ВС разъяснил, когда нельзя строить торговый центр рядом с жилым домом

Верховный суд РФ разъяснил весьма распространенную конфликтную ситуацию, сложившуюся у жителей со строителями торгового центра.

Суть проблемы стандартна для сегодняшних дней - застройщик решил очень немаленький магазин возвести вплотную к многоквартирному дому. Причем соседство спланировали настолько тесное, что оно затронуло даже кровлю многоквартирного дома, которая по задумке застройщика должна была стать единой с жилым домом. Для чего крыше жилого здания даже понадобилась реконструкция.

Стоит ли говорить, что жильцам такие грандиозные планы торгового центра не понравились, и они попытались прекратить эту стройку. Но им не повезло - местные суды пришли к выводу, что со строительством магазина все в порядке - получены положенные в таких случаях разрешения и согласования, да и срок для протестов граждане пропустили.

Но настойчивость жильцов в достижении своей цели дала результат, когда они дошли до Верховного суда РФ. Там спор изучили и сказали, что строительство магазина вплотную к жилому дому с реконструкцией кровли должно выдаваться только после того, как собственники квартир дадут добро на такое строительство. Если же разрешение выдано без согласия жильцов, то собственники вправе оспорить стройку. На это людям дается трехмесячный срок, предусмотренный статьей 219 Кодекса административного судопроизводства. Но важный момент - срок начинает идти не со дня выдачи разрешения, а с того момента, когда истцы фактически узнали о нарушении их прав и законных интересов.

О правовых аспектах взаимодействия с застройщиками эксперты "РГ" рассказывают в рубрике "Юрконсультация"

Вот такую важную правовую позицию сформулировал Верховный суд РФ, когда изучал административное дело об отмене выданного разрешения на строительство торгового центра и признании незаконными нескольких связанных со спорной стройкой документов.

Районный и краевой суды, отказывая жильцам многоквартирного дома, исходил из таких соображений.

Первое - разрешение на строительство соответствует техрегламентам. Оно выдано уполномоченным органом в пределах его компетенции. Строительство торгового центра соответствует требованиям Градостроительного кодекса. Все перечисленное означает, что права жильцов многоквартирного дома не нарушаются. Да и администрация не имела права отказать застройщику в выдаче разрешения.

А еще местные суды подчеркнули - у жильцов давно истек срок для обращения в суд за защитой нарушенного права. Дело в том, что оспариваемое разрешение на строительство было выдано за два с половиной года до того, как граждане возмутились и пошли в суд с административным иском. Плюс к этому документы планировки застройщик получил еще раньше. А вот уважительных причин для пропуска срока обращения в суд местные суды двух инстанций не увидели.

Но позиция Верховного суда оказалась прямо противоположной решениям и аргументам местных судов.

О якобы пропущенных сроках подачи жалобы Верховный суд заявил следующее: о нарушении своих прав собственникам стало известно не в момент появления разрешения на строительство, а гораздо позже - из письма застройщика. В письме жильцам застройщик сообщил о предполагаемом строительстве торгового центра вплотную к существующему зданию многоквартирного дома. В этом же письме застройщик объявил, что проект строительства включает реконструкцию участка крыши и кровли жилого дома "для устройства примыкания со строящимся торговым центром".

Кстати, в том же письме застройщик просил допустить своих сотрудников на чердак жилого дома "для инженерно-технического обследования строительных конструкций кровли и крышных инженерных сетей, а также выдать ему технические условия на замену участка кровли, если таковые имеются".

Мнение Верховного суда оказалась прямо противоположным решениям и аргументам местных судов

Исходя из этого документа Верховный суд заявил - срок обращения в суд нужно отсчитывать с момента получения гражданами этого письма.

Вот еще немаловажный момент, о котором заявил высокий суд, - строительство торгового центра "с примыканием к существующему зданию, если оно предполагает реконструкцию крыши существующего дома, должно осуществляться, в том числе, на основании выданного в установленном порядке разрешения на такие строительство и реконструкцию". Об этом говорит статья 51 Градостроительного кодекса РФ. Список документов, необходимых для подобного разрешения на строительство, предусматривает - в зависимости от того, уменьшится ли впоследствии размер общего имущества многоквартирного дома, - согласие всех правообладателей объекта капитального строительства либо решение общего собрания собственников".

Высокий суд заметил, что в деле нет никаких сведений о том, что согласие граждан было получено или проведено общее собрание собственников помещений дома, рядом с которым собираются построить торговый центр.

Еще замечание Верховного суда - местные суды не изучили вопрос, предусматривает ли проектная документация при строительстве торгового центра одновременную реконструкцию жилого дома. Поэтому сейчас нельзя даже определенно сказать, требовалось ли согласие собственников для получения разрешения на строительство или нет. Верховный суд отменил все принятые по этому делу решения и велел спор пересмотреть с учетом своих замечаний.