ВС разъяснил приобретательную давность на построенные без разрешительных документов нежилые здания

При этом Суд указал на невозможность воспользоваться действующими правилами для государственной регистрации права собственности на объекты, возведенные в период, когда для приемки их в эксплуатацию не требовалась разрешительная документация

Одна из экспертов указала, что определение положительно отразится на правоприменительной практике, поскольку прецедент направлен на обеспечение возможности ввода в гражданский оборот нежилых объектов недвижимости, возведенных лицом за счет собственных средств до 1995 г. Вторая отметила, что Верховный Суд справедливо указал на формальность позиции первой кассации по данному делу.

3 августа Верховный Суд вынес Определение № 307-ЭС20-22282 по делу № А56-129764/2019 о признании в силу приобретательной давности права собственности на постройки, возведенные до 1995 г., которые были признаны судом самовольными.

В 1992 г. Химико-технологический колледж им. Д.И. Менделеева являлся владельцем и пользователем земельного участка в Санкт-Петербурге, на котором товарищество с ограниченной ответственностью «Арсен» (его правопреемником стало ООО «Арсен») приступило к строительству производственной базы для собственных нужд.

20 ноября 1992 г. колледж попросил начальника проектно-производственной застройки Санкт-Петербурга выдать разрешительные документы на производство проектно-изыскательских работ с целью отвода земельного участка под застройку. 7 января 1993 г. колледж и общество произвели раздел этого участка.

23 февраля 1993 г. Невская районная администрация Санкт-Петербурга попросила начальника проектно-производственной застройки отвести землю для общества под застройку цеха. В течение 1993 г. общество построило на участке несколько зданий, которыми непрерывно владеет с тех пор.

30 ноября 1995 г. Комитет по градостроительству и архитектуре оформил обществу «Арсен» правоустанавливающие документы на краткосрочную аренду до трех лет. Договор был заключен 20 августа 1996 г. и затем перезаключался 20 января 2000 г. и 27 февраля 2015 г. При последнем продлении стороны указали, что договор считается возобновленным на неопределенный срок в связи с продолжением использования земельного участка арендатором и отсутствием возражений арендодателя.

Кроме того, в течение этого времени было установлено, что объекты прочно связаны с землей и в силу ст. 130 ГК относятся к недвижимому имуществу, им присвоены кадастровые номера. То что они находятся в аренде у общества, подтверждается выпиской из ЕГРН. При этом данные о правообладателе зданий в реестре отсутствуют, а права на нежилые здания за каким-либо субъектом не зарегистрированы.

Общество «Арсен», ссылаясь на то, что более 15 лет открыто, непрерывно и добросовестно владеет названными объектами, обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании права собственности на объекты недвижимости в силу приобретательной давности.

Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск, руководствовались ст. 131, 234 ГК, разъяснениями, изложенными в п. 15 Постановления пленумов ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), и исходили из того, что общество открыто, непрерывно и добросовестно с 1993 г. владеет спорными объектами.

Однако кассация указала, что Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа 16 мая 2007 г. в деле № А56-39168/2006 признал объекты истца самовольными постройками. Она также приняла во внимание рекомендации, содержащиеся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС 19 марта 2014 г., и отменила решения нижестоящих инстанций, отказав в удовлетворении требований.

Общество обратилось в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС заметил, что в соответствии с Обзором от 19 марта 2014 г. приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. При этом в отношении законно предоставленного для строительства участка в п. 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 ГК, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС от 9 декабря 2010 г. № 143, указано, что право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Верховный Суд указал, что в рассматриваемом случае отнесение объектов к категории самовольных построек является не фактом, а правовой квалификацией этих объектов (оценкой их правового режима) как подпадающих под признаки, установленные ст. 222 ГК, в связи с чем суд округа неправомерно придал преюдициальное значение изложенным в постановлении от 16 мая 2007 г. по делу № А56-39168/2006 выводам.

Констатируя, что строения обладают признаками самовольных построек, судом округа не учтено, что понятие «самовольная постройка» распространяется на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, в силу ст. 222 ГК, которая применяется с 1 января 1995 г., и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие. Статья 109 ГК РСФСР 1964 г. предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (Постановления Президиума ВАС от 24 января 2012 г. № 12048/11 и от 25 сентября 2012 г. № 5698/12).

ВС отметил, что в период строительства спорных объектов обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты (Постановление Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках»). Порядок, установленный Постановлением Совета Министров СССР от 23 января 1981 г. № 105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», распространялся на те объекты производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам. «Поскольку в рассматриваемом случае истец строил объекты хозяйственным способом на собственные средства, обязанности по приемке их в эксплуатацию в названном порядке у него не имелось, а в настоящее время отсутствует возможность воспользоваться ныне действующими правилами ввиду отсутствия разрешительной документации», – указывается в определении.

Верховный Суд заметил, что иск общества направлен на подтверждение возникшего у него права собственности на созданные в 1992–1993 гг. объекты производственного назначения с целью последующей государственной регистрации данного права. Однако с учетом результатов рассмотрения настоящего дела и дела № А56-39168/2006 возможность государственной регистрации права собственности на указанные постройки в административном порядке утрачена. Таким образом, ВС отменил постановление кассации и оставил в силе решения первой и апелляционной инстанций.

В комментарии «АГ» Адвокат КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Анастасия Иванова указала, что определение ВС положительно отразится на правоприменительной практике, поскольку прецедент в первую очередь направлен на обеспечение возможности ввода в гражданский оборот нежилых объектов недвижимости, возведенных лицом за счет собственных средств до 1995 г. в тот момент, когда получение какой-либо разрешительной документации для данного рода строительства было не регламентировано.

«Правоприменительная практика нижестоящих судов по делам о признании права собственности на объекты недвижимости ранее шла по такому пути: несмотря на то, что в силу закона здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г. (до введения в действия части первой ГК), не могут быть признаны самовольными постройками – суды отказывали в признании права собственности на такие объекты недвижимости ввиду отсутствия соответствующих разрешений, в том числе первичной документации на строительство, а также ввиду отсутствия законодательной регламентации о возможности признания права собственности на указанные нежилые помещения», – указала она.

Между тем, заметила Анастасия Иванова, ВС не только подтвердил позицию, ранее изложенную ВАС, о том, что нежилые помещения, построенные до 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками, но и восполнил имеющийся законодательный пробел в части определения возможности признания права собственности на указанные нежилые строения, в том числе в силу приобретательной давности. «Однако стоит иметь в виду, что несмотря на данные ВС разъяснения суды, разрешая аналогичные споры, будут оценивать совокупность условий для приобретения права собственности в силу приобретательной давности (давность, открытость, непрерывность владения), и в случае отсутствия хотя бы одного из условий принятие решения о признании права собственности на возведенные до 1995 г. нежилые здания, строения, сооружения по указанному основанию станет невозможным», – заметила Анастасия Иванова.

Как указала старший юрист Land Law Firm Марина Строкань, КС, высказывая мнение о значении и принципах работы института приобретательной давности, отметил, что добросовестность давностного владельца предполагает, что его вступление во владение не было противоправным, было совершено внешне правомерными действиями. (Определение КС от 11 февраля 2021 г. № 186-О; Постановление КС от 26 ноября 2020 г. № 48-П).

По ее мнению, Верховный Суд справедливо указал на формальность позиции кассационной инстанции в части ссылки на судебный акт по делу № А56-39168/2006. Кроме того, в данном деле АС Северо-Западного округа не дал надлежащей правовой оценки факту возникновения объектов до 1 января 1995 г., что исключает возможность признания объектов недвижимости самовольными постройками.

Марина Нагорная