Недобросовестность застройщика ведет к сносу самовольно возведенных им объектов

При этом Верховный Суд напомнил, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку или для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки

По мнению одного из экспертов, определение показывает, насколько индивидуально применение крайней меры ответственности за самовольно возведенную постройку. Другой заметил, что определение значительно выбивается из сложившейся за последние два года судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством: долгое время ВС РФ допускал снос построенного объекта только как крайнюю меру. По мнению третьей, Верховный Суд обращает внимание на то, что действия лица, осуществляющего строительство, являются недобросовестными в том случае, если застройщик направил в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве с информацией, не соответствующей фактическим параметрам возведенных строений.

Верховный Суд опубликовал Определение № 308-ЭС22-27642 от 6 апреля по делу № А32-47684/2020, которым определил судьбу не соответствующей техническим характеристикам постройки в г. Сочи. Так как застройщик не принимал мер к получению разрешения на строительство и построил жилой дом на земельном участке, предусмотренном для садоводства, ВС поддержал решение первой инстанции о сносе.

Прокуратура Центрального района г. Сочи провела проверку объектов незавершенного капитального строительства, принадлежащих на праве собственности ООО «Инвест». По сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город-курорт Сочи, информация о выдаче разрешений на строительство на данных земельных участках отсутствовала. Полагая, что объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу в порядке ст. 222 ГК РФ, администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к ООО «Инвест» и застройщику Алексею Кучкарову.

Арбитражный суд Краснодарского края отметил, что согласно Генеральному плану г. Сочи спорные объекты незавершенного строительства расположены в функциональной зоне «Усадебная застройка и садоводство». Назначение земельных участков регламентировано градостроительной зоной Правил землепользования и застройки г. Сочи как территориальная зона Ж-2 «Малоэтажная застройка домами коттеджного и блокированного типа до 15 м» и не противоречит сведениям, содержащимися в Генеральном плане. Использование спорных объектов, по мнению суда первой инстанции, фактически возможно в качестве гостиниц или гостевых домов.

Учитывая технические характеристики спорных построек, возведению которых предшествовала подача застройщиком в уполномоченный орган уведомления об их планируемом строительстве, а также содержащуюся в этих уведомлениях информацию, не соответствующую фактическим параметрам возведенных строений, суд пришел к выводу о наличии у спорных объектов недвижимости признаков самовольной постройки, поскольку видом разрешенного использования спорных земельных участков является ведение садоводства и огородничества. Суд частично удовлетворил иск, обязав Алексея Кучкарова в течение трех месяцев осуществить снос спорных объектов и присудив судебную неустойку на случай неисполнения судебного акта в размере 30 тыс. руб. за каждый день неисполнения.

В свою очередь апелляция отметила, что администрация была осведомлена о строительстве спорных объектов посредством направления застройщиком соответствующих уведомлений. При этом экспертизой было выявлено, что здание не соответствует выданному уведомлению по площади дома и количеству этажей, между тем строение возможно привести в соответствие с уведомлением. Ответчики представили договор о выполнении строительно-монтажных работ, что подтверждало принятие ими мер по приведению объекта в соответствие с выданным уведомлением. В связи с этим апелляционный суд отказал в удовлетворении исковых требований администрации, а кассация его поддержала.

Администрация обратилась в Верховный Суд РФ с кассационной жалобой. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что в целях соблюдения уведомительной процедуры предстоящего строительства общество направило в орган местного самоуправления уведомления о предстоящем строительстве двух 3-этажных жилых домов.

Между тем фактически обществом возведены 4-этажные здания с нарушением допустимых параметров в части площади и этажности. Технические характеристики возведенных зданий не позволяют отнести их к индивидуальным жилым домам. Однако общество мер к получению разрешения на строительство не принимало. Кроме того, как установлено судами, видом разрешенного использования спорных земельных участков, предусматривающим строительство жилых домов не более трех этажей, является ведение гражданами садоводства и огородничества. «Таким образом, спорные объекты капитального строительства, фактически представляющие собой 4-этажные здания, не могли быть возведены на данных земельных участках в силу нормативных ограничений градостроительной деятельности, установленных Генеральным планом города Сочи, Правилами землепользования и застройки города Сочи», – указывается в определении.

При этом здания, возведенные с установленными по делу нарушениями допустимых параметров, даже в отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан не могут быть сохранены, о чем указано в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда 16 ноября 2022 г., согласно которому отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку или для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки. Таким образом, ВС оставил в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края.

В комментарии «АГ» адвокат АП Краснодарского края Алина Шакалова указала, что определение показывает, насколько индивидуально применение крайней меры ответственности за самовольно возведенную постройку. Согласно п. 10 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, возведение строения на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, является основанием для сноса самовольной постройки, если отсутствует возможность приведения ее в соответствие с установленными правилами землепользования и застройки, уточнила эксперт.

Как пояснила Алина Шакалова, исходя из содержания определения следует, что проведенной по делу экспертизой определено, что строение возможно привести в соответствие выданным уведомлением, для чего экспертом в рамках дела были предложены соответствующие мероприятия, однако ВС РФ не дал оценки его выводам.

Младший юрист Land Law Firm Виктория Бразевич считает, что успешное разрешение судебного спора о признании права собственности на объект самовольного строительства напрямую зависит от добросовестности действий застройщиков. Как отметила юрист, в определении Верховный Суд обращает внимание на то, что при строительстве объектов недвижимости застройщики обязаны принимать все необходимые меры к соблюдению соответствия фактических параметров зданий и предъявляемых к ним требований, а также при обращении в уполномоченные органы за разрешениями на строительство.

Согласно принципу соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельных участков, установленного п. 2 ст. 7 Земельного кодекса, размещение и строительство объектов должны вестись строго на отведенных для этого в соответствии с материалами зонирования земельных участках соответствующего вида разрешенного использования и с соблюдением допустимых параметров в части площади и этажности объекта недвижимости (Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 21 июня 2022 г. по делу № 2-15/2021; Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16 марта 2021 г. по делу № 88-2523/2021 (88-29673/2020)), указала эксперт.

Она отметила, что несоблюдение условий, установленных документами градостроительного зонирования, с целью применения уведомительного порядка строительства вместо получения разрешения на строительство должно квалифицироваться судами как действие в обход закона. Таким образом, Верховный Суд обращает внимание на то, что действия лица, осуществляющего строительство, являются недобросовестными в том случае, если застройщик направил в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве с информацией, не соответствующей фактическим параметрам возведенных строений, указала юрист. «Позиция высшего судебного органа заключается в том, что судам необходимо внимательно относиться к тому, чтобы застройщики не использовали судебный порядок легализации самовольных построек как упрощенную процедуру для получения прав на объекты, созданные без получения необходимых разрешений», – заключила Виктория Бразевич.

Юрист компании ALTHAUS Legal Юлия Максимкина считает, что определение значительно выбивается из сложившейся за последние два года судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Долгое время ВС РФ допускал снос построенного объекта как крайнюю меру при условии значительного нарушения градостроительных норм и правил; при невозможности устранения нарушения путем приведения в соответствие с установленными требованиями; при несоответствии построенного объекта требованиям безопасности и нарушении прав третьих лиц (помимо отсутствия разрешительной документации).

«Несмотря на техническую возможность привести здание в соответствие с установленными требованиями, о чем свидетельствует строительная экспертиза, проведенная в апелляционной инстанции; на наличие полученного от администрации уведомления о соответствии построенного объекта установленным параметрам, а также уведомления администрации о допустимости размещения данного объекта на земельном участке, ВС оставил в силе решение суда первой инстанции о сносе объекта самовольного строительства. Такое решение “закручивает гайки” в процессе легализации объектов самовольного строительства и призвано служить предупредительным сигналом для других застройщиков в подобных случаях. Вероятно, это связано с тем, что вопрос борьбы с самовольным строительством остается крайне актуальным и социально значимым, особенно на территории Краснодарского края», – полагает эксперт.

Она добавила, что основные тезисы определения ВС РФ сводятся к недопустимости возведения капитальных строений при наличии ограничений, предусмотренных градостроительным регламентом, а также к недопустимости осуществления строительства в обход надлежащей процедуры получения разрешительной документации при злоупотреблении правом (ст. 10 ГК РФ). «Также ВС РФ еще раз выводит понятие “добросовестный застройщик”, под которым понимается застройщик, который располагал сведениями о виде разрешенного использования земельных участков и должен был принять все необходимые меры к соблюдению соответствия фактических параметров зданий и предъявляемых к ним требований либо к получению разрешения на строительство. Необходимо отметить, что ранее аналогичное толкование понятия предложил КС РФ в Определении Конституционного Суда от 27 января № 77-О/2022», – указала Юлия Максимкина.

Марина Нагорная