Опубликовано постановление КС о недостатках взимания взносов на капремонт с жильцов многосекционного МКД

КС счел, что оспариваемые нормы порождают противоречивую правоприменительную практику, которая может нарушить права жильцов различных секций единого МКД, возведенных после его первой секции

Один из экспертов «АГ» заметил: помимо прочего КС отметил, что действующий ЖК РФ не в полной мере учитывает современные реалии возведения многоквартирных домов, что может свидетельствовать о необходимости регулярного мониторинга жилищного законодательства на предмет его соответствия фактическим процессам в области жилищного строительства. Другой обратил внимание, что Суд провел глубокий анализ не только законодательства, но и судебной практики, указав на противоречия при рассмотрении таких споров.

Конституционный Суд опубликовал Постановление № 30-П по делу о проверке конституционности ч. 5.1 ст. 170 Жилищного кодекса РФ и ст. 7.1 Закона Смоленской области «О регулировании отдельных вопросов в сфере обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области», которое было провозглашено 12 июля.

Напомним, с жалобой в КС РФ обратился житель Смоленска Михаил Стрельцов, который является собственником квартиры, расположенной в многоквартирном доме, состоящем из двух секций, введенных в эксплуатацию в разное время. Первая секция дома была запущена в 2011 г., а вторая, в которой находится квартира заявителя, – тремя годами позже. Однако в региональную программу капремонта многоквартирных домов весь дом вошел как один объект, поэтому всех его жильцов обязали уплачивать взносы на капремонт по дате ввода в эксплуатацию первой секции.

В связи с этим Михаил Стрельцов обращался в суд за защитой своих прав со ссылкой на то, что в соответствии с законодательством собственники квартир в новостройках в Смоленской области должны освобождаться от уплаты этих взносов в течение трех лет с момента сдачи в эксплуатацию только той секции, в которой находятся их квартиры. Суды не поддержали его позицию, указав, что спорный дом представляет собой единый объект недвижимого имущества с единым почтовым адресом, а собственники квартир обеих его секций обладают одинаковыми правами и обязанностями.

В жалобе в Конституционный Суд Михаил Стрельцов отметил, что оспариваемые им нормы нарушают его права, поскольку неопределенность понятия «многоквартирный дом, введенный в эксплуатацию» и произведенное в его деле истолкование этого термина позволяют при уплате взносов на капремонт ставить собственников помещений в секции второго этапа строительства дома в худшее положение по сравнению с собственниками помещений секции первого этапа. Это обстоятельство, по мнению заявителя, противоречит ряду положений Конституции РФ.

Изучив материалы жалобы, Конституционный Суд отметил, что предметом его рассмотрения являются оспариваемые заявителем нормы в совокупности с ч. 3 ст. 169 Жилищного кодекса в той мере, в какой они служат основанием для решения вопроса о моменте возникновения обязанности по уплате взносов на капремонт у собственников помещений в секции МКД, которая введена в эксплуатацию после утверждения региональной программы капремонта и сведения о которой отражены в региональной программе при актуализации таковой, притом что дом был включен в региональную программу ранее (исходя из даты ввода в эксплуатацию другой его секции).

В связи с этим КС напомнил, что собственники помещений в многоквартирных жилых домах несут расходы на проведение капитального ремонта МКД, а органы госвласти обязаны следить за состоянием таких объектов и вовремя обеспечивать такой ремонт. Обязанности по проведению капремонта вышеуказанных домов определены на федеральном и региональном уровнях.

КС также проанализировал практику предоставления отсрочки обязанности по уплате взносов на капремонт в различных субъектах РФ исходя из ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ и указал на дифференцированный подход к этому вопросу в разных регионах. Суд также исследовал понятия «многоквартирный жилой дом», «разрешение на ввод в эксплуатацию» в значениях Жилищного и Градостроительного кодексов. «Все эти дефиниции (как и оспариваемые в настоящем деле нормы) не отражают современных тенденций возведения многоквартирных домов, поэтапного их строительства, когда в конечном итоге дом образуется из введенных в эксплуатацию с определенным временным разрывом секций, каждая из которых функционально обособлена, идентифицируется отдельным кадастровым номером и имеет иные уникальные, свойственные объекту недвижимости характеристики, – отмечено в постановлении. – И если по буквальному смыслу приведенной нормы Градостроительного кодекса РФ под вводом дома в эксплуатацию prima facie следует понимать завершение строительства в полном объеме, всех его секций, то в некоторых случаях градостроительное законодательство и законодательство о регистрации недвижимости подразумевают, что под таким вводом можно понимать и ввод в эксплуатацию только первой секции дома (завершение первого этапа строительства)».

Конституционный Суд подчеркнул, что нескольким объектам недвижимости, которые именуются секциями одного МКД, поэтапно возведенного застройщиком, в силу действующего регулирования мог быть присвоен один адрес. На практике наличие в составе такого объекта нескольких секций (частей, зданий), имеющих общий адрес, но введенных в эксплуатацию в разное время, вызывает затруднения при определении момента, с которого у собственников помещений в разных секциях возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт на основании ч. 5.1 ст. 170 ЖК РФ. Региональные законодатели, которым было поручено установить сроки возникновения такой обязанности, также не внесли ясности в этот вопрос.

Кроме того, КС выявил неоднородную судебную практику, когда некоторые суды, в частности, полагают, что для включения дома в региональную программу по капремонту достаточно ввода его первой секции, поэтому отсрочка уплаты взносов на капремонт возникает для всех жильцов одновременно, независимо от ввода в эксплуатацию других секций МКД.

Как отметил Суд, порожденная оспариваемыми нормами противоречивая правоприменительная практика в итоге может привести к нарушению прав граждан, проживающих в различных секциях единого многоквартирного жилого дома, которые были возведены после первой секции МКД. Таким образом, он счел, что ч. 5.1 ст. 170 Жилищного кодекса РФ и ст. 7.1 Закона Смоленской области «О регулировании отдельных вопросов в сфере обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Смоленской области» в системе действующего законодательства, в том числе и во взаимосвязи со ст. 169 вышеуказанного Кодекса, не обеспечивают надлежащий уровень правового регулирования касательно определения момента возникновения обязанности по уплате взносов на капремонт у жильцов многосекционного дома.

В связи с этим КС признал оспариваемые нормы не соответствующими Конституции РФ и распорядился пересмотреть судебное дело заявителя. Федеральному законодателю предписано внести необходимые корректировки в законодательство, а законодательным органам субъектов РФ необходимо привести свое региональное законодательство в соответствие с федеральным.

До внесения необходимых изменений в правовое регулирование рассматриваемое постановление КС РФ не может служить основанием для того, чтобы обязанность по уплате взносов на капремонт у жильцов секции многоквартирного дома, введенной в эксплуатацию после того, как дом был включен в региональную программу капремонта исходя из даты ввода в эксплуатацию другой его секции, в принципе не возникала либо без решения уполномоченного органа или суда прекращалась (приостанавливалась).

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов положительно оценил постановление, поскольку Суд признал неконституционной именно норму ЖК, а также определил «переходный» порядок в плане приостановления обязанности уплаты взносов для заинтересованных лиц. «КС РФ провел глубокий анализ не только законодательства, но и судебной практики, указав на противоречивую практику по таким спорам. Сложно не согласиться с выводом Суда, что нарушаются права лиц, чья секция дома введена позже, ведь секция может быть введена даже уже после истечения отсрочки на уплату взносов, установленной региональными властями. Это однозначно свидетельствует о неравном положении собственников. Однако региональные власти тоже можно понять, так как в случае предоставления отсрочки уплаты взносов на более поздние секции дома возникает масса сложностей впоследствии, при определении сроков, объемов проведения капитального ремонта», – полагает он.

Партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев назвал логичными и справедливыми выводы Конституционного Суда. «Учитывая, что судебная практика по данному вопросу неоднородна, как отметил сам КС, устранение имеющегося пробела законодательства назрело давно и крайне важно, поскольку он затрагивает права очень многих граждан. Конституционный Суд также отметил, что действующий ЖК РФ не в полной мере учитывает современные реалии возведения многоквартирных домов, что может свидетельствовать о необходимости регулярного мониторинга жилищного законодательства на предмет его соответствия фактическим процессам в области жилищного строительства», – заметил он.