Отсутствие регистрации дарения квартиры – не повод для включения ее в наследственную массу

ВС подчеркнул, что отсутствие госрегистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки, тем более если квартира передана по договору дарения при жизни дарителя, который свое волеизъявление впоследствии не изменил

Одна из экспертов «АГ» отметила, что данный спор лишний раз подчеркивает необходимость более внимательного подхода со стороны судов к анализу сделок дарения, учитывающего не только формальные, но и фактические обстоятельства дела. Другая подчеркнула, что выводы Суда не связаны с избранной сторонами нотариальной формой договора – в предмет анализа входили иные доказательства, подтверждающие волеизъявление сторон на заключение спорного договора. Третья считает: с учетом того, что наследодатель не поддерживал отношений с ответчиком, ВС верно определил его волеизъявление и вынес справедливое решение.

Верховный Суд опубликовал Определение от 1 октября по делу № 5-КГ24-87-К2, которым признал состоявшимся договор дарения квартиры, включенной в состав наследства, при отсутствии регистрации перехода права на квартиру.

27 апреля 2021 г. Николай Кирий подарил своему сыну Максиму Кирию квартиру. Из содержания договора дарения усматривается, что от имени дарителя он был подписан другим лицом ввиду болезни дарителя и по его личной просьбе в присутствии нотариуса. 21 августа того же года Николай Кирий скончался. В состав наследства, открывшегося после его смерти, была включена подаренная квартира.

Тогда Максим Кирий обратился в суд с иском к Артему Кирию, сыну наследодателя от другого брака, о признании договора дарения квартиры состоявшимся, об исключении квартиры из состава наследства. Истец указал, что договор дарения был нотариально удостоверен, квартира принята им в дар, он единолично исполняет обязанности по содержанию жилого помещения: вносит плату за жилье и коммунальные услуги, делает взносы на капитальный ремонт. Максим Кирий отметил, что регистрация перехода права собственности на основании этого договора дарения в Управлении Росреестра по г. Москве произведена не была ввиду ухудшения состояния здоровья его отца. Поскольку даритель при жизни выразил свою волю на передачу квартиры в собственность истца, квартира является его личной собственностью и не подлежит включению в наследственную массу, подчеркивалось в иске.

Артем Кирий, не признав исковые требования, обратился в суд со встречным иском о признании договора дарения недействительным, указав на то, что он подписан от имени Николая Кирия рукоприкладчиком, однако причина, в силу которой понадобились услуги рукоприкладчика, не отражена нотариусом в договоре. После удостоверения договора дарения и до смерти дарителя прошло около четырех месяцев, и у сторон сделки было достаточно времени для регистрации перехода права на квартиру, чего сделано не было. Как указал Артем Кирий, приведенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии воли дарителя на совершение дарения. Кроме того, он указал, что договор дарения является недействительным по основаниям, предусмотренным положениями ст. 177 ГК РФ, поскольку его отец злоупотреблял алкоголем на протяжении многих лет жизни, а психическое состояние его было нестабильным.

Разрешая спор, суд отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований, указав: Максимом Кирием не представлены доказательства того, что договор дарения был исполнен, т.е. что квартира поступила в его распоряжение и что ему дарителем были переданы ключи от нее, а равно что он вступил во владение этим имуществом. Суд в том числе исходил из отсутствия доказательств наличия воли наследодателя на регистрацию перехода права собственности по договору дарения. При этом он указал, что поскольку основания для признания договора дарения состоявшимся не установлены, то встречные исковые требования о признании договора дарения недействительной сделкой удовлетворению не подлежат. Апелляция согласилась с первой инстанцией.

Кассация также согласилась с выводами нижестоящих судов, дополнительно сославшись на то, что акт приема-передачи квартиры по договору дарения в ходе судебного разбирательства представлен не был, доказательств уклонения Николая Кирия от регистрации перехода права собственности на квартиру не имеется. Судебная коллегия признала правильными выводы нижестоящих инстанций о том, что переход права собственности на квартиру к одаряемому не состоялся и оснований для исключения квартиры из наследственной массы не имеется.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Максим Кирий подал кассационную жалобу в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отметила, что согласно п. 8 ст. 2 Закона о внесении изменений в гл. 1, 2, 3 и 4 ч. 1 ГК РФ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 574 ГК, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. В связи с этим сам спорный договор дарения жилого помещения государственной регистрации не подлежал.

Он подчеркнул, что в силу п. 1 ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Суд указал, что в рассматриваемом случае при жизни наследодателя переход права собственности на квартиру зарегистрирован не был. Вместе с тем, как подчеркнул ВС, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки. В случае когда одна из сторон ДКП уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о такой регистрации.

Со ссылкой на п. 62 Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ВС пояснил, что на основании ст. 58, 1110 и 1112 ГК обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца – юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение ДКП, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Как отметила Судебная коллегия, из материалов дела следует, что договор дарения квартиры был нотариально удостоверен, его существенные условия сторонами договора были согласованы, договор исполнен, квартира была передана Максиму Кирию дарителем. В дело представлены доказательства того, что Максим Кирий нес расходы по содержанию подаренного ему имущества, оплачивал коммунальные услуги. Ключи от квартиры даритель передал Максиму Кирию задолго до заключения договора дарения, поскольку между ним и отцом существовала договоренность об их совместном проживании. В связи с этим вселение Максима Кирия в квартиру после смерти отца не требовалось.

Кроме того, Суд принял во внимание, что между Максимом Кирием и Николаем Кирием существовали доверительные семейные отношения, мужчина проявлял заботу об отце, оказывал ему материальную помощь. Максим Кирий, его супруга и дети по договоренности с отцом с 1995 г. постоянно проживали в спорной квартире. Со слов Максима Кирия регистрация перехода права собственности не была произведена ввиду резкого ухудшения состояния здоровья отца, страдавшего онкологическим заболеванием. С Артемом Кирием, проживающим в Республике Беларусь, наследодатель отношений не поддерживал.

ВС подчеркнул, что спорная квартира была передана Максиму Кирию по договору дарения при жизни дарителя, который свое волеизъявление впоследствии не изменил, а выводы судов об обратном основаны на неправильном применении норм материального права и противоречат обстоятельствам дела. Таким образом, Верховный Суд отменил состоявшиеся по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении исковых требований Максима Кирия о признании договора дарения состоявшимся, об исключении имущества из состава наследства и направил дело в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Комментируя определение, юрист Анна Асанова отметила, что этот спор лишний раз подчеркивает необходимость более внимательного подхода со стороны судов к анализу сделок дарения, учитывающего не только формальные, но и фактические обстоятельства дела. По словам эксперта, данный вид гражданских споров всегда был крайне уязвим для обжалований ввиду неоднозначной судебной практики в части установления связи между волеизъявлением дарителя и государственной регистрации перехода права.

Анна Асанова считает очевидно ошибочной позицию нижестоящих судов в части отказа в удовлетворении исковых требований ввиду отсутствия доказательств наличия воли наследодателя на регистрацию перехода права собственности по договору дарения. Она подчеркнула, что, во-первых, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости не влияет на действительность сделки; во-вторых, сделка оформлялась нотариально и волеизъявление наследодателя было выражено в присутствии нотариуса; в-третьих, договор дарения как заключенный после 1 марта 2013 г. государственной регистрации не подлежал.

«Серьезный акцент был сделан ВС РФ в части того, что отсутствие государственной регистрации сделки не может служить основанием для признания отсутствия воли у дарителя в передачи имущества. Также нижестоящими судами не учтен важный факт того, что истец нес материальные расходы по содержанию имущества и представил доказательства факта передачи ему недвижимости, которые могут не ограничиваться лишь актом или фактом передачи ключей», – отметила Анна Асанова.

Адвокат ЛОКА, филиала «Нартекс» Анастасия Дуничева заметила, что в настоящее время вопросы дарения недвижимости находятся под пристальным вниманием не только судов, но и законодателей: так, в частности, обсуждается законопроект о введении обязательного нотариального удостоверения договоров дарения. В то же время она указала, что на основании данного дела нельзя говорить о какой-то конкретной установке Верховного Суда.

«Действительно, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов об отказе в признании нотариально удостоверенного договора дарения состоявшимся. Однако выводы Суда не связаны с избранной сторонами нотариальной формой договора – в предмет анализа Суда входили иные доказательства, подтверждающие (прямо или косвенно) волеизъявление сторон на заключение спорного договора. Считаю, что данный кейс незначительно повлияет на судебную практику: ВС в данном случае лишь еще раз напомнил нижестоящим судам о недопустимости формального подхода к оценке сделок и необходимости тщательного анализа всех обстоятельств совершения оспариваемой сделки», – прокомментировала Анастасия Дуничева.

По мнению адвоката Филиала № 48 Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы Виктории Антиповой, тема наследства будет актуальной всегда, так как зачастую родственные отношения заканчиваются там, где начинается раздел имущества. Она поддержала позицию ВС о том, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на квартиру в ЕГРН не влияет на действительность самой сделки. «Совокупность доказательств, в частности совместное проживание, оплата жилищно-коммунальных услуг, экспертное заключение, позволяют сделать логичный вывод о состоятельности договора дарения, в связи с чем не совсем понятно, почему нижестоящие суды изначально заняли противоположную позицию. С учетом того что наследодатель не поддерживал отношений с ответчиком по первоначальному иску, считаю, что ВС верно определил его волеизъявление и вынес справедливое решение», – поделилась мнением Виктория Антипова.

Интересы Артема Кирия в ВС представляли адвокаты специализированного адвокатского бюро «Инюрколлегия» Лилия Перекрест и Светлана Тымкова, однако «АГ» не удалось оперативно получить их комментарии.