ВС пояснил порядок расчета выплаты возмещения за изъятие квартиры в аварийном доме

Как отмечается в определении, право собственности на квартиру возникло у истца до введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, поэтому такая правовая норма, как не имеющая обратной силы, к рассматриваемому спору неприменима

По мнению одного из адвокатов, выводы ВС построены на одном аргументе, в котором обоснованно отмечается, что закон может иметь обратную силу, только если это прямо в нем указано. Другая полагает, что применение Верховным Судом принципа прямого действия ч. 8.2 ст. 32 ЖК внесло правовую определенность в вопрос порядка выплаты возмещения собственнику при изъятии у него аварийного (ветхого) жилья, – в противном случае ЕСПЧ выявил бы нарушение ст. 1 Протокола 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ опубликовала Определение по делу № 50-КГ21-5-К8. Спор касался расчета компенсации за изымаемое жилье в аварийном доме, приобретенное до внесения в Жилищный кодекс РФ ч. 8.2 ст. 32, согласно которой приобретатели квартир в МКД после признания его аварийным вправе рассчитывать на выплату возмещения за изымаемое жилье, размер которого не может превышать стоимость приобретения квартиры.

В сентябре 2018 г. Сергей Ченцов приобрел квартиру в аварийном доме в г. Омске за 330 тыс. руб. Годом ранее собственники квартир в данном МКД проголосовали за отказ от самостоятельного сноса дома, письменно уведомив городскую администрацию о таком решении и потребовав принять решение об изъятии земельного участка под этим объектом недвижимости. В 2019 г. технический осмотр дома выявил наличие разрушений и повреждений его несущих конструкций, представляющих угрозу жизни жильцов, которых следовало срочно расселить.

Далее между Сергеем Ченцовым и Департаментом имущественных отношений администрации г. Омска возник спор относительно выкупной стоимости квартиры, который перерос в судебную тяжбу. Так, собственник квартиры в исковом заявлении просил определить сумму возмещения за изымаемую недвижимость в размере свыше 872 тыс. руб. с учетом рыночной стоимости доли в праве на общее имущество в МКД и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под домом, а также убытков в связи с изъятием недвижимости.

В ходе разбирательства была назначена судебная экспертиза, по результатам которой рыночная стоимость спорной квартиры была определена в 530 тыс. руб. Однако суд взыскал в пользу истца выкупную стоимость лишь в размере 330 тыс. руб. Как пояснил суд, поправками от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ в ЖК и Закон о Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства ст. 32 Кодекса была дополнена ч. 8.2, согласно которой граждане, которые приобрели квартиры в многоквартирном доме после признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (за исключением граждан, право собственности на такое жилье у которых возникло в порядке наследования), имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилье, размер которого не может превышать стоимость его приобретения. Норма вступила в силу 27 декабря 2019 г.

В решении также отмечалось, что к моменту реализации истцом своего права притязания законодатель изменил условия получения возмещения за принадлежащее собственнику жилье, приобретенное в МКД после признания его аварийным и подлежащим сносу. Так, при изъятии спорной квартиры, осуществляемом после 28 декабря 2019 г., размер возмещения за изымаемое жилое помещение определяется в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с учетом положений ч. 8.2 ст. 32 Кодекса.

Поскольку апелляция и кассация оставили решение в силе, Сергей Ченцов обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ со ссылкой на существенные нарушения норм материального права.

Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС напомнила, что акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Реализация такого принципа действия нормативного акта во времени помимо прочего предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного правового акта, содержащего нормы жилищного права.

Как пояснил ВС, особенностей применения ч. 8.2 ст. 32 ЖК в зависимости от даты возникновения права собственности на изымаемое жилье не предусмотрено – под ее действие подпадают все случаи перехода права собственности (кроме наследования) после даты признания дома аварийным. «На момент вступления в силу данного федерального закона никаких соглашений о выкупе спорной квартиры между истцом и ответчиком заключено не было, процесс изъятия данного жилого помещения не завершился. Правоотношения, связанные с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также последующим расселением проживающих в нем лиц, являются длящимися. В процессе таких правоотношений на различных их этапах возникают жилищные права и обязанности, при урегулировании которых необходимо учитывать изменения норм материального права», – отмечается в определении.

В рассматриваемом деле, добавил ВС, право собственности на спорное жилье возникло у истца до введения в действие ч. 8.2 ст. 32 ЖК, при этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. № 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, поэтому указанная норма как не имеющая обратной силы к данному спору применяться не может.

«При рассмотрении дела судами не было учтено, что в действующем в период приобретения истцом жилого помещения законодательстве отсутствовали положения, предписывающие при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение учитывать дату его приобретения (до либо после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Принимая во внимание принцип прямого действия норм жилищного права во времени и отсутствие в указанном выше нормативном акте оговорки о его обратной силе, право на получение истцом возмещения за изымаемое имущество должно реализовываться по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, без учета ограничений, установленных ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ, поскольку, действуя добросовестно в условиях правовой определенности, истец как собственник жилого помещения вправе был рассчитывать на защиту своих прав с учетом действующего на момент приобретения квартиры законодательства», – заключил Верховный Суд, отменяя акты нижестоящих судов и возвращая дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Адвокат АП Московской области Валентина Ященко, комментируя «АГ» выводы Суда, отметила, что применение в рассматриваемом случае принципа прямого действия ч. 8.2 ст. 32 ЖК внесло правовую определенность в вопрос порядка выплаты возмещения собственнику при изъятии у него аварийного (ветхого) жилья: «Такой подход соответствует международному принципу правовой определенности и праву каждого на защиту частной собственности, закрепленному ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод».

По мнению адвоката, ретроспективное применение национальными судами ч. 8.2 ст. 32 ЖК, безусловно, повлекло бы в данном деле нарушение ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции, которая подразумевает требование выплаты собственнику изымаемого имущества соразмерной компенсации. «ЕСПЧ не раз указывал, что изъятие имущества без выплаты суммы, разумно соотносимой с его стоимостью, обычно представляет собой несоразмерное вмешательство в права собственника (см. постановление по делу “Волчкова и Миронов против России”). Соответственно, для принятия справедливого решения национальным судам следовало оценить ситуацию с критериями соразмерности (пропорциональности) вмешательства омской администрации в права истца и соответствия этого вмешательства принципу правовой определенности или законности. Однако суды трех инстанций не сделали этого из-за неправильного применения норм материального права, а компенсация, полагающаяся к выплате истцу, не отвечала требованиям соразмерности и была уменьшена почти вдвое», – заметила она.

Валентина Ященко добавила, что в рассматриваемом деле, кроме того, имело место лишение истца права собственности на земельный участок, что также подпадает под действие ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции. «В случае вступления в силу отмененных ВС судебных актов данная ситуация позволила бы администрации города извлечь выгоду из незаконного изъятия жилого помещения без соразмерной выплаты, а затем и присвоить его в нарушение правил законной экспроприации собственности. Таким образом, вмешательство ответчика в право собственности истца не было бы законным и пропорциональным, а причиненный ему материальный ущерб не был бы должным образом компенсирован. В случае обращения истца с жалобой в Европейский Суд это могло повлечь для государства признание жалобы обоснованной из-за с нарушений ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции. В свете сказанного принимает особую значимость устранение Верховным Судом данного нарушения положений Конвенции на национальном уровне», – заключила она.

Адвокат Нижегородской областной коллегии адвокатов Александр Немов положительно расценил определение. «По сути, это не жилищный спор, а спор о действии закона во времени, – считает он. – Все определение ВС построено на одном аргументе, в нем обоснованно отмечается, что закон может иметь обратную силу, но только если это прямо указано в нем. В рассматриваемом споре введенная норма не содержит указания на то, что ее положения имеют обратную силу. Истец на момент приобретения жилого помещения действовал добросовестно, исходя из действовавших тогда законоположений, и был вправе опираться на существование в России принципа правовой определенности. Нижестоящие инстанции не толковали нормы законодательства о действии закона во времени, а, по сути, исказили их, что является фундаментальным нарушением и основанием для отмены подобных судебных актов».

Зинаида Павлова