ВС: Купившего десятки квартир дольщика-физлица можно считать профессиональным инвестором

Однако Суд указал, что сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика

По мнению одного адвоката, Верховный Суд разграничил права дольщиков-физлиц, приобретающих жилые помещения для личных нужд, и права дольщиков-физлиц, участвующих в долевом строительстве жилья с целью получения в дальнейшем материальной выгоды. Другая полагает, что выводы ВС, безусловно, сформируют новую, неутешительную практику для граждан, так как его позиция не учитывает, что гражданин как потребитель является более слабой стороной. Третий отметил, что при новом рассмотрении спора суду нужно будет проверить факт осуществления кредитором оплаты по ДДУ и выяснить истинные цели приобретения всех квартир.

22 августа Верховный Суд вынес Определение
№ 305-ЭС22-7163 по делу
№ А41-34210/2020 о возможности включения в реестр о передаче жилья требования гражданина, приобретшего несколько десятков квартир у застройщика, который затем обанкротился.

Требования дольщика, купившего по ДДУ 30 квартир, не включили в реестр о передаче жилья

В феврале 2014 г. Леонид Паначев заключил договор участия в долевом строительстве с ООО «Стройинвест», согласно которому ему должно было быть передано 15 квартир в многоквартирном доме общей площадью свыше 1044 кв. м и общей стоимостью свыше 31 млн руб. Также был заключен второй договор, касающийся еще 15 квартир. В дальнейшем застройщик подвергся процедуре банкротства, в связи с чем дольщик обратился к конкурсному управляющему должника с требованием включить его в реестр о передаче жилых помещений. После получения отказа мужчина обратился в суд.

Первая инстанция включила требование Леонида Паначева о передаче ему 15 квартир в реестр со ссылкой на доказанность факта оплаты недвижимости дольщиком. В свою очередь, апелляция отменила это решение и отказала заявителю во включении его требования в реестр, посчитав, что обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения при рассмотрении этого обособленного спора, поскольку специальные правила о банкротстве застройщиков защищают права дольщиков-граждан как непрофессиональных инвесторов. При этом суд отметил, что действующим законодательством площадь жилья, приобретаемого физлицом – участником долевого строительства, ограничена 120 кв. м.

Апелляционный суд добавил, что очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается исходя из степени значимости подлежащих защите интересов конкретной группы кредиторов, чьи требования не удовлетворены должником после вступления в правоотношения с последним. Соответственно, граждане-инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, в условиях банкротства должника не могут получить удовлетворение в одной очереди удовлетворения с гражданами-дольщиками. Апелляционный суд подчеркнул, что заявитель приобрел в общей сложности 30 квартир (вопрос обоснованности требования по оставшимся 15 квартирам рассматривается в рамках иного обособленного спора), поэтому он заключал соответствующие ДДУ с целью осуществления инвестиционной деятельности, а не в целях удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий, в силу чего такой кредитор не может рассчитывать на приоритетную защиту в деле о банкротстве застройщика. Окружной суд поддержал выводы апелляции.

Верховный Суд согласился с выводом об инвестировании, но защитил права такого дольщика

Рассмотрев кассационную жалобу Леонида Паначева, ВС назвал правильными выводы судов апелляции и кассации в той части, что в случае приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях его требования к банкротящемуся застройщику не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства.

Со ссылкой на Постановление
КС РФ № 34-П от 21 июля 2022 г. Экономколлегия пояснила, что предпринимаемые законодателем меры по увеличению гарантий прав граждан-дольщиков преследуют, в первую очередь, удовлетворение их потребностей и потребностей их семей, связанных с жильем. Однако сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика. Дело в том, что заключение договоров с целью приобретения жилья может быть направлено на удовлетворение не только жилищных потребностей гражданина, но и его экономических интересов.

В связи с этим Коллегия заключила, что приобретение значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении им правом (ст. 10 ГК РФ), а указывает на необходимость квалифицировать долг перед ним таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юрлицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, расчеты с которым осуществляются в четвертую очередь в силу подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве. Соответственно, ошибочны выводы апелляции и кассации о полном отказе в удовлетворении требований Леонида Паначева.

«Необходимо также отметить, что само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц, – отмечено в определении. – В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон (применительно к ч. 1 ст. 133 АПК РФ), что в данном случае сделано не было. Если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы».

Экономколлегия также назвала ошибочными выводы судов, указавших, что действующим законодательством площадь помещения, приобретаемого физическим лицом – участником долевого строительства, ограничена до 120 кв. м. В силу п. 2 ст. 213 ГК РФ количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юрлиц, не ограничиваются. При этом в действующем законодательстве нет ограничений по площади жилья, приобретаемого дольщиком. Соответственно, если бы по результатам проверки целей приобретения квартир было установлено, что требования (их часть) кассатора носили инвестиционный характер, они подлежали включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям ДДУ.

Однако, заметил ВС, определением суда первой инстанции от 21 декабря 2021 г. было удовлетворено заявление Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области о намерении стать приобретателем прав и обязанностей застройщика. Ему были переданы права на участок и объект незавершенного строительства, залоговые права кредиторов, включенных в денежный реестр, в отношении объектов долевого строительства прекратились. Соответственно, в настоящее время требования Леонида Паначева, носящие инвестиционный характер, при их обоснованности (в частности, при подтверждении факта оплаты) могут быть не только включены в четвертую очередь реестра, но и погашены (частично) за счет выплаты Фондом соответствующей компенсации.

Экономколлегия добавила, что вопрос о том, для каких целей приобретались все 30 квартир (например, имелись ли среди них те, которые приобретены для потребительских целей), судами по существу исследован не был. Также ими фактически не был установлен факт осуществления кредитором оплаты с точки зрения стандарта, предусмотренного п. 26 Постановления
Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2012 г. № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

«В частности, суд первой инстанции не проверил возражения конкурсного управляющего, ссылавшегося на то, что фактическая передача должнику денежных средств в счет оплаты осуществлена не была. Суды апелляционной инстанции и округа, указав, что в силу приобретения тридцати квартир факт их оплаты не имеет значения для разрешения спора, также соответствующие обстоятельства не исследовали. При таких условиях разрешение вопроса об обоснованности и очередности требований кредитора в настоящее время является преждевременным», – сочла Экономколлегия, которая отменила судебные акты нижестоящих инстанций и вернула дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Эксперты «АГ» проанализировали выводы Суда

Как отметила адвокат КА Новосибирской области «Бойко и партнеры» Светлана Немчинова, Верховный Суд разграничил права дольщиков-физлиц, приобретающих жилые помещения для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, и права дольщиков-физлиц, участвующих в долевом строительстве жилья в предпринимательской деятельности, с целью получения в дальнейшем материальной выгоды. «Законодатель планомерно идет к тому, чтобы разграничить указанные категории, ВС РФ также указал, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Соответственно, применение этих правил должно быть направлено на достижение этой цели», – пояснила она.

С учетом этого, по словам эксперта, нужно разграничить по степени значимости интересы конкретной группы граждан. Для этого нужно определить, в качестве кого граждане выступают при участии в долевом строительстве: как профессиональные инвесторы или в целях удовлетворения своей потребности в приобретении жилья. «В условиях банкротства застройщика приоритет в защите и восстановлении останется на стороне граждан, которые не являются профессиональными инвесторами. Вместе с тем в настоящее время законодательство позволяет физлицам участвовать в долевом строительстве жилья, не ограничиваясь приобретенными квадратными метрами. Поэтому защита таких участников должна быть одинаковой: без разграничения на то, в строительстве какого количества квадратных метров жилых помещений принял участие гражданин», – прокомментировала Светлана Немчинова.

Она добавила, что ВС также указал в качестве критерия значительное количество квартир, однако законодательство не раскрывает данное понятие (свыше двух, трех или более квартир). «Полагаю, что инициатива законодателя по разграничению граждан-инвесторов и граждан-потребителей сводится к стремлению взять под контроль деятельность граждан по участию в долевом строительстве жилья, это попытка “вывести из тени” граждан-инвесторов с целью в том числе направления доходов от такой деятельности в определенное, экономически выгодное государству, налоговое русло», – предположила адвокат.

Светлана Немчинова добавила, что изначально участие в долевом строительстве жилья подразумевает определенную выгоду даже для гражданина-потребителя, приобретшего единственную квартиру-студию, поскольку стоимость строительства на начальном уровне в разы дешевле, нежели стоимость построенного объекта. «При этом не нужно забывать, что и рисков гораздо больше, чем при приобретении готового жилья, например, это перенос (удлинение) сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию, банкротство застройщика и т.п. При этом размер возможных убытков, вызванных такими рисками, также увеличивается пропорционально приобретенным квадратным метрам (например, при банкротстве застройщика – доплата за достраивание объекта строительства осуществляется пропорционального приобретенным квадратным метрам, соответственно, гражданин-инвестор несет расходов больше)», – пояснила адвокат.

При этом, заметила она, неясно, как определить грань между тем, сколько квартир нужно гражданину для собственных нужд и сколько квартир уже будет рассматриваться как инвестиционная деятельность, впрочем, как и то, каким образом доказать или опровергнуть высказанное гражданином объяснение цели приобретения жилья. «На поверхности легко выявить тех граждан-инвесторов, которые приобретают несколько квартир в одном доме у одного застройщика, однако выявить вложение гражданином-инвестором денежных средств в различные объекты строительства, находящиеся, к примеру, в различных субъектах РФ, уже представляет определенные сложности. В связи с отсутствием критериев для определения “значительного количества квартир”, разделения граждан на инвесторов и потребителей необходима доработка такого подхода на законодательном уровне. Думаю, что решения по такой категории споров будут способствовать формированию определенной судебной практики», – заключила Светлана Немчинова.

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко
считает, что выводы ВС РФ, безусловно, сформируют новую, неутешительную практику для граждан, создав препятствия для реализации их права на жилище путем включения в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках банкротства застройщика. «Позиция Суда не учитывает, что гражданин как потребитель является более слабой стороной. Изначально основной целью создания реестра в рамках специальных правил о банкротстве застройщиков являлось обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов, согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 23 апреля 2013 г. № 14452/12 по делу № А82-730/2010-30-Б/11-33. Перенос на заведомо процессуально слабого участника процесса обязанности по доказыванию цели приобретения жилья заведомо неисполним и приведет к массовому нарушению прав граждан на жилище, гарантированных ст. 40 Конституции РФ, а значит, к произвольному лишению их жилища и снизит установленный уровень защиты прав и законных интересов инвесторов на первичном рынке жилья», – убеждена она.

Как указал адвокат АП г. Москвы Олег Лисаев, при новом рассмотрении спора судам, как отметил ВС, нужно будет проверить факт осуществления кредитором оплаты по ДДУ. «Исходя из ч. 4 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, если в соответствии с этим договором уплата его цены должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем двух месяцев является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. При обоснованности требования судам надлежит установить цели приобретения всех квартир. Согласно п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда 19 июля 2017 г., суду следует установить действительное содержание договора исходя из существа сделки с учетом воли сторон и цели договора», – подчеркнул он.