекращение ранее возбужденных дел, связанных с предоставлением отсрочек малым и средним предпринимателям, арендующим государственное или муниципальное имущество», – резюмировал он.