ВС согласился, что инвестиционный контракт может считаться договором в пользу третьего лица

Суд вернул на новое рассмотрение спор о разделе долей в недостроенном ТЦ между сторонами инвестконтракта и третьим лицом, которое должно было получить эквивалентную площадь в новом объекте в компенсацию за снос его магазина

По мнению одного из экспертов «АГ», действующее законодательство не запрещает конструировать инвестиционный контракт таким образом, чтобы отношения его сторон строились по модели простого товарищества, а часть созданного имущества передавалась третьему лицу. Второй напомнил, что ранее ВС уже указывал на необходимость учета при решении вопросов в отношении возводимых объектов интересов третьих лиц. Третья заключила, что позиция Суда имеет значение для формирования последующей судебной практики.

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-27017 по спору о разделе долей в праве собственности на недостроенный торговый центр между сторонами инвестиционного контракта и бывшим арендатором земельного участка, чей магазин должен был быть снесен для строительства торгового комплекса.

На месте магазина стали возводить торговый комплекс

В 1998 г. Московский земельный комитет предоставил в аренду обществу «Веснянка» земельный участок под собственный магазин арендатора сроком на один год, впоследствии договор был продлен на неопределенный срок. В 2000 г. арендодатель уведомил общество о прекращении арендных отношений на основании постановления Правительства г. Москвы от 18 апреля 2000 г. № 292 об упорядочении рыночной торговли в столице и предложил освободить земельный участок.

В дальнейшем ООО «Альянс-Сити» стало возводить на участке торговый комплекс в соответствии с инвестиционным контрактом, заключенным с московскими властями. В п. 2.3 контракта значилось, что на момент его заключения объект не был свободен от текущих имущественных обязательств и подлежал освобождению от принадлежащих обществу «Веснянка» помещений за счет средств инвестора. В п. 3.1 и 3.2 контракта предусматривалось, что в качестве компенсации за уничтожение объекта, принадлежащего «Веснянке», в связи со строительством нового здания оно получит недвижимое имущество общей площадью 289,2 кв. м в многоэтажном гараже-стоянке с торговым комплексом из торговых площадей данного объекта.

Впоследствии «Альянс-Сити» уступил свои права и обязанности по инвестиционному контракту ООО «Стройтехинвест», с которым Департамент земельных ресурсов г. Москвы в 2007 г. заключил договор аренды участка. Спустя семь лет «Стройтехинвест» был признан банкротом, строительство торгового комплекса было приостановлено, на объект незавершенного строительства был оформлен кадастровый номер.

Суды не признали право бывшего владельца магазина на долю в недострое

Далее общество-банкрот обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Правительству Москвы о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по инвестиционному контракту со степенью готовности объекта 70% в размере 21 совокупной доли на общую торговую площадь и сопутствующие территории. Впоследствии суд заменил истца на ООО «Стройсибирь».

В свою очередь Правительство г. Москвы предъявило встречный иск, требуя признать за ним право собственности на ряд спорных помещений. Общество «Веснянка» также обратилось в суд с требованием признать за ним право собственности на долю в размере 289 кв. м.

Суды трех инстанций удовлетворили иск «Стройсибири» и встречный иск московского правительства в полном объеме. При этом в удовлетворении требований общества «Веснянка» было отказано. Суды исходили из того, что условия контракта не содержат положений о праве общества на предоставление ему торговых площадей и предусматривают распределение долей только между сторонами контракта, каковой третье лицо не является.

Суды также сочли, что предусмотренные контрактом условия о выделении обществу «Веснянка» торговых площадей нельзя расценивать как участие общества в реализации и создании инвестиционного объекта под предлогом того, что это противоречит как правовой природе самого контракта, так и положениям гражданского законодательства. Они добавили, что само по себе упоминание в соглашении двух сторон третьего лица не может являться основанием для возникновения какого-либо права у последнего.

В этой связи общество «Веснянка» обратилось в Верховный Суд с кассационной жалобой, в которой сослалось на нарушение норм материального права.

ВС вернул дело на новое рассмотрение

После изучения материалов дела № А40-71817/2016 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что выводы нижестоящих инстанций были сделаны без учета ст. 430 Гражданского кодекса. Согласно ей договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Как пояснил Суд, стороны инвестиционного контракта прямо предусмотрели, что в качестве компенсации за уничтожение принадлежащего объекта недвижимости «Веснянка» получит помещения в возводимом комплексе. При таких обстоятельствах судам следовало разрешить вопрос о квалификации контракта в соответствующей части в качестве договора в пользу третьего лица с учетом ст. 431 ГК РФ о толковании условий договора. Им также нужно было оценить условия контракта о праве требования общества «Веснянка» на предоставление соответствующих площадей в собственность и соответствующие обязанности сторон контракта.

«Однако, как следует из материалов дела, фактически, выделяя доли в объекте незавершенного строительства и признавая право собственности истца и ответчика на них, суды окончательно распределили между сторонами более недействующей сделки полученные в результате площади в объекте, созданном в процессе ее исполнения, без учета положений п. 3.2 контракта о том, что при окончательном разделе возведенных площадей из числа распределяемых площадей исключается площадь, принадлежащая на праве собственности обществу “Веснянка” (289,2 кв. м)», – отмечено в определении.

Таким образом, заключил ВС, суды фактически признали право собственности общества «Стройсибирь» и Правительства г. Москвы на площади, возможность передачи которых в собственность указанных лиц не предусмотрена инвестиционным контрактом в противоречие положений ст. 430 ГК РФ.

Верховный Суд добавил, что нижестоящим инстанциями следовало оценить доводы общества заявителя и определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права применяются при разрешении дела. Однако они сочли, что надлежащим способом защиты прав общества «Веснянка» является предъявление его требований в деле о банкротстве общества «Стройтехинвест» как неденежных требований имущественного характера, возникших до возбуждения дела о банкротстве. При этом «Веснянка» указывала, что все права и обязанности инвестора по контракту уступлены в пользу общества «Стройсибирь» по договору уступки прав (цессии), в соответствии с которым к нему перешли все права и обязанности инвестора, в том числе в отношении общества «Веснянка». «Договор уступки прав не содержит каких-либо изъятий, связанных с порядком удовлетворения прав требования общества “Веснянка”», – подчеркнул ВС.

Судебная коллегия также не согласилась с выводами судов об отсутствии у инвестора каких-либо обязательств перед обществом «Веснянка» ввиду утраты принадлежащего ему имущества по обстоятельствам, не зависящим от сторон контракта, со ссылкой на установленные обстоятельства в рамках дела № А40-60688/2010. Как следует из решения АС г. Москвы по этому делу, принадлежащий обществу «Веснянка» объект недвижимости был уничтожен неизвестными лицами путем поджога, по факту которого было возбуждено уголовное дело, а общество «Веснянка» признано потерпевшим, заявившим соответствующий гражданский иск.

«Вместе с тем контракт с условиями сноса принадлежащего обществу “Веснянка” объекта был заключен ранее факта поджога, который по существу не изменил его правовую судьбу, не повлиял на права и обязанности сторон и третьего лица, а также на исполнение контракта. Как отмечало общество “Веснянка”, фактический снос поврежденных при пожаре конструкций был впоследствии осуществлен привлеченными обществом “Стройтехинвест” подрядными организациями, строительство объекта без демонтажа данных конструкций не представлялось возможным. Между тем данные обстоятельства не были предметом исследования судов, равно как и доводы общества “Веснянка” о том, что условия контракта не ставят необходимость осуществления предоставления в пользу общества от каких-либо действий сторон контракта», – указал Верховный Суд, отменив судебные акты нижестоящих инстанций и вернув дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

Адвокат практики разрешения споров юридической фирмы «Инфралекс» Михаил Гусев пояснил, что сложность рассматриваемой Судебной коллегией ситуации заключается в том, что в инвестиционном контракте было предусмотрено право третьего лица, не являющегося стороной инвестиционного контракта, на часть площадей в возводимом объекте.

«Верховный Суд, направляя дело на новое рассмотрение, посчитал, что нижестоящие суды необоснованно отказались принимать во внимание правопритязания третьего лица на спорный объект, поскольку в инвестиционном контракте прямо было предусмотрено распределение площадей в построенном объекте и в пользу данного третьего лица. Таким образом, ВС в силу ст. 430 ГК РФ квалифицировал спорный контракт в том числе как договор в пользу третьего лица. Позиция Судебной коллегии соответствует разъяснениям, которые содержатся в абз. 2 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 ноября 2016 г. № 54, о возможности по договоренности сторон распространения обязательств должника на третье лицо», – отметил Михаил Гусев.

Он отметил, что Судебная коллегия в аналогичных спорах уже высказывалась по вопросу о притязаниях третьих лиц на объекты, реализуемые в рамках инвестиционных контрактов, подтверждая необходимость учета при решении вопросов в отношении возводимых объектов интересов третьих лиц, вопросы о правах которых разрешены таким инвестиционным контрактом (Определение от 5 августа 2019 г. № 305-ЭС19-5533 по делу № А40-51902/2017).

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Павел Лобачев отметил, что действующее законодательство не запрещает конструировать инвестиционный контракт таким образом, чтобы отношения его сторон строились по модели простого товарищества и чтобы при этом при распределении долей в созданном имуществе часть его подлежала передаче третьему лицу, а примеры такого рода смешанных договоров можно найти в судебной практике.

«Такого рода условие о передаче имущества квалифицируется в качестве условия договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ). При этом, поскольку контракт прекращен, возведенный в результате его исполнения объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет и доли в праве на него уже зарегистрированы за отдельными лицами, представляется, что требование о признании права собственности на долю в недострое является надлежащим способом защиты, который позволяет распределить доли товарищей. Данный подход нашел отражение в судебной практике (см. например, Определение ВАС РФ от 19 апреля 2013 г. № ВАС-13594/12 по делу № А40-7229/12-53-66). С учетом изложенного следует признать, что при распределении долей в имуществе между товарищами является справедливым привлечение к такому распределению и того лица, которое вправе претендовать на долю наряду с указанными лицами в силу указания на это в договоре (в данном случае п. 3.1, 3.2 инвестиционного контракта)», – отметил эксперт. Павел Лобачев добавил, что при этом не имеет правового значения довод о том, что имущество, ранее принадлежавшее ООО «Веснянка», сгорело, поскольку данное обстоятельство, как установлено судом, на исполнение инвестиционного контракта не повлияло.

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева отметила, что определение ВС имеет значение для формирования последующей судебной практики. «В рассматриваемом деле Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала на возможность признания права собственности на результат инвестиционной деятельности за лицом, не являющимся стороной инвестиционного контракта и фактически не участвовавшем в реализации инвестиционного проекта», – подчеркнула она.

Зинаида Павлова