Изменение кадастровой стоимости не влияет на арендную плату по заключенному в результате аукциона договору

Как указал Верховный Суд, если заключенный по итогам торгов договор аренды земли не содержит формулировок о возможности перерасчета арендной платы, определенной в размере начальной цены аукциона, то нет оснований менять ее из-за последующего изменения кадастровой стоимости участков

Один из экспертов «АГ» отметил, что позиция ВС полностью исключает возможность какого-либо расширительного толкования положений Гражданского и Земельного кодексов с целью изменения размера арендной платы не только в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, но в и любых иных. Другой заметил, что ВС не просто отменил судебный акт, но позволил себе высказаться о судебном акте, который вовсе не был предметом обжалования, однако сделал это применительно к выводам по рассматриваемой жалобе, не выходя за пределы ее рассмотрения.

19 июня Верховный Суд вынес Определение
№ 303-ЭС22-28706 по делу № А73-20493/2021, в котором он разбирался, имели ли суды право на изменение условий договора аренды земли, заключенного на торгах.

В ноябре 2016 г. глава городского поселения «Город Советская Гавань» Советско-Гаванского муниципального района Хабаровского края распорядился провести открытый аукцион на право заключения договоров аренды ряда земельных участков, право собственности на которые не разграничено. Из опубликованного в СМИ извещения о проведении аукциона следовало, что начальная цена устанавливалась в размере ежегодной арендной платы, определенной как 1,5% от кадастровой стоимости участка земли, а шаг аукциона составлял 3% от начальной цены.

По состоянию на день проведения аукциона кадастровая стоимость одного из участков превысила 42 млн руб., а кадастровая стоимость другого составила 186 млн руб. На участие в аукционе была подана только одна заявка от ООО «Компания Ремсталь», которое было признано единственным участником аукциона, а сам аукцион в этой части – не состоявшимся в соответствии с п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса. В результате было принято решение заключить договор аренды участков с единственным участником аукциона, установив арендную плату в размере, равном начальной цене предмета аукциона, – более 630 тыс. руб. за первый участок и 2,79 млн руб. за второй. Соответствующие суммы были указаны в заключенном сторонами договоре аренды сроком до 2027 г.

В декабре 2019 г. арендатор был внесен в реестр резидентов свободного порта Владивосток. В допсоглашении к договору аренду отмечалось, что «Компания Ремсталь» на арендуемых участках реализует инвестиционный проект «Транспортно-перегрузочный комплекс по перевалке сжиженных углеводородных газов» в г. Советская Гавань, период реализации проекта – 2019–2023 гг.

В 2021 г. по иску компании Хабаровский краевой суд принял решение об определении кадастровой стоимости земельных участков в размере 2 млн и 9 млн руб., решение вступило в законную силу. В связи с этим арендатор потребовал от администрации городского поселения произвести перерасчет арендной платы исходя из нового размера кадастровой стоимости спорных участков и возвратить ему переплату за период 2019–2021 гг. либо произвести ее зачет в счет последующих периодов аренды. Поскольку положительного ответа на это обращение компания не получила, она обратилась в суд с соответствующими исковыми требованиями и о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы в размере 4,6 млн руб.

Суд удовлетворил исковые требования, а апелляция и кассация поддержали его решение. Суды сочли, что спорный договор аренды был заключен с истцом как лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, поэтому размер арендной платы был определен не по результатам проведения торгов, а установлен в размере, равном начальной цене предмета аукциона, и является регулируемым. При таких обстоятельствах суды признали обоснованным применение при расчете арендной платы размера кадастровой стоимости с учетом ранее вынесенного судебного решения и сочли, что изменение размера кадастровой стоимости арендуемых земельных участков не влечет изменения цены договора аренды, поскольку она продолжает определяться как 1,5% от кадастровой стоимости. Окружной суд добавил, что предметом аукциона выступало именно право на заключение договора аренды, а не ставка арендной платы (торги на повышение периодического платежа). Он также отметил, что ранее действовавший в спорный период подп. 33 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставлял компании как резиденту свободного порта Владивосток право на получение спорного участка в преимущественном порядке без проведения торгов.

Администрация городского поселения обратилась с кассационной жалобой в ВС РФ. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам со ссылкой на Постановление
КС РФ от 23 декабря 2022 г. № 57-П напомнила, что п. 5 ст. 447 ГК РФ, являясь общей нормой, не исключает возможности закреплять в специальном законодательстве различные правовые последствия признания торгов несостоявшимися. По общему правилу недопустимо изменение начальной цены предмета аукциона, признанного несостоявшимся, при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе.

В этом деле, заметил ВС, предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельных участков, который был заключен на основании протокола о результатах проведенного открытого аукциона на право заключения договора аренды. По смыслу п. 4 ст. 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Таким образом, вывод судов о том, что признание аукциона несостоявшимся в связи с участием в нем истца как лица, подавшего единственную заявку на участие в аукционе, влечет вывод об установлении в договоре регулируемого размера арендной платы, противоречит нормам материального права. Соответственно, не обосновано изменение размера арендной платы, сформированного на торгах, по правилам нормативно регулируемой публичным органом платы, также нет оснований для пересмотра этой платы из-за последующего изменения кадастровой стоимости арендованных участков.

ВС добавил, что к спорным правоотношениям не применяются п. 6 и 28 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», на которые ссылался истец при рассмотрении дела, поскольку эти разъяснения касаются пересмотра размера арендной платы в случаях исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Этот вывод сам по себе служит основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

ВС также не согласился с выводом окружного суда о том, что, согласно п. 3.4 договора аренды, размер арендной платы подлежит перерасчету арендодателем при корректировке индекса инфляции на текущий финансовый год, изменении базовой ставки арендной платы, размера коэффициента, учитывающего вид и срок использования участка арендатором, и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством и данным договором, влияющих на величину арендной платы или предусматривающих изменение порядка исчисления арендной платы, и в этом случае не требуется внесение соответствующих изменений в договор. Он указал, что, согласно п. 8 ст. 448 ГК РФ (в редакции на дату заключения спорного договора), условия договора, заключенного по результатам торгов, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом. Со ссылкой на п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 4 марта 2021 г. № 2 «О некоторых вопросах, возникающих в связи с применением судами антимонопольного законодательства» Суд отметил, что, исходя из буквального значения содержащихся в п. 3.4 спорного договора аренды формулировок, он не содержит возможности перерасчета арендной платы, определенной в размере начальной цены.

Кроме того, заметил ВС, арендная плата, сформированная на торгах, за земельные участки составила 630 тыс. руб. и 2,7 млн руб. в год, а с учетом перерасчета – 30 и 135 тыс. руб. соответственно. Таким образом, по итогам принятых судебных актов по делу договор был изменен настолько, что в случае изначального предложения договора на измененных условиях состав участников был бы иным.

Ранее в резолютивной части судебного решения Хабаровский краевой суд установил кадастровую стоимость спорной земли по состоянию на 1 января 2012 г., а компания обратилась с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в конце мая 2021 г. Из мотивировочной части вышеуказанного решения также следовало, что оспариваемая кадастровая стоимость, установленная по состоянию на январь 2012 г., является архивной, поскольку приказом Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018 г. № 42 утверждена по состоянию на 1 января 2016 г. кадастровая стоимость, в том числе спорных участков, сведения о которой внесены в ЕГРН в декабре 2018 г., а применяется она с января 2019 г., заметил ВС.

«Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности). В случае если при рассмотрении дела будет установлено, что оспариваемая заявителем архивная кадастровая стоимость на указанную выше дату не подлежит применению, производство по делу прекращается, – указал Верховный Суд. – Учитывая, что в декабре 2018 г. в Единый государственный реестр недвижимости были внесены сведения о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, иск о перерасчете арендной платы, определенной на основании кадастровой стоимости по состоянию на 1 января 2012 г., за период 2019–2021 гг. удовлетворению не подлежал».

Он добавил, что на дату проведения аукциона и по октябрь 2020 г. действовали подп. 33 п. 2 ст. 39.6 и подп. 18 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления его резиденту свободного порта Владивосток на срок реализации последним соглашения об осуществлении деятельности. Поскольку компания была зарегистрирована резидентом свободного порта Владивосток только 27 декабря 2019 г., то есть спустя почти три года после заключения спорного договора аренды земельных участков, этот договор не мог быть заключен без проведения торгов по регулируемой цене. Таким образом, у судов не было оснований для удовлетворения иска компании о проведении перерасчета арендной платы по договору аренды земельных участков. В связи с этим ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и отказал в удовлетворении иска.

Адвокат Ростовской области Артур Захаров заметил, что определение ВС РФ направлено на формирование единообразия судебной практики по вопросу возможности изменения размера арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества, заключенному по результатам проведения торгов. «Ранее аналогичные дела в Экономколлегию ВС не передавались для рассмотрения. Однако в Постановлении Президиума ВАС РФ от 8 октября 2013 г. № 3463/13 уже была изложена правовая позиция о том, что арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается по итогам конкурентной процедуры. При этом изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора. Следовательно, приняв участие в конкурсе, подписав договор аренды в качестве его победителя, ответчик принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (ст. 309 и 421 ГК РФ)», – напомнил он.

Эксперт также отметил, что ранее в Определении
ВС РФ от 26 июля 2021 г. № 301-ЭС21-11155 по делу
№ А43-18205/2020, обстоятельства которого схожи с рассматриваемым делом, заявителю было отказано в передаче кассационных жалоб для рассмотрения в судебном заседании. «Там позиция Верховного Суда была изложена таким образом, что допускала возможность изменения размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по договору аренды, заключенному по результатам торгов, при наличии соответствующих условий в договоре», – заметил Артур Захаров.

Он добавил, что в этом деле нижестоящие суды развили позицию ВС РФ, изложенную в Определении № 301-ЭС21-11155, сославшись на условия договора и мотивировав свою позицию о возможности изменения размера арендной платы тем, что торги были признаны несостоявшимися и в них принял участие только один участник, сделав из этого вывод, что в этом случае размер арендной платы не является регулируемым и, соответственно, может быть изменен в связи с изменением кадастровой стоимости. «В этой ситуации возникло противоречие в применении норм материального права по аналогичным делам судами разных округов, и это требовало установления единообразия судебной практики по всем делам со схожими обстоятельствами. В итоге Верховный Суд занял более жесткую позицию и фактически ввел запрет на изменение размера арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по договору аренды, заключенному по результатам торгов, даже при наличии соответствующих условий в договоре», – указал он.

По словам Артура Захарова, позиция Верховного Суда полностью исключает возможность какого-либо расширительного толкования положений Гражданского и Земельного кодексов с целью изменения размера арендной платы не только в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, но и в любых иных. «Поэтому, прежде чем принимать участие в торгах, предметом которых является право на заключение договора аренды земельного участка, следует реально оценить возможность исполнения его условий, чтобы после заключения договора не искать возможность снижения арендной платы», – заключил эксперт.

Как отметил партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков, рассматриваемое дело демонстрирует широту возможностей ВС РФ в толковании правовых норм и оценке обстоятельств. «Начиная изучение судебного акта, в котором суд оценивал вопрос существенного изменения условий договора, заключенного по итогам торгов, я ожидал гораздо раньше увидеть вывод про нарушение принципа конкурентной закупки, однако этот вывод обнаружился лишь на девятой странице. С одной стороны, очевидно: будь кадастровая стоимость настолько ниже, чем установленная изначально в закупочной документации, то и участников могло быть больше. Но это “могло быть” – крайне оценочная категория, так как, кроме стоимости, важно оценить экономическую целесообразность и целевое назначение земельного участка, право аренды которого выставлено на торги. Далеко не факт, что землей заинтересовался бы кто-то иной. Впрочем, с точки зрения применения спорных норм ВС РФ прав – снижение стоимости, да еще и такое существенное, теоретически могло изменить состав участников. С другой стороны, изменение кадастровой стоимости земли – право, которым могло воспользоваться любое лицо. Но гипотетически любой потенциальный победитель закупки мог воспользоваться этим способом защиты и снизить кадастровую стоимость в судебном порядке», – полагает он.

Эксперт предположил, что в этом деле ВС, кроме непосредственно буквы закона, мог увидеть что-то еще, что можно, опять же гипотетически, охарактеризовать как «злоупотребление правом». «Слишком стройно выглядит вся эта ситуация, когда стоимость аренды снижается в 20 раз. Однако эта гипотеза также на уровне рассуждений и теорий. Наконец, самое интересное, ВС не просто отменил судебный акт, но позволил себе высказаться о судебном акте: который вовсе не был предметом обжалования, однако сделал это применительно к выводам по рассматриваемой жалобе, не выходя за пределы ее рассмотрения», – заметил Виктор Глушаков.

Зинаида Павлова