Верховный суд объяснил, как защитить покупателей жилья

Покупателям квартир, которые, приобретая жилье, ничего не знали про его проблемное прошлое, очень может пригодиться интересное решение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ. Оно защищает права добросовестных приобретателей квартир. В последние годы, судя по судебной статистике, подобные споры стали весьма актуальными.

В этом споре чиновники стали судиться с гражданкой, которая оформила на себя муниципальную квартиру матери, после ее смерти. Дочь приватизировала жилье и продала. Но чиновники, которые внимательно следят за подобным жильем, поставили под сомнение законность действий дочери. А соответственно, по цепочке, и нового хозяина этой квартиры.

Но все по порядку. После смерти хозяйки однокомнатной квартиры ее дочь переписала жилье на себя. При оформлении гражданка объяснила, что они с матерью жили вместе. Нотариус все, что положено, сделал.

И через какое-то время новая собственница материнскую квартиру продала. Прошло время, и чиновники местного департамента имущества подготовили и отнесли в суд иск к дочери умершей хозяйки квартиры.

В исковом было сказано, что дочь в этой квартире на самом деле не жила и вообще не доказала принятие наследства. Поэтому квартира является выморочным имуществом. Чиновники просили признать недействительным свидетельство о праве на наследство, забрать квартиру и выселить жильцов.

Но чиновники в суде проиграли. Суд решил, что дочка является наследницей первой очереди, а сами чиновники вовремя не зарегистрировали право на выморочное имущество. Новый хозяин квартиры - вообще добросовестный приобретатель, который вел себя при покупке правильно и проверил все по ЕГРН.

Чиновники оспорили отказ в городском суде и там нашли понимание. Решение райсуда было отменено, и апелляция приняла новое решение. По нему, как и просили чиновники, было отменено свидетельство о праве на наследство дочери, а продажа "однушки" признана незаконной. Ну а квартира должна отойти городу. Нового жильца решено - выселить.

Заявления нового хозяина, что он перед покупкой все тщательно проверил и квартира была "чистой", апелляция не услышала.

Чиновники вовремя не предприняли никаких действий, чтобы оформить жилье, а покупатель полагался на данные Госреестра

В решении горсуда сказано, что новый собственник должен был проверить целый список обстоятельств и документов. К примеру, свидетельство о рождении продавщицы жилья, выяснить, почему она долго не оформляла право собственности, а через месяц после оформления продала квартиру. Горсуд даже заявил, что покупателю надо было проверить копию паспорта продавщицы и если бы он это сделал, то увидел бы, что прежняя хозяйка несколько раз меняла паспорт. По мнению горсуда, если бы новый хозяин все это проверил, то не попал бы в такую ситуацию.

В общем, городской суд предъявил новому собственнику квартиры такие требования, которые сделали бы покупку жилья просто невозможной. Так, покупатель, по мнению апелляции, должен был проверить действия нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство. На это заявление Верховный суд отреагировал так - это, сказал он, с одной стороны, практически подрывает смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств. Тем более что нотариальные акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой - требует от покупателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

В итоге Верховный суд разъяснил, что входит в понятие "должная осмотрительность" при покупке жилья. По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, когда чиновники не оформляют выморочное имущество вовремя, то они создают предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, сказано в решении Верховного суда.

Вот что заявила высокая судебная инстанция о добросовестности приобретателя. Суд напомнил о статье 302 Гражданского кодекса. По ней собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Кстати, эта статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и Конституционный суд признал ее частичную неконституционность.

Суть вот в чем. Конституционный суд два года назад помог покупателю жилья отстоять свои права на купленную квартиру в споре с имущественным департаментом города. Очень похоже на наш случай. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова, получившего жилье по цепочке перепродаж, которую организовали "черные риелторы", потом осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но Конституционный суд встал на сторону гражданина и решил иначе - суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

Конституционный суд указал, что имущественный департамент не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нашем случае ситуация аналогичная: чиновники вовремя не предприняли никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении Судебной коллегии по гражданским делам.

Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение.