ВС подтвердил возможность уступки права аренды участка, предоставленного без торгов

Он подчеркнул, что лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН, является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное

Один из экспертов «АГ» отметил, что позиция Верховного Суда направлена на защиту прав и законных интересов арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. По мнению другого, ВС в очередной раз закрепил правовое толкование защиты добросовестного приобретателя в судебной практике. Третий отметил, что Верховный Суд вник в суть проблемы и указал, что нарушений публичных интересов не было.

Верховный Суд вынес Определение по делу № 18-КГ24-267-К4, в котором рассмотрел спор об уступке права аренды земельного участка, предоставленного администрацией инвалиду без проведения торгов.

На основании постановления администрации муниципального образования Северский район Краснодарского края № 1184 от 4 июня 2019 г, Елене Бикетовой, являющейся инвалидом, был предоставлен муниципальный земельный участок без проведения торгов. 17 июня с ней был заключен договор аренды участка сроком на 20 лет.

18 февраля 2022 г. Елена Бикетова и Виктор Луценко заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. В отношении участка было установлено обременение в виде аренды со сроком действия с 25 февраля 2022 г. по 1 августа 2039 г.

3 марта 2022 г. Виктор Луценко зарегистрировал право собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке. При этом актом осмотра земельного участка от 30 июня 2022 г. комиссия районной администрации установила, что земельный участок не огорожен, зарастает кустарником и сорной травой, на нем расположен хозблок, не обнаружены объекты капитального строительства, имеются признаки неиспользования участка по целевому назначению.

После этого прокурор Северского района, действуя в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к администрации района, Елене Бикетовой и Виктору Луценко. Он просил признать незаконным постановление администрации от 4 июня 2019 г., недействительными сделки и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки, вернуть стороны в первоначальное положение, аннулировать регистрацию права аренды на участок, регистрацию права собственности Виктора Луценко на нежилое здание, снести его, привести участок в первоначальное состояние.

Прокурор обосновал требования тем, что администрация при предоставлении Елене Бикетовой в аренду участка без проведения торгов не установила ее нуждаемость в улучшении жилищных условий. Кроме того, женщина не имела реальных намерений исполнять обязанности по договору аренды. Фактически договор был заключен с целью первоочередного предоставления участка по упрощенной процедуре в обход проведения аукциона, чем нарушены права третьих лиц.

Северский районный суд Краснодарского края удовлетворил исковые требования. Он сослался на то, что при предоставлении в аренду участка без проведения торгов не была установлена нуждаемость Елены Бикетовой в улучшении жилищных условий. Основанием для принятия администрацией такого решения послужило только то, что она является инвалидом. Вместе с тем Елена Бикетова не состоит на жилищном учете, основания для постановки ее на такой учет не установлены. Кроме того, она через короткий промежуток времени уступила право аренды на земельный участок третьему лицу. Суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды как заключенного с нарушением порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, что повлекло нарушение принципа публичности и прав неопределенного круга лиц.

Ссылаясь на положения Земельного кодекса и ст. 10 ГК, суд первой инстанции признал недействительными как договор аренды, так и последующие договоры об уступке прав и обязанностей по нему. Также суд расценил действия Виктора Луценко по возведению на спорном участке строения как злоупотребление правом, направленное на возникновение у него права приобрести в собственность земельный участок в обход законодательной процедуры, и возложил на него обязанность снести постройку. Апелляция и кассация оставили решение первой инстанции без изменений.

Елена Бикетова подала кассационную жалобу в Верховный Суд. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС, ссылаясь на ст. 10, 615 ГК, п. 9 ст. 22 ЗК, указала, что у заявителя отсутствовали препятствия в распоряжении своим правом арендатора земельного участка.

Суд добавил, что по смыслу абз. 3 п. 6 ст. 8.1 и абз. 2 ст. 223 ГК лицо, которое возмездно приобрело имущество и при этом полагалось на сведения ЕГРН, является добросовестным приобретателем, если в ходе рассмотрения дела не доказано иное. Поэтому Виктор Луценко на законных основаниях приобрел право аренды земельного участка у Елены Бикетовой. Никаких препятствий для такого приобретения не было. Переход права аренды на земельный участок был зарегистрирован в установленном законом порядке. На момент приобретения участок не находился под арестом, не имел ограничений и обременений.

Согласно п. 5 ст. 166 ГК и п. 70 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», разъяснил Верховный Суд, сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судебная коллегия заметила, что после заключения договора уступки прав, его регистрации в установленном законом порядке администрация не только не оспорила действия по уступке данных прав, но и была извещена о строительстве на участке нежилого здания. Однако суды первой и апелляционной инстанций не дали оценки тому, вправе ли был Виктор Луценко при приобретении права аренды участка и строительства на нем хозпостройки добросовестно полагаться на факт предоставления данного участка органом местного самоуправления, заключившим договор аренды с Еленой Бикетовой, на регистрацию права аренды и его перехода в ЕГРН и на уведомление органа местного самоуправления о допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на данном участке.

Как указал ВС, суды установили, что хозпостройка возведена на земельном участке, предоставленном органом местного самоуправления в аренду, с разрешенным видом использования «для индивидуального жилищного строительства», не запрещающего возведение вспомогательных построек до постройки жилого дома. Какие-либо нарушения градостроительных и строительных норм и правил, угроза жизни и здоровью граждан в отношении спорной постройки судами не установлены. За Виктором Луценко зарегистрировано право собственности на объект строительства. При этом суды не дали оценки тому, что администрация была поставлена в известность о возведении хозпостройки и планируемом строительстве индивидуального жилого дома.

Таким образом, Верховный Суд отменил судебные акты трех инстанций и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.

В комментарии «АГ» адвокат «Адвокатской консультации № 63» МРКА Борис Юрченко положительно оценил правовую позицию ВС, поскольку она направлена на защиту прав и законных интересов арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. «Верховный Суд пришел к правильному выводу о том, что у арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, нет препятствий в распоряжении своим правом на передачу прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, поскольку это допускается п. 9 ст. 22 ЗК», − указал он.

Кроме того, эксперт обратил внимание на то, что ВС в очередной раз указал на презумпцию добросовестности приобретения. Также, добавил Борис Юрченко, Верховным Судом сделан важный вывод о недобросовестности органа местного самоуправления, поскольку после заключения договора уступки прав, его регистрации в установленном законом порядке тот не только не оспаривал эти действия, но и был извещен о строительстве на спорном земельном участке нежилого здания.

Юрист АБ «Присяжный поверенный» г. Сочи Роман Романов заметил, что Судебная коллегия подчеркнула важность установления добросовестности приобретателя объекта недвижимости или права пользования объектом по возмездной сделке. Он пояснил: для установления добросовестности достаточно доказать, что приобретатель действовал осмотрительно и разумно при заключении сделки, полагался на факт предоставления данного земельного участка органом местного самоуправления, заключившим договор аренды, на регистрацию права аренды и его перехода в ЕГРН и на уведомление органа местного самоуправления о допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на участке. ВС также отметил осведомленность органа местного самоуправления о заключенной сделке, который не оспаривал действия по уступке прав и был извещен о строительстве на спорном земельном участке вспомогательной постройки, возведение которой не нарушает градостроительных и строительных норм и правил, не несет угрозы жизни и здоровью граждан, добавил он.

Эксперт обратил внимание, что ранее Конституционный Суд в Постановлении от 22 июня 2017 г. № 16-П отмечал важность защиты интересов добросовестных приобретателей. Согласно постановлению добросовестным приобретателем является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или не проявило должной осмотрительности при покупке. При этом КС указал, что законодательное закрепление государственной регистрации права является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу (постановления от 26 мая 2011 г. № 10-П; от 24 марта 2015 г. № 5-П). Государство в лице уполномоченных законом органов и должностных лиц, действующих при осуществлении процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра, подтверждает тем самым законность совершения сделки по отчуждению объекта недвижимости.

«Таким образом, приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. Определение Судебной коллегии ВС в очередной раз закрепило правовое толкование защиты добросовестного приобретателя в судебной практике», − заключил Роман Романов.

Адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков заметил, что прокуратура заподозрила нечестную конкуренцию, потому что из ее доводов угадывается, что она считает, будто специально взяли «подсадного» инвалида и попросили оформить участок на себя, а потом оформить его на другое лицо. По словам эксперта, Верховный Суд вник в суть проблемы и пришел к выводу, что нарушений публичных интересов не было.

Марина Нагорная