Что относится к общедомовому имуществу и не может быть реализовано в деле о банкротстве застройщика?

Верховный Суд указал, что нежилое помещение, спроектированное и эксплуатированное как комната консьержа, является общим имуществом дома, поэтому факт регистрации в ЕГРН права собственности на него за застройщиком-должником не имеет правового значения

Один из экспертов «АГ» посчитал важным, что ВС раскрыл смысл положений, предусмотренных ст. 36 ЖК об общем имуществе МКД. Как отметила другая, ВС подчеркнул, что при квалификации имущества как общедомового определяющее значение имеет его реальное функциональное назначение, и необязательно, чтобы имущество четко подпадало по своему наименованию под перечень общедомового имущества, приведенный в ГК или в ЖК. По мнению третьей, то, что Верховный Суд расширил критерии отнесения объектов к общему имуществу дома, должно позволить более эффективно защищать права лиц в аналогичных ситуациях.

24 октября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС22-4220 (4) по делу № А41-39673/2019, в котором разъяснил, что комната консьержа, находящаяся в многоквартирном доме, является общим имуществом МКД, поэтому основания для включения ее в конкурсную массу застройщика отсутствуют.

Суды посчитали, что комната консьержа не является общедомовым имуществом 

30 декабря 2014 г. застройщик ООО «ГлавГрадоСтрой» получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. В мае 2015 г. в ЕГРН была внесена запись о регистрации права собственности на нежилое помещение площадью 30,6 кв. м за обществом. По итогам проведенной инвентаризации в рамках дела о банкротстве застройщика конкурсный управляющий включил данное имущество в конкурсную массу должника в деле о банкротстве «ГлавГрадоСтрой». 16 апреля 2021 г. информация об этом была опубликована в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

30 августа 2022 г. собственники жилых помещений в МКД получили уведомление конкурсного управляющего о том, что спорное помещение является собственностью общества «ГлавГрадоСтрой». 16 ноября 2022 г. суд утвердил положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества, принадлежащего должнику.

Собственники жилых помещений в МКД обратились в суд с заявлением о признании незаконным перехода к должнику права собственности на нежилое помещение, признании недействительной и аннулировании записи регистрации в ЕГРН о регистрации за должником права собственности на спорное помещение. Собственники указали, что помещение входит в состав общего имущества МКД и используется как комната консьержа, в которой размещены блок управления запирающего устройства входной группы (домофон), сервер системы видеонаблюдения, блоки и пульты управления пожарной сигнализации, узел распределения системы отопления первого этажа и каналы электроснабжения этажных щитов всего дома.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 289, 290 ГК, ст. 36 ЖК, а также разъяснениями п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» и п. 41 Постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказали в удовлетворении требований. Они исходили из того, что комната консьержа не является общим имуществом собственников помещений в МКД.

Суды сочли, что изначальное оформление прав на спорный объект за обществом «ГлавГрадоСтрой» свидетельствует о том, что объект с момента ввода дома в эксплуатацию имел самостоятельное назначение и принадлежал должнику, который нес расходы по его содержанию, в том числе по уплате налога на имущество. Кроме того, со ссылкой на ст. 301 ГК и разъяснения п. 9 Постановления Пленума ВАС № 64 суды пришли к выводу о пропуске заявителями трехгодичного срока исковой давности по заявленным требованиям, указав на общедоступность сведений о регистрации перехода права собственности на спорное помещение к должнику (13 мая 2015 г.). С такими выводами согласилась кассация.

ВС направил дело на новое рассмотрение

Не согласившись с судебными актами, собственники помещений обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что собственнику квартиры в МКД наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Пункты 1 и 2 ч. 1 ст. 36 ЖК, раскрывая данный перечень, устанавливают, что к общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

Верховный Суд разъяснил, что по смыслу приведенной нормы права к общедомовому имуществу могут относиться не только помещения технического назначения, но и предусмотренные проектом здания помещения, предназначенные для удовлетворения санитарно-бытовых потребностей сотрудников управляющей организации, хранения инвентаря собственников, нахождения поста охраны или консьержа и пр. Основным критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.

Как заметил ВС, спорное помещение представляет собой комнату консьержа, то есть рабочее место лица, оказывающего услуги по обслуживанию МКД. Представитель конкурсного управляющего в судебном заседании подтвердил, что спорное помещение использовалось для размещения консьержа. Заявители в суде первой инстанции указывали на то, что помещение изначально при постройке здания проектировалось застройщиком как комната консьержа, представили в материалы дела проект планировки коммерческих помещений первого этажа. Кроме того, собственники обращали внимание, что лицевой счет на помещение открыт только в 2023 г., то есть после инициирования судебных споров. До этого момента расходы на его содержание оплачивались в составе расходов на общедомовые нужды. Данные доводы не получили правовой оценки в обжалуемых судебных актах.

ВС добавил, что в условиях проектирования застройщиком и последующей эксплуатации спорного нежилого помещения как комнаты консьержа такое имущество квалифицируется как общее имущество дома, поэтому факт регистрации в ЕГРН права собственности на спорное нежилое помещение за должником не имеет правового значения.

Пункт 2 ст. 290 ГК устанавливает запрет на отчуждение доли в общем имуществе МКД отдельно от отчуждения принадлежащего собственнику помещения. В силу ч. 1 ст. 38 ЖК при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, то есть самостоятельного волеизъявления в отношении общего имущества при совершении сделки не требуется. В связи с этим, пояснил Суд, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС № 64, п. 41 Постановления Пленума ВС № 25).

В п. 3 Постановления Пленума ВАС № 64 разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Аналогичная правовая позиция нашла отражение в п. 12 Обзора судебной практики ВС № 4 (2021), утвержденного Президиумом ВС 16 февраля 2022 г., а также в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС от 16 августа 2023 г. № 305-ЭС23-6628.

Таким образом, указал Верховный Суд, у конкурсного управляющего отсутствовали достаточные основания для включения спорного помещения в конкурсную массу должника. При этом то обстоятельство, что в настоящий момент спорное помещение реализовано конкурсным управляющим на торгах, не препятствует восстановлению нарушенных прав собственников.

Со ссылкой на п. 3 Постановления Пленумов ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Экономколлегия разъяснила, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд обязан самостоятельно определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела с тем, чтобы обеспечить восстановление нарушенного права, за защитой которого обратился истец.

В рассматриваемом случае воля заявителей направлена на защиту права на общее имущество МКД, в связи с чем суду для правильного разрешения спора надлежало определить подлежащие применению нормы материального права и предложить заявителям уточнить требования с учетом преследуемого ими материально-правового интереса, указал ВС.

Исходя из разъяснений п. 52, 53 Постановления № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право. Поскольку сама регистрационная запись оспариванию не подлежит, государственный регистратор не привлекается в качестве ответчика по таким искам. Судебный акт о признании права отсутствующим является основанием для внесения регистрационной записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика на спорный объект. Защита прав заявителей обеспечивается подачей в регистрирующий орган судебного акта о признании права отсутствующим для исключения такого права из публичного реестра. Таким образом признание зарегистрированного права отсутствующим является самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из публичного реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

Как заметила Экономколлегия, применяя нормы об исковой давности, суды не учли, что заявители не раз указывали на то, что помещение из владения собственников не выбывало, то есть виндикационное требование ими не заявлялось. Требование заявителей направлено на защиту от нарушения их прав, не связанного с лишением владения (негаторный иск). В силу абз. 5 ст. 208 ГК исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В п. 21 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденного Президиумом ВС 13 декабря 2023 г., сформулирована правовая позиция о том, что исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца помещения в многоквартирном доме об устранении нарушения права на общее имущество, владение которым собственниками не утрачено.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Эксперты о деле

В комментарии «АГ» адвокат АП г. Москвы Юрий Коваль посчитал важным, что Верховный Суд раскрыл смысл положений, предусмотренных ст. 36 ЖК об общем имуществе МКД. «По мнению Суда, исходя из данной нормы права к общедомовому имуществу могут относиться не только помещения технического назначения, но и предусмотренные проектом здания помещения, предназначенные для удовлетворения санитарно-бытовых потребностей сотрудников управляющей организации, хранения инвентаря собственников, нахождения поста охраны или консьержа и пр. Такое толкование справедливо при учете функционального назначения помещения, а также учете технико-архитектурных характеристик помещения, например, наличие отдельного входа, возможности эксплуатации МКД без такого помещения. В противном случае на основании данной позиции Верховного Суда жители МКД могли бы требовать в судах признать общедомовым имуществом парикмахерскую, расположенную на первом этаже МКД, которая тоже удовлетворяет санитарно-бытовые потребности жильцов и сотрудников управляющей организации, что является абсурдным», − полагает адвокат.

Юрий Коваль заметил, что ВС ссылается на аналогичную правовую позицию, уже отраженную в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 16 августа 2023 г. № 305-ЭС23-6628, где рассматривался вопрос об исключении из конкурсной массы подвального помещения, в котором находится индивидуальный тепловой пункт. «Нынешнее разъяснение относится не только к делам о банкротстве, но и к спорам общеискового характера, поскольку судом дано разъяснение в отношении применения норм ГК РФ и ЖК РФ без привязки к особенностям банкротного регулирования», − заключил он.

Адвокат, советник Nextons Мария Михеенкова отметила, что с точки зрения правоприменительной практики в целом заслуживает внимания подход Верховного Суда к вопросам исковой давности по спорам, связанным с недвижимостью. Суд указал, что заявленные требования по своей сути не являются виндикационными, а значит, их следует квалифицировать как негаторные. Сами эти требования ВС квалифицировал как иск о признании права отсутствующим. Следовательно, исковая давность к ним неприменима, а факт регистрации ответчиком права собственности на спорный объект в общедоступном ЕГРН не имеет правового значения. «Это продолжает тенденцию последних лет: суды рассматривают все более широкий круг исков, связанных с недвижимостью, как негаторные и, следовательно, не подпадающие под действие сроков исковой давности. Ссылки же на общедоступность сведений в публичных реестрах все реже становятся основанием для применения сроков давности. Эту тенденцию можно оценить неоднозначно: с одной стороны, подобный подход часто обоснован, с другой стороны, создается угроза правовой определенности и стабильности гражданского оборота», − указала она.

Мария Михеенкова обратила внимание и на неформальный подход Верховного Суда к проблеме общедомового имущества. В частности, ВС подчеркнул, что при квалификации имущества как общедомового определяющее значение имеет его реальное функциональное назначение, то есть то, как оно фактически использовалось. При этом необязательно, чтобы имущество четко подпадало по своему наименованию под перечень общедомового имущества, приведенный в ГК или в ЖК.

Партнер АБ г. Москвы «Павел Хлюстов и Партнеры» Яна Чернобель заметила, что нередко общее имущество многоквартирных домов становится предметом судебных разбирательств. «В процессе регистрации права собственности в ЕГРН случается, что одному из собственников дома удается получить в свою индивидуальную собственность, например, чердак, подвал, лестницу и иные помещения. Верховный Суд ранее выработал судебную практику, которая позволяет бороться с такой порочной регистрацией собственности и сохранять за жильцами беспрепятственный доступ к общему имуществу дома. Надлежащим способом защиты прав собственников многоквартирного дома являются требования о признании права отсутствующим. Такой иск позволяет лишить лицо индивидуальной собственности на объект и исключить запись из реестра. В то же время не требуется отдельной регистрации за собственниками многоквартирного дома, поскольку им во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество такого дома в силу закона», − пояснила она.

По мнению Яны Чернобель, причиной неверного разрешения рассматриваемого спора стал характер имущества – помещение для консьержа. «Ключевым критерием признания имущества общим является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании. По общему правилу в таких ситуациях речь идет именно о технической связи. Нижестоящие инстанции посчитали, что подобное помещение не предназначено для обслуживания всех квартир, в нем отсутствуют коммуникации, необходимые для обслуживания иных помещений. Иными словами, комната для консьержа может использоваться самостоятельно и не быть комнатой для консьержа вовсе, без причинения неудобств иным собственникам МКД. Экономическая коллегия обоснованно отметила, что к общему имуществу могут относиться не только технические помещения, но и иные помещения, которые предполагают обслуживание жильцов дома, к которым отнесла помещения для охраны и консьержа. Таким образом, Верховный Суд расширил критерии отнесения объектов к общему имуществу дома, что должно позволить более эффективно защищать права лиц в аналогичных ситуациях», – заключила адвокат.

Марина Нагорная