Ваш маяк


ВС: Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор с арендатором-банкротом

Как пояснил Суд, Закон о банкротстве не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора

ВС: Арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор с арендатором-банкротом

Один из экспертов «АГ» назвал спорными выводы ВС, так как последний не учел осложнение в субъектном составе на стороне арендодателя, в котором собственник сданного в аренду имущества является в том числе акционером должника. Другой также полагает, что правовая позиция Суда вызывает некоторое недоумение, так как фактически он не усомнился в добросовестности госоргана, существенно ограничив кредитора должника в праве по доказыванию своей позиции.

5 ноября Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 303-ЭС16-19972 (2) по делу об оспаривании кредитором организации-банкрота расторжения договора аренды земли, в котором должник выступал арендатором.

Министерство имущественных отношений Хабаровского края является учредителем ООО «Заря», которое в феврале 2012 г. получило от этого госоргана в аренду на три года участок земли сельскохозяйственного назначения. После окончания срока арендного договора арендатор продолжил использование земельного участка. В ноябре 2018 г. региональное министерство уведомило арендатора об отказе от исполнения договора и необходимости возврата земельного участка, в том числе в связи с просрочкой внесения арендной платы.

В дальнейшем общество «Заря» подверглось процедуре банкротства, а его кредитор – ООО «Бива плюс» – оспорил в арбитражном суде как сам договор аренды, так и односторонний отказ министерства от его исполнения. Арбитражный суд признал недействительным односторонний отказ от исполнения спорного договора, в остальной части он оставил заявление общества без рассмотрения.

Суд указал, что право аренды земельного участка вошло в конкурсную массу должника и подлежит реализации в установленном порядке. При этом условия спорного договора аренды не запрещают арендатору передачу своих прав и обязанностей по договору третьим лицам. Первая инстанция добавила, что отказ от исполнения договора аренды в конкурсном производстве препятствует реализации имущества должника (сельскохозяйственного предприятия), так как региональное министерство, являясь участником должника, такими действиями фактически выводит ликвидный актив из конкурсной массы последнего, чем вредит его кредиторам.

Поскольку апелляция и кассация поддержали позицию арбитражного суда, Министерство имущественных отношений Хабаровского края обратилось в Верховный Суд РФ. Общество «Бива плюс» и конкурсный управляющий должника возражали против удовлетворения кассационной жалобы министерства.

Изучив материалы дела № А73-5433/2014, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС отметила, что в рассматриваемом деле спорный договор аренды был возобновлен сторонами на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив другую сторону об этом (п. 2 ст. 610 ГК РФ), такое право также имелось у сторон и по условиям спорного арендного договора.

Как пояснил Суд, вопреки доводам конкурсного управляющего Закон о банкротстве не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами. «Также несостоятелен довод конкурсного управляющего о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются, в частности, длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств, выражающимся в отказе от исполнения договора аренды. Действительно, в процедурах банкротства сталкиваются разнонаправленные интересы. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (ст. 209, 606 ГК РФ), особенностей земельных отношений), с другой – интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов», – отмечается в определении.

Верховный Суд добавил, что при определении баланса интересов суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать ему в защите (ст. 10 ГК РФ). При этом конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны были раскрыть, в чем именно оно выразилось, а суд – проверить их доводы и установить соответствующие обстоятельства. В рассматриваемом случае общество не доказало злоупотребление министерством правом при отказе от исполнения договора аренды, и нижестоящие суды такие обстоятельства не установили.

«Отказавшись от исполнения договора, министерство, таким образом, выразило свою волю на возврат имущества собственнику. В связи с этим имущественные права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. С учетом изложенного оснований для признания оспариваемой сделки недействительной у судов не имелось», – заключил Верховный Суд, который отменил судебные акты нижестоящих инстанций в обжалуемой части и отказал в удовлетворении требования общества «Бива плюс».

Адвокат, партнер юридической компании Tenzor Consulting Group Антон Макейчук назвал достаточно спорными выводы Верховного Суда. «Любопытно обратить внимание на то, что при разрешении спора ВС определял баланс интересов между собственником сданного в аренду имущества, с одной стороны, и рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов – с другой стороны. При таком субъектном составе допустимость отказа собственника имущества от договора аренды представляется вполне обоснованной и справедливой. Однако в рассматриваемом деле при определении баланса интересов Верховный Суд не учитывал осложнение в субъектном составе на стороне арендодателя, в котором собственник сданного в аренду имущества является в том числе акционером должника (заинтересованным лицом)», – подчеркнул он.

По словам эксперта, для правильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, помимо особенного субъектного состава на стороне ответчика решающее значение имеет момент отказа от договора. «ВС РФ указал, что имущественные права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу должника и использоваться в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. Вместе с тем собственник имущества не был лишен права заявить отказ от договора до стадии реализации имущества. В определении оставлен без внимания тот факт, что на переданных землях на момент отказа собственника имущества от договора аренды уже был осуществлен полный цикл сельскохозяйственных работ, связанный с выращиванием сельскохозяйственных культур. В результате отказа Министерства имущественных отношений Хабаровского края от договора аренды ООО “Заря” лишилось актива, без которого не имеется возможности осуществлять сельскохозяйственную деятельность, реализовать сельскохозяйственное предприятие как имущественный комплекс. Однако данных обстоятельств оказалось недостаточно для признания арендодателя лицом, злоупотребившим правом», – отметил Антон Макейчук.

Как пояснил адвокат, поскольку отказ от договора аренды земель сельскохозяйственного назначения влечет невозможность получения дохода, получаемого от использования земельного участка в сельскохозяйственных целях, такой отказ фактически привел к выводу ликвидного актива из состава имущества на стадии его реализации.

Член Ассоциации «Московская саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих» Алексей Леонов считает, что позиция ВС РФ вызывает некоторое недоумение. «Фактически Верховный Суд не усомнился в добросовестности госоргана, поэтому не стал направлять это дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции», – полагает он.

По мнению эксперта, для установления признаков злоупотребления правом со стороны министерства при новом рассмотрении дела следовало бы установить ряд фактических обстоятельств: соотношение стоимости включенного в конкурсную массу права аренды (определенной оценщиком) с размером задолженности, а также выяснить, кому потенциальный арендатор заплатил бы больше – должнику (с принятием обязательств по полному погашению задолженности по арендной плате) или получил бы землю задешево от госоргана (и заплатил бы «в карман чиновнику»). «При этом представляется очевидным, что кредитор должника был существенно ограничен в представлении соответствующих доказательств при использовании ВКС в Верховном Суде РФ», – убежден Алексей Леонов.

Он присовокупил, что применение презумпции добросовестности при оценке действий госорганов – достаточно скользкий путь: «от него недалеко до подхода “у суда нет оснований не доверять показаниям сотрудников полиции”, широко применяемого в административном праве».

Метки записи:   ,

Оставить комментарий

avatar
  
smilegrinwinkmrgreenneutraltwistedarrowshockunamusedcooleviloopsrazzrollcryeeklolmadsadexclamationquestionideahmmbegwhewchucklesillyenvyshutmouth
  Подписаться  
Уведомление о