ВС обозначил нюансы проведения реконструкции помещений в многоквартирном доме

Суд пояснил, что для проведения реконструкции, влекущей присоединение к реконструируемому помещению части общего имущества дома, необходимо согласие всех собственников помещений МКД

Одна из экспертов «АГ» заметила, что определение ВС иллюстрирует исправление ошибок, допущенных судами нижестоящих инстанций. Другая полагает, что в данном случае необходимо заявить о назначении дополнительной экспертизы с вопросом о возможности приведения объекта в первоначальное состояние. Третья указала, что только наличие положительной строительно-судебной экспертизы или только наличие согласия некоторых жильцов МКД не может свидетельствовать о законности проведенной реконструкции помещения.

Верховный Суд опубликовал Определение от 17 октября по делу № 5-КГ23-124-К2, в котором пояснил, что необходимо учитывать при рассмотрении вопроса о законности реконструкции помещения в многоквартирном доме.

Валентин Соколиков является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме. Им была произведена реконструкция: возведены две надстройки (расширение 2-го этажа и надстройка 3-го этажа), входящие в состав его квартиры. В результате реконструкции площадь его квартиры была увеличена более чем в два раза. Соответствующие изменения были внесены в ЕГРН.

Впоследствии собственник соседней квартиры Вячеслав Агроскин обратился в суд с иском к Валентину Соколикову о признании реконструированного здания самовольной постройкой, возложении обязанности привести здание в первоначальное состояние, о признании зарегистрированного права собственности отсутствующим. Истец указал, что ответчик расширил площадь своей квартиры, уменьшив при этом общедомовое имущество. Также он отметил, что реконструкция была произведена без разрешительных документов, необходимой проектной документации и инженерных изысканий, а также без согласия остальных собственников дома. Вячеслав Агроскин указал, что этими незаконными действиями были нарушены его права и законные интересы. Кроме того, он ссылался на то, что многоквартирный дом расположен на особо охраняемой природной территории, входящей в состав природно-исторического парка «Москворецкий», но Департаментом природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы разрешение на строительство (реконструкцию) не выдавалось.

В сентябре 2021 г. по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов площадь многоквартирного дома не соответствует суммарной площади входящих в его состав помещений по сведениям ЕГРН, расхождение составляет 160 кв. м. Также указано, что в результате реконструкции изменена площадь 2-го этажа дома путем расширения жилого помещения, кроме того, над помещениями 2-го этажа возведен дополнительный этаж. Соотношение долей в праве на общедомовое имущество в результате реконструкции спорного объекта изменилось. При этом привести жилое помещение в первоначальное состояние, имеющееся до реконструкции, не представляется возможным. В то же время эксперты заключили, что техническое состояние здания является работоспособным, а сохранение постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, она соответствует требованиям пожарной безопасности, строительным нормам и правилам, регламентам о безопасности зданий и сооружений. Угроза деформации конструкции МКД в связи с возникновением новой нагрузки от возведенного этажа и проведенной реконструкции отсутствует.

Решением Кунцевского районного суда г. Москвы в удовлетворении заявленных требований было отказано. Суд руководствовался, в частности, положениями ст. 10, 222 ГК РФ, ст. 1, 49, 51, 51.1, 52 ГрК РФ, разъяснениями, данными в п. 28, 29, 46 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22. Оценив представленные доказательства, суд исходил из того, что реконструкция была осуществлена в соответствии с действующим законодательством, без нарушений применимых норм и правил и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Московский городской суд согласился с данными выводами, сославшись также на то, что вступившим в законную силу решением Кунцевского районного суда г. Москвы от 28 марта 2022 г. отказано в удовлетворении исковых требований правительства Москвы, ДГИ г. Москвы к Валентину Соколикову о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, а встречный иск Валентина Соколикова о признании права собственности на самовольную постройку был удовлетворен частично, за ним признано право собственности на самовольную постройку, возникшую в результате проведения реконструкции, входящую в состав жилого помещения. Второй КСОЮ оставил принятые по делу судебные постановления без изменения.

Тогда Вячеслав Агроскин подал кассационную жалобу в Верховный Суд, который, рассмотрев дело, заметил, что чердаки, крыши, несущие стены и иные ограждающие конструкции (включая фундаменты, плиты перекрытий) входят в состав общего имущества в многоквартирном доме. Также он указал, что согласие всех собственников помещений в МКД является обязательным условием для проведения реконструкции помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному помещению части общего имущества дома. Следовательно, проведение Валентином Соколиковым реконструкции квартиры в МКД в силу требований ст. 36 и 40 ЖК РФ возможно только при наличии согласия истца как собственника одной из квартир в этом доме.

В определении указано, что согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта. Выводы экспертов подтверждают наличие у спорного объекта признаков, соответствующих понятию реконструкции, данному законодателем в указанном положении.

ВС напомнил, что в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. К таким постройкам также относятся строения, возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Обращаясь к разъяснениям, приведенным в п. 28 Постановления Пленумов № 10/22, Суд подчеркнул, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Он обратил внимание, что, как установлено судами, произведенные ответчиком строительно-монтажные работы по изменению площади 2-го этажа путем расширения жилого помещения, по возведению дополнительного этажа в жилом доме являются реконструкцией, затрагивающей общее имущество собственников помещений в этом доме, согласие на проведение которой от истца не было получено.

Верховный Суд также учел, что реконструкция была произведена в отсутствие разрешительной документации. При этом земельный участок под МКД находится в государственной собственности, на особо охраняемой природной территории и для целей строительства (реконструкции) не предоставлялся. Однако, установив данные юридически значимые для настоящего дела обстоятельства, суды не применили к рассматриваемым правоотношениям вышеуказанные нормы жилищного законодательства в системной взаимосвязи с п. 1 ст. 222 ГК.

Судебная коллегия посчитала, что при установлении судами совокупности признаков самовольной реконструкции квартиры в условиях непринятия Валентином Соколиковым мер для получения разрешения на ее проведение у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении исковых требований Вячеслава Агроскина. При этом суды первой и апелляционной инстанций не привели оснований, по которым суды фактически проигнорировали вышеприведенные обстоятельства, установленные по делу.

Ссылка апелляционного суда на судебные постановления, принятые по делу о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, является неправомерной, заметил ВС. Из судебных постановлений, на которые ссылается апелляция, следует, что истец стороной по делу не являлся, к участию в деле не привлекался, обстоятельства, свидетельствующие о нарушении действиями ответчика, связанными с реконструкцией жилого помещения, прав и законных интересов истца как собственника жилого помещения в МКД, предметом рассмотрения по делу не являлись. При этом кассационный суд допущенные нарушения не исправил.

Таким образом, Верховный Суд пришел к выводу, что допущенные судом первой инстанции и не устраненные судами апелляционной и кассационной инстанций нарушения норм права являются существенными. В связи с этим он отменил обжалуемые судебные акты, направив дело на новое рассмотрение.

Как отметила адвокат КА «Династия» Елена Дьякова, определение ВС иллюстрирует исправление ошибок, допущенных судами нижестоящих инстанций: «суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, фактически проигнорировал нормы жилищного законодательства об общем имуществе собственников МКД, ограничиваясь только экспертизой, которая установила, что реконструкция безопасна».

Кроме того, заметила эксперт, основным аргументом против удовлетворения иска суды посчитали вступившее в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права. Однако данное решение не является преюдициальным для истца, так как он не был стороной дела в силу ч. 2 ст. 61 ГПК.

Адвокат обратила внимание, что подобные проблемы с общим имуществом собственников в МКД достаточно распространены. «Например, несогласованное размещение различных вывесок на фасаде здания, установка двери в общем коридоре и использование этого пространства для собственных нужд или присоединение общей террасы к своей квартире в домах нового типа. Зачастую данные действия происходят даже вопреки противопожарной безопасности», – рассказала Елена Дьякова.

Адвокат МКА «ГРАД» Вера Тихонова считает интересным в данном деле тот аспект, что Верховный Суд, несмотря на то что ранее вынесенным судебным решением реконструированный объект легализован и в признании его самовольным было отказано, тем не менее посчитал необходимым отправить дело на новое рассмотрение. При этом предмет спора по ранее вынесенному решению и в настоящем деле совпадает, в обоих делах рассматривался вопрос законности реконструкции объекта.

Вместе с тем Вера Тихонова обратила внимание, что применительно к спорному объекту имеется определенная специфика, поскольку объект является жилым помещением и находится в многоквартирном доме. Соответственно, реконструкция объекта, затрагивающая общие помещения жителей МКД, предполагает необходимость получения соответствующего согласия жителей. «Видится процессуально более верным лицу, чьи интересы затрагиваются судебным актом, оспаривать судебные акты по ранее вынесенному делу в качестве третьего лица. Однако с учетом того что истец не являлся участником спора, в котором было отказано в признании постройки самовольной, вопрос нарушения права и законных интересов истца как собственника помещений не рассматривался. Представляется, что ВС РФ правомерно указал на то, что ссылка на ранее вынесенные постановления неправомерна, не ограничиваясь формальным подходом при принятии решения», – прокомментировала эксперт.

Вера Тихонова также отметила, что в настоящем деле эксперты пришли к выводу о невозможности приведения объекта в первоначальное состояние, имеющееся до реконструкции. Эксперт поделилась, что с учетом таких выводов обычно по такой категории дел истец уточняет свои требования и просит снести все здание. Однако в данной ситуации очевидно, что такой способ неприменим. По мнению Веры Тихоновой, необходимо заявить о назначении дополнительной (повторной) экспертизы с вопросом о возможности приведения объекта в первоначальное состояние и перечне работ, необходимых для восстановления объекта.

Юрист Юлия Максимкина указала, что затронутая в определении проблема не нова: она не раз находила разрешение в актах Верховного Суда (например, определения ВС РФ № 18-КГ12-83 от 11 декабря 2012 г.; № 304-КГ18-4070 от 19 апреля 2018 г.; № 46-КГ23-2-К6 от 4 апреля 2023 г. и т.п.). Как отметила эксперт, выводы ВС по делу еще раз обращают внимание правоприменителей на то, что в делах о незаконной реконструкции помещений в МКД необходимо исследовать следующие обстоятельства: была ли получена разрешительная документация перед проведением работ по реконструкции помещения; влечет ли реконструкция помещения угрозу жизни и здоровью граждан; было ли получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме на проведение реконструкции. Во избежание спорных ситуаций необходимо исследовать все перечисленные выше обстоятельства в совокупности.

Юлия Максимкина подчеркнула, что текущая судебная практика это подтверждает: только наличие положительной строительно-судебной экспертизы, свидетельствующей об осуществлении незначительной по площади реконструкции (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 26 мая 2022 г. по делу № 88-10044/2022) или только наличие согласия некоторых жильцов многоквартирного дома (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 28 марта 2023 г. по делу № 88-913/2023) не может свидетельствовать о законности проведенной реконструкции помещения.

Анжела Арстанова