ВС: Само по себе изменение генплана не может вести к отказу от продления аренды сельхозучастка

Как пояснил Суд, лишь изменение правового режима земельного участка, не предусматривающее дальнейшее его использование в целях сельскохозяйственного производства, является препятствием для заключения нового договора аренды

Один из экспертов «АГ» назвал определение ВС «методичкой для работы над ошибками», которой могут воспользоваться органы государственной власти. Другой выразил надежду, что выводы Суда помогут сформировать единообразие соответствующей судебной практики.

21 апреля Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС20-22095 по делу № А55-15811/2016 об оспаривании отказа регионального Департамента имущественных отношений возобновить договор аренды нескольких земельных участков для сельскохозяйственного использования без проведения торгов.

Суды посчитали отказ законным

В 1997 г. администрация Динского района Краснодарского края предоставила в аренду сроком на 22 года земельный участок АО «Рассвет» для ведения сельскохозяйственного производства, который впоследствии был разделен на семь участков.

До истечения срока аренды общество обратилось в Департамент имущественных отношений Краснодарского края с заявлением о предоставлении участков в аренду без проведения торгов на новый срок. Однако заявителю было отказано со ссылкой на то, что один из земельных участков расположен на территории проектируемой автодороги местного значения, а также в границах территориальной зоны озеленения специального назначения. Другие участки, как указал Департамент, в свою очередь расположены на территории зеленых насаждений, проектируемых улиц, в границах территории прогнозируемой жилой застройки и так далее.

Тогда общество «Рассвет» обратилось в арбитражный суд, который встал на сторону госоргана, посчитав, что основания для признания отказа незаконным отсутствуют. Апелляция и кассация согласились с первой инстанцией.

Суды исходили из того, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и документацией по планировке территории некоторые спорные участки земли расположены на территории общего пользования (зона озеленения специального назначения), а другие предназначены для размещения объектов местного значения (объекты транспортной инфраструктуры, жилая застройка с уличной сетью). Соответственно, в силу п. 17 ст. 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган отказывает в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если последний в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

Суды посчитали, что, независимо от того, что документы территориального планирования были разработаны на значительную перспективу и в ближайшее время строительство объектов местного значения на земельных участках не планируется, оснований для предоставления земельных участков обществу в аренду без проведения торгов не имеется. Они также указали, что в отсутствие решения о резервировании спорных земельных участков уполномоченный орган не вправе предоставить их в аренду до начала возведения запланированных объектов местного значения. При этом, добавили они, заинтересованные лица могут оспорить в судебном порядке бездействие органа местного самоуправления, выразившееся в несвоевременном выполнении этапов реализации генерального плана.

ВС вернул дело на новое рассмотрение

Рассмотрев кассационную жалобу АО «Рассвет», Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов при предоставлении такого объекта, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого участка земли. При этом заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка должно быть подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды (подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

ВС также упомянул Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и КФХ для ведения сельскохозяйственного производства, в котором перечислены условия, допускающие заключение договора аренды без торгов в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, независимо от категории земель в соответствии с установленными видами разрешенного использования. При этом Суд отметил, что изменение правового режима земельного участка (категории и вида разрешенного использования), не предусматривающее дальнейшее его использование в целях сельскохозяйственного производства, является препятствием для заключения нового договора аренды в вышеуказанных целях.

Как пояснил Верховный Суд, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие реализацию генерального плана в части строительства объектов местного значения. Напротив, в них усматривается, что органы власти в ответе заявителю сообщают о том, что строительство объектов на спорных участках не запланировано. «Поскольку само по себе утверждение (изменение) генерального плана поселения, городского округа не влечет изменение правового режима земельных участков, при отсутствии доказательств реализации документов территориального планирования ссылка на п. 17 ст. 39.16 Земельного кодекса не может служить единственным основанием для отказа в предоставлении участка в аренду для сельскохозяйственного производства», – подчеркнул Суд.

ВС добавил, что из оспариваемых судебных актов не усматривается, что доводы Департамента об изменении правового режима в части установления новых видов разрешенного использования всех спорных участков подтверждаются материалами дела. Он также привел в пример Определение от 8 декабря 2020 г. № 305-ЭС20-12105, в котором ранее указывалось на возможность заключения договора аренды земельного участка до начала установленной ст. 279–282 Гражданского кодекса, положениями главы VII.1 Земельного кодекса процедуры изъятия объектов недвижимости.

Спорные земельные участки, заметил Суд, не являются изъятыми из оборота, ограниченными в обороте, и в отношении них не принималось решение о резервировании для государственных или муниципальных нужд: «Планирование размещения в долгосрочной перспективе объектов местного значения в границах спорных земельных участков не может служить причиной отказа в их предоставлении в аренду. В случае резервирования земельных участков они могут быть предоставлены в аренду на срок, не превышающий срока резервирования земель».

Как посчитал ВС, позиция, избранная Департаментом, не позволяет достичь цели рационального и эффективного использования земель, которые возможно использовать под сельскохозяйственное производство до принятия органом местного самоуправления решения о дальнейшей судьбе земельных участков. «При этом, рассматривая ссылку общества на положения п. 8 ст. 85 Земельного кодекса, ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса, следует отметить, что положения земельного и градостроительного законодательства о сохранении прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков по прежнему фактическому разрешенному использованию должны применяться в системной связи с иными положениями законодательства и учитывать фактические обстоятельства дела», – отмечено в определении.

Как пояснил Суд, при принятии решения о заключении нового договора аренды по окончании срока ранее заключенного договора не могут не учитываться изменения градостроительной документации, предусматривающие иное зонирование территории, а также положения земельного законодательства о предоставлении публичных земельных участков. Вместе с тем из судебных актов и материалов дела не усматривается наличие доказательств, подтверждающих, что в отношении всех спорных участков изменился правовой режим, не допускающий их дальнейшее использование в целях сельскохозяйственного производства. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Верховного Суда

Партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков назвал определение «методичкой для работы над ошибками», которой могут воспользоваться органы государственной и муниципальной власти. «На первом плане рассмотренного ВС РФ дела находится вопрос оценки доказательств. По тексту мотивировки определения видно, что Верховный Суд счел недоказанным факт использования государством земельных участков, запрошенных в аренду. Именно ошибка нижестоящих судов в установлении недоказанных фактов является основной в данном споре. И лишь затем на ее фоне ВС РФ дает оценку подходу, который, к слову, полностью не исключает возможность отказа в передаче земельного участка в случае, если на нем планируется строительство объектов местного значения», – отметил он. Эксперт допустил, что если бы орган власти не бездействовал, а подготовил бы и представил документы, «подтверждающие реализацию документов территориального планирования», то решения нижестоящих судов устояли бы в Верховном Суде.

Старший юрист юридической фирмы Land Law Firm Павел Лобачев отметил, что Верховный Суд вновь исправил ошибку судов нижестоящих инстанций. «Так, основное значение документов территориального планирования – они определяют, как будет развиваться территория в будущем, где в перспективе будут размещены объекты федерального, регионального и местного значения. Практическое следствие из этого вывода – документы территориального планирования не устанавливают правовой режим земельных участков и в том числе не накладывают на них ограничений. Применительно к настоящему спору это означает, что тот факт, что генпланом поселения предусмотрено использование в будущем спорных участков не под сельскохозяйственные цели, не говорит о том, что сейчас они не могут использоваться именно для сельхозпроизводства», – подчеркнул он.

Следовательно, по словам эксперта, нет оснований для ограничения в предоставлении участков в аренду для этих целей, поскольку в противном случае они фактически вообще не будут использоваться в течение долгого времени (пока наконец на них не будут размещены запланированные Генпланом объекты – но при этом сроки размещения неизвестны). «Поскольку ВС сравнительно недавно определенно сформулировал эту позицию (см. его определение по делу А40-155948/2019), суды нижестоящих инстанций периодически продолжают ошибаться. Остается надеяться, что комментируемое определение поможет сформировать единообразие судебной практики в данном вопросе», – подытожил Павел Лобачев.