ВС напомнил о запрете раздельного оборота объекта недвижимости и земельного участка под ним

Суд указал, что после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения его иному лицу

По мнению одного из экспертов «АГ», в рассматриваемом случае раздельный оборот двух объектов привел к негативным последствиям – нарушениям прав собственника помещения. Другой отметил, что суды до сих пор зачастую считают, что земельный участок под зданием или доля в праве в нем могут переходить покупателю здания (помещения) только в случае прямого указания об этом в ДКП. Третий подчеркнул, что подобные правовые конфликты часто возникают на основе документов прошлых лет, что дает основание полагать о повышении качества работы органов Росреестра, которые при проведении правовой экспертизы обнаруживают нарушения указанного принципа.

Верховный Суд опубликовал Определение № 304-ЭС22-2566 по делу № А46-23123/2020 об отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам.

Ольга Фалелеева на основании брачного договора от 15 марта 2016 г. являлась собственником нежилого помещения, находящегося в здании, которое расположено на земельном участке. В отношении этого участка было зарегистрировано право долевой собственности за Ольгой Фалелеевой в размере 163/439 и за Дмитрием Дубровиным (также являющимся собственником нежилого помещения в указанном здании) в размере 276/439.

24 октября 2016 г. Ольга Фалелеева продала Наталье Кудашевой нежилое помещение без указания на то, что оно продается вместе с долей в праве на земельный участок. Росреестр осуществил регистрацию перехода к покупателю права собственности на данное помещение. В дальнейшем Наталья Кудашева осуществила раздел помещения на 11 самостоятельных помещений, поставила их на кадастровый учет и продала по ДКП от 6 марта 2018 г. Сергею Щербакову и Виктору Сорокину.

6 февраля 2019 г. Екатерина Лодина на основании ДКП приобрела у Сергея Щербакова и Виктора Сорокина указанные 11 нежилых помещений. Переход к Екатерине Лодиной права собственности на данные помещения был зарегистрирован в установленном порядке.

13 мая 2019 г. Ольга Фалелеева по договору дарения передала Владиславу Пермякову долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на земельный участок. В сентябре 2019 г. Владислав Пермяков и второй собственник участка, Дмитрий Дубровин, направили Екатерине Лодиной претензию с требованием внести плату за пользование участком в связи с наличием у нее в собственности нежилых помещений в здании, расположенном на нем.

В свою очередь, Екатерина Лодина обратилась в суд с иском к Владиславу Пермякову и Ольге Фалелеевой, в котором просила признать недействительным договор дарения от 13 мая 2019 г., исключить из ЕГРН сведения о праве собственности Владислава Пермякова на участок и признать за ней право собственности на долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на него. Она указывала, что земельный участок, сформированный под зданием, помещения в котором принадлежат на праве собственности только ей и Дмитрию Дубровину, должен находиться в их долевой собственности и не мог после продажи помещения оставаться в собственности Ольги Фалелеевой, а затем перейти в собственность Владислава Пермякова. Екатерина Лодина отмечала, что законом запрещен раздельный оборот объекта недвижимости и земельного участка, на котором он расположен.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на ст. 166, 167, 168, 273, 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, он указал, что право собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок переходит к покупателю недвижимости только в случае, если у продавца имелось право собственности на соответствующий земельный участок. Суд пояснил, что на момент заключения Екатериной Лодиной в 2019 г. ДКП нежилых помещений и государственной регистрации перехода к ней права собственности на помещения земельный участок под зданием не находился в собственности продавцов – Сергея Щербакова и Виктора Сорокина, а принадлежал Ольге Фалелеевой и Дмитрию Дубровину. Данное обстоятельство должно было быть известно ей при совершении сделок и могло быть установлено путем получения выписки из ЕГРН, отметил суд.

Суд подчеркнул, что ДКП не содержат указаний на передачу земельного участка и на то, что продавцы являются его собственниками, таким образом, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности на долю в размере 163/439 в праве общей долевой собственности на спорный участок. Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка дарения доли в праве общей долевой собственности на земельный участок совершена исключительно с целью причинить ущерб истцу, не представлено, разъяснено в решении. Апелляция и кассация поддержали эти выводы.

Впоследствии Екатерина Лодина обратилась с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Изучив материалы дела, Экономколлегия ВС напомнила, что подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса называет среди основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ВС отметил, что в соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме, разъяснено в определении.

Обращаясь к п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11, Верховный Суд указал, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

ВС подчеркнул, что отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Судебная коллегия ВС обратила внимание, что п. 1 ст. 552 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 26 июня 2007 г. № 118-ФЗ) предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

При этом Суд отметил, что до принятия Закона № 118-ФЗ положениями ст. 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре условия о принадлежности покупателю недвижимости не права собственности, а иного права на соответствующую часть земельного участка. Однако в соответствии с нормами названных статей, действующих в настоящее время в редакции указанного Закона, при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности. Иное может быть установлено исключительно законом, например при отчуждении здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота (под. 2 п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Верховный Суд подчеркнул, что при отчуждении нежилого помещения в здании, находящемся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, также должна быть отчуждена и принадлежащая собственнику помещения доля в праве собственности на земельный участок. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещения в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещение в здании, а право собственности продавца на эту долю в праве на земельный участок прекращается. Данная правовая позиция изложена в определениях ВС РФ от 31 марта 2016 г. № 303-ЭС15-13807, от 23 ноября 2017 г. № 307-ЭС17-5707, от 10 сентября 2018 г. № 305-ЭС18-5945.

При этом ВС обратил внимание, что, в случае если в ДКП отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства. Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, отмечено в определении.

Так, Экономколлегия пояснила, что после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу. Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная.

Суд указал, что, если на момент продажи в 2016 г. нежилого помещения в здании, расположенном на земельном участке, помещение и соответствующая ему доля в праве общей долевой собственности на участок принадлежали Ольге Фалелеевой, помещение и доля в праве на земельный участок должны были участвовать в обороте совместно. В связи с этим ВС отметил: после регистрации перехода к покупателю – Наталье Кудашевой – права собственности на спорное помещение на основании ДКП от 24 октября 2016 г. доля в праве на земельный участок, соответствующая проданному помещению, не могла остаться в собственности продавца – Ольги Фалелеевой, а следовательно, последняя после продажи помещения была не вправе распоряжаться этой долей отдельно от объекта недвижимости.

Судебная коллегия посчитала, что вывод нижестоящих судов о том, что при приобретении в собственность спорного помещения его покупатели не стали собственниками доли в праве на земельный участок, которая была в собственности продавца Ольги Фалелеевой, не соответствует приведенным нормам права. Аналогичный вывод ВС сделал и по отказу в удовлетворении требований Екатерины Лодиной, основанному только на отсутствии государственной регистрации права собственности на землю лиц, которые приобрели помещение в период с 2016 по 2019 г.

Таким образом, Верховный Суд признал: судебные акты трех инстанций были приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, в связи с чем отменил их, а дело – направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. Он подчеркнул, что при новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, в обоснование их доводов и возражений; установить, сформирован ли земельный участок только под зданием, в котором расположены спорные нежилые помещения, либо на участке имеются иные объекты недвижимости. Также необходимо установить, как осуществлялся оборот помещений и спорной доли в праве на участок до того, как их собственником в 2016 г. стала Ольга Фалелеева.

Адвокат АП Московской области, партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский отметил, что ВС РФ столкнулся с проблемой реализации принципа единства судьбы прав на земельный участок и объекта недвижимости на нем, когда раздельный оборот двух объектов привел к негативным последствиям – нарушениям прав собственника помещения. «В обсуждаемом казусе, как и в абстрактных разъяснениях ВАС РФ, продавец (Ольга Фалелеева) произвела отчуждение помещения и доли в праве собственности на земельный участок разным лицам. То есть воля продавца заключалась именно в том, чтобы передать право собственности на помещения покупателю без прав на земельный участок. Такой ДКП нежилого помещения, который не содержит указания на то, что помещение продается вместе с долей в праве на земельный участок, по прямому указанию ВАС РФ является ничтожной сделкой», – указал адвокат.

Однако, подчеркнул он, в данном случае применение последствий недействительности сделки, возврат в первоначальное положение – передача помещений и доли в земельном участке Ольги Фалелеевой – не только не защитили бы интересы истца, но и прямо им противоречили. Понимая это, ВС РФ истолковал эту позицию ВАС РФ как то, что исключительно дарение долей в праве собственности на земельный участок является ничтожным, полагает Алексей Коневский.

Адвокат АП г. Москвы, АБ «Халимон и партнеры» Константин Смолокуров
положительно оценил определение ВС, пояснив, что суды до сих пор зачастую считают, что земельный участок под зданием или доля в праве в нем могут переходить покупателю здания (помещения) только в случае прямого указания об этом в ДКП.

Он отметил, что изложенная ВС правовая позиция не является новой – аналогичный вывод представлен в Сборнике материалов судебной практики по вопросам государственной регистрации прав и сделок с земельными участками от 6 августа 2002 г. (выпуск № 2, подготовлен Московским областным судом и Московской областной регистрационной палатой). Так, в сборнике указано, что «в контексте ст. 552 ГК РФ, вступившей в силу с 1 марта 1996 г., при переходе права на строение право на земельный участок переходит на основании закона, а не документа. Иными словами, имеет место подмена оснований и новое трактование понятия земельного участка под домом». В связи с этим адвокат считает, что данный вопрос является актуальным и, по всей видимости, будет еще долго оставаться таковым.

Руководитель арбитражной практики КА «ТАКТИК ПРО» Александр Данилов подчеркнул, что проблема нарушения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов является все еще актуальной для судебной практики. Он обратил внимание, что с обозначенной проблемой сталкиваются как арбитражные суды, так и суды общей юрисдикции. «Вместе с тем стоит отметить, что такие правовые конфликты часто возникают на основе документов прошлых лет, что дает основание полагать о повышении качества работы органов Росреестра, которые при проведении правовой экспертизы обнаруживают нарушения указанного принципа и препятствуют этому», – заметил он.

По мнению эксперта, исходя из текста определения ВС, можно сделать вывод, что нижестоящие суды проявили формальный подход и констатировали отсутствие нарушения принципа единства судьбы лишь на том основании, что при продаже истцу нежилых помещений продавцы не являлись собственниками земельного участка под зданием. «При этом от исследования всех обстоятельств и законности приобретения правопредшественниками объектов без передачи земельного участка суды уклонились, несмотря на то что в силу закона и разъяснений такие условия являются ничтожными, а истец указывала на незаконность в 2016 г. первоначальной продажи помещения без земельного участка», – пояснил Александр Данилов.

Анжела Арстанова