ВС обобщил практику по спорам о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений

Особое внимание обращено на необходимость получения согласия всех собственников многоквартирного дома, если перепланировкой затрагивается общее имущество дома

Один из экспертов «АГ» отметил, что необходимость в данном обзоре назрела уже давно, что связано с большим количеством вопросов, возникающих в судебной практике при разрешении подобных споров. Другая указала, что в обзоре есть ряд примечательных вопросов, практика разрешения которых до озвучивания по ним конкретной позиции ВС складывалась весьма неоднозначно. Третья обратила внимание на условия, которые входят в предмет доказывания законности перепланировки, переустройства и реконструкции в МКД. Четвертая считает, что при каждом случае необходим индивидуальный подход к обстоятельствам спора и приведенные примеры из практики не всегда применяемы для определения юридически значимых обстоятельств по конкретному делу.

Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденный Президиумом ВС 13 декабря. Документ содержит 23 правовые позиции и подготовлен для обеспечения единообразного подхода к разрешению судами данной категории дел.

Во вводной части документа ВС пояснил, что переустройство помещения в МКД представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Переустройство включает, в частности, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др.

Перепланировка помещения в МКД, как указано в документе, представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в таком доме. Перепланировка включает, в том числе, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций аналогичными или иными улучшающими показатели таких конструкций элементами.

В п. 1 обзора подчеркивается, что переустройство или перепланировка помещения в МКД проводится с соблюдением требований законодательства на основании проекта переустройства или перепланировки по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно п. 2 уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление о переустройстве или перепланировке помещения в МКД, в том числе если оно подано заинтересованным лицом после начала проведения таких работ. Такой орган не вправе уклониться от проверки заявления, если им не установлено, что переустройство (перепланировка) не соответствует требованиям законодательства, нарушает права третьих лиц или создает угрозу жизни или здоровья граждан.

Юрист Светлана Костякова считает важным данное разъяснение, поскольку на практике суды в большинстве случаев, используя буквальное толкование ст. 26, 29 ЖК, мотивируя свой отказ в удовлетворении заявленных требований, ссылаются на отсутствие прямого указания в законодательстве на возможность последующего согласования лицом с органом местного самоуправления проведенных работ. Тем самым суды признают проведенную лицом перепланировку или переустройство самовольными, что, соответственно, в дальнейшем становится причиной наступления для лица неблагоприятных и совершенно несправедливых последствий в виде обязанности привести переустроенное или перепланированное помещение в прежнее состояние, пояснила она.

«Все это влечет за собой дополнительные материальные расходы для такого лица, несмотря на то, что проведенные им работы могут полостью соответствовать предъявляемые законодателем требованиям. Трудно охарактеризовать подобные решения как справедливые. Поэтому ВС РФ тем самым дает четкое руководство нижестоящим судам, как именно следует понимать смысл норм, закрепленных в ст. 26 и 29 ЖК РФ», – прокомментировала Светлана Костякова.

В п. 3 указано, что изменение внутренних параметров помещения в МКД с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома. Суд отметил, что если действиями лица изменены не только внутренние параметры (конфигурация) жилого помещения, но и произошло расширение всего МКД, в частности увеличилась его площадь, то исходя из положений ст. 25 ЖК РФ, п. 14 ст. 1 ГрК РФ это является реконструкцией дома.

Из п. 4 следует, что оборудование отдельного входа в помещение МКД посредством разрушения части его внешней стены, являющейся несущей конструкцией, относится к реконструкции этого дома и регулируется законодательством о градостроительной деятельности.

В п. 5 обзора разъясняется, что изменение таких параметров многоквартирного дома, как высота, количество этажей, площадь и объем, является реконструкцией такого дома. В данном пункте, в частности, идет речь о собственниках трех отдельных квартир, которые объединили принадлежащие им помещения, что изменило объект (дом) в целом, затронуло несущие конструкции дома, относящиеся к общему имуществу собственников помещений МКД. Поскольку согласие всех собственников помещения на реконструкцию дома получено не было, ВС счел, что суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о сохранении помещения в перепланированном состоянии.

В п. 6 обращено внимание на то, что вопрос о выдаче разрешения на реконструкцию объекта подлежит рассмотрению в порядке, предусмотренном ст. 51 ГрК РФ. Отмечается, что исходя из положения, регулирующего деятельность исполнительного комитета муниципального образования, принятие решений о выдаче разрешений на реконструкцию МКД в его обязанности не входит.

В следующем пункте указано, что проект реконструкции, предусматривающий изменение архитектурно-градостроительного облика МКД, в отношении которого градостроительным регламентом установлены определенные требования, подлежит согласованию с уполномоченным органом местного самоуправления.

В п. 8 ВС напомнил, что требование о признании права собственности на помещение, образованное в результате самовольной реконструкции дома, подлежит рассмотрению с учетом положений ст. 222 ГК РФ. Требование о признании права на объект подлежит удовлетворению только при наличии условий, установленных п. 3 этой нормы.

Как отмечено в п. 9, изменение балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый не является реконструкцией. Такие работы не нарушают прав и законных интересов проживающих в многоквартирном жилом доме лиц, если они не оказывают никакого влияния на несущую способность балконных плит и иных конструктивных элементов общего имущества МКД.

Светлана Костякова полагает, что данная позиция ВС является значимой для дальнейшего формирования единообразия судебной практики. Эксперт отметила, что так называемые балконные споры традиционно остаются одними из наиболее актуальных по причине неоднозначности правового статуса балкона. По словам Светланы Костяковой, теперь на один разрешенный вопрос в данной области станет меньше.

Исходя из п. 10 размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещенного санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми) не допускается. При этом отмечается, что размещение уборной, ванной комнаты и совмещенного санузла допускается над вспомогательными помещениями, кроме кухни, кухни-ниши и кухонной зоны кухни-столовой.

В п. 11 Верховный Суд подчеркнул, что согласие всех собственников помещений в МКД является обязательным условием для проведения реконструкции, влекущей уменьшение размера общего имущества. В рассматриваемом случае собственник представил в суд два протокола, при этом из одного протокола следует, что в собрании приняло участие семь членов ТСЖ, − и решения по вопросу согласования обустройства входной группы он не содержит, а второй протокол общего собрания собственников МКД содержит согласие 53% голосовавших, что не является согласием всех собственников дома.

Согласно п. 12 обзора изменение размера общего имущества в коммунальной квартире путем ее переустройства или перепланировки возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире. Суд при разрешении спора установил, что в результате работ по переустройству был изменен размер общего имущества квартиры, поскольку была нарушена целостность стены, расположенной в квартире, осуществлены прокладка соответствующих коммуникаций через стену, подключение этих коммуникаций к существующим стоякам холодного и горячего водоснабжения, канализации, находящимся в местах общего пользования квартиры, обустройство дополнительных ответвлений от стояков. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что произведенные работы существенным образом нарушают права и законные интересы других собственников комнат в коммунальной квартире.

В п. 13 поясняется, что при решении вопроса о законности передачи в аренду собственнику квартиры части помещения (холла), относящегося к общему имуществу в МКД, необходимо установить, имеет ли место присоединение к квартире такого имущества, что недопустимо без согласия всех собственников помещений в таком доме.

В п. 14 акцентировано внимание на том, что переход на отопление с использованием индивидуальных квартирных источников тепловой энергии в МКД допустим, если такая возможность предусмотрена схемой теплоснабжения муниципального образования. В следующем пункте отмечается, что установка газового оборудования в помещении должна производиться с соблюдением предусмотренного законом разрешительного порядка и быть согласована с органом местного самоуправления.

В п. 16 обзора ВС указал, что отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и или перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью.

Исходя из п. 17, ч. 4 ст. 29 ЖК РФ допускает обращение лица с иском о сохранении помещения в МКД в переустроенном или перепланированном состоянии, который подлежит удовлетворению, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью.

При отказе нанимателя привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки, суд по иску вышеуказанного органа может принять решение о расторжении договора социального найма и о выселении нанимателя из жилого помещения, указано в п. 18 документа.

В п. 19 ВС подчеркнул, что продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику помещения в МКД является исключительной мерой ответственности за самовольные переустройство или перепланирование помещения, влекущие нарушение прав и законных интересов граждан, создающие угрозу их жизни или здоровью, при невозможности его сохранения в существующем состоянии, отсутствии иного предусмотренного законом способа защиты нарушенного права.

Адвокат «Адвокатской консультации № 63» МРКА Борис Юрченко считает, что на данный пункт следует обратить особое внимание. Он пояснил, что в одном из дел, представленных в нем, Судебная коллегия ВС пришла к интересному и важному выводу о том, что для решения вопроса о продаже помещения в МКД с публичных торгов как крайней меры ответственности за неисполнение обязанности привести самовольно переустроенное (перепланированное) помещение в прежнее состояние юридически значимыми и подлежащими доказыванию обстоятельствами являются установление факта получения собственником помещений предписания о приведении его в первоначальное состояние и наличие у собственника реальной возможности устранить допущенные нарушения в разумный срок. По мнению эксперта, данная позиция Суда важна для защиты права собственности физических и юридических лиц, поскольку не допускает безусловного применения ч. 6 ст. 29 ЖК РФ.

В соответствии с п. 20 обзора управляющая организация, на которую возложена обязанность по осуществлению эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования путем осуществления периодических осмотров, имеет право требовать допуска своих представителей в занимаемое потребителем помещение, в том числе при наличии сведений о самовольно произведенных переустройстве или перепланировке в помещении МКД.

Как указано в следующем пункте, исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в МКД об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

В п. 22 Верховный Суд разъяснил, что иски о правах на недвижимое имущество в МКД (в том числе и иски об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, приведении объекта недвижимого имущества в первоначальное состояние) на основании ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, ч. 1 ст. 38 АПК РФ подлежат рассмотрению в суде (арбитражном суде) по месту нахождения этого имущества.

В заключительном пункте отмечено, что требование о приведении помещения в МКД в первоначальное состояние предъявляется к титульному собственнику помещения. ВС указал, что при приобретении права собственности на помещение в МКД лицо не лишено возможности установить, подвергалось ли помещение переустройству, перепланировке или реконструкции, и если да, то соблюдена ли установленная законом процедура. В противном случае титульный собственник должен нести бремя своей неосмотрительности, а обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения, если до перехода права собственности оно не было приведено в прежнее состояние.

Борис Юрченко считает, что необходимость в данном обзоре назрела уже давно, что связано с большим количеством вопросов, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в МКД.

Светлана Костякова обратила внимание, что в целом разъяснения ВС по ряду вопросов, затронутых в данном обзоре, не являются чем-то новым, способным значительным образом повлиять на сложившуюся на данный момент судебную практику. Однако в документе есть и ряд примечательных вопросов, практика разрешения которых до озвучивания по ним конкретной позиции ВС складывалась весьма неоднозначно, подытожила эксперт.

Адвокат КА «Династия» Елена Дьякова заметила, что обзор выдержан «в едином стиле», т.е. по данной категории споров в предмет доказывания законности перепланировки, переустройства и реконструкции в МКД входят три условия: затронуто ли общее имущество собственников МКД; если да, то получено ли их согласие; согласована ли перепланировка (переустройство, реконструкция) с органом местного самоуправления; соответствуют ли работы по реконструкции (переустройству, перепланировке) строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям, не нарушают ли права и законные интересы иных лиц, а также не создают ли угрозу жизни или здоровью граждан.

«Следует отметить, что совокупность одновременно всех трех условий необходимо доказывать не всегда. Судебная практика исходит от того, что проведение работ по переустройству или перепланировке помещений без предварительного согласования с уполномоченным органом не является безусловным основанием для удовлетворения требования о приведении помещения в первоначальное состояние при соблюдении вышеуказанного третьего условия о безопасности работ», – пояснила эксперт.

По мнению адвоката АП г. Москвы Анжелики Тамбовской, обзор свидетельствует, что практика судов по искам органов, осуществляющих согласование перепланировок, в основном положительная для этих органов. То есть суды удовлетворяют такие иски о приведении жилого помещения в надлежащее состояние при обнаружении нарушений при перепланировке или переустройстве строительных, санитарных или иных норм. При этом для суда не является значимым тот факт, что перепланировка производилась предыдущим, а не настоящим собственником, подчеркнула эксперт.

«В целом судебная практика по делам данной категории всегда была неоднозначна. В связи с этим при каждом случае необходим индивидуальный подход к обстоятельствам спора, и приведенные примеры из практики не всегда применяемы для определения юридически значимых обстоятельств по конкретному делу. Поскольку практика по делам данной категории “переливается” из удовлетворения исков административных органов к положительным разрешениям исков граждан, то уловить устойчивость позиции вышестоящих судов “априори” невозможно», – полагает Анжелика Тамбовская.

Она с сожалением отметила, что исходя из позиций судов по вопросу квалификации работ в качестве перепланировки или реконструкции невозможно прийти к однозначному выводу о том, чем именно нужно руководствоваться собственникам или владельцам помещений, планирующим перестроить свою недвижимость. «В целом множество примеров в настоящем обобщении судебной практики дают соответственную подложку для практикующих юристов в этом направлении. Но поскольку споры по искам данной категории всегда остаются активными, полагала бы необходимым задаться данным вопросом законодателям о принятии некоторых законодательных актов, разрешающих самые простые вопросы по перепланировке и реконструкции на этапах планирования», – резюмировала адвокат.

Анжела Арстанова