КС разъяснит, можно ли считать квартиру гостиницей при совпадении ряда услуг

Суд рассмотрел жалобу заявителя, в деле которого апелляция признала, что квартира не была переведена в нежилое помещение и систематически использовалась под гостиничные номера для посуточного заселения граждан

Мнения представителей органов государственной власти и приглашенных лиц разошлись: одни посчитали, что норма соответствует Конституции, другие указали, что на рассмотрении Госдумы находится законопроект, который может устранить неопределенность, третьи заметили, что оспариваемая норма вообще не регулирует гостиничные услуги.

7 февраля Конституционный Суд рассмотрел дело о проверке конституционности ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса по жалобе Павла Бахирева, который сдавал квартиру в краткосрочный наем без осуществления гостиничных услуг.

Законная деятельность не помогла избежать суда

С 2019 г. индивидуальный предприниматель Павел Бахирев сдавал свою квартиру (№ 25), расположенную на третьем этаже многоквартирного дома, посуточно, размещая объявления с указанием о наличии трансфера, временем заезда и выезда, стоимостью суточного проживания, а также с информацией о том, что обслуживающий персонал владеет английским языком. Согласно договорам найма квартира сдавалась посуточно с необходимыми для комфортного пребывания предметами.

Одновременно с этим в наем сдавалась квартира № 24 на втором этаже этого дома. Собственник соседней с ней квартиры со ссылкой на ч. 1 ст. 288 ГК и на ст. 17 и 30 ЖК обратился с иском к Павлу Бахиреву и к собственнику квартиры № 24 о запрете использования квартир для оказания гостиничных услуг, так как они в нежилой фонд не переведены, не имеют отдельного входа, и посуточное предоставление нанимателям нарушает права и законные интересы истца и других жителей данного многоквартирного дома.

Руководствуясь ч. 3 ст. 17 ЖК, Псковский городской суд установил, что ответчики использовали квартиры для предоставления гостиничных услуг, и удовлетворил иск. Затем Псковский областной суд отменил это решение и отказал в иске. Третий кассационный суд апелляционное определение отменил и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию, по итогам которого решение первой инстанции было оставлено без изменений. Апелляция пришла к выводу, что в нарушение п. 3 ст. 288 ГК, ч. 2–4 ст. 17 ЖК квартиры ответчиков не были переведены в нежилые помещения и систематически использовались под гостиничные номера для посуточного заселения граждан на возмездной основе. Кассация решение оставила без изменения, а Верховный Суд не стал рассматривать кассационную жалобу Павла Бахирева.

Тогда мужчина обратился в Конституционный Суд. По его мнению, ч. 3 ст. 17 ЖК противоречит Конституции в той мере, в какой ограничивает право собственника распоряжаться квартирой по своему усмотрению в рамках закона, а именно сдавать квартиру в наем посуточно.

Срок договора найма – основной критерий для судов общей юрисдикции

В Конституционном Суде адвокат АП Архангельской области Владимир Цвиль, представляющий интересы заявителя, указал, что Павел Бахирев сдает квартиру официально, заключает договор и уплачивает налоги. В целях своей защиты и защиты соседей он устанавливает личность заселяющихся и по возможности оценивает цель их проживания. В большинстве своем это семьи с детьми и приезжающие на лечение или в командировку. За все предыдущее время ни наймодатель, ни наниматели не привлекались к ответственности за нарушение жилищных прав и в отношении них не выносилось каких-либо решений о нарушении правил пользования жилым помещением.

Владимир Цвиль указал, что претензии истца относились именно к сдаче посуточно и к частой смене жильцов. При этом никто не утверждал, что в квартире имеется персонал и там оказываются конкретные гостиничные услуги. Договоры найма также не содержали перечень услуг. Информация о квартире, размещаемая в Сети, технически не могла быть изменена заявителем. Суд же ограничился цитированием этой информации без отдельной ее верификации, что важно учитывать с точки зрения того, какая деятельность была проверена судом и что является определяющим для его выводов.

Адвокат пояснил, что в основе позиции суда лежит вывод о краткосрочности найма как критерии гостиничной деятельности. Правонарушающий эффект для заявителя заключается как в самом запрете посуточного найма, так и в неопределенности этого найма, поскольку признаки запрещенного поведения не являются конкретными. «Дело в том, что суд, акцентируя внимание на непродолжительности найма, вместе с тем не сформулировал и не мог сформулировать срок, после которого наем становится законным», – указал адвокат.

Таким образом, учитывая основу правовой позиции судов и правонарушающий эффект примененной нормы как те факторы, которые обуславливают предмет обращения, Владимир Цвиль поставил под конституционное подозрение ч. 3 ст. 17 ЖК с учетом ее развития в судебной практике в той мере, в которой она непродолжительный, в том числе посуточный, наем жилья приравнивает к запрещенной в жилых помещениях гостиничной деятельности.

Адвокат обратил внимание, что в 2019 г. законодатель, внеся изменения в ЖК и запретив осуществление гостиничной деятельности в жилых помещениях, не внес при этом никаких изменений в правовое регулирование коммерческого найма жилья, которое не устанавливает минимальных сроков соответствующих правоотношений. Это свидетельствует о том, что законодатель не был намерен ограничивать отношения по найму жилья. Вместе с тем по причине недостаточной определенности признаков гостиничной деятельности в пограничных с коммерческим наймом ситуациях оспариваемая норма продолжает свое формирование в рамках судебного толкования. И в целях правовой определенности требуются разграничительные критерии разрешенного и запрещенного.

Владимир Цвиль указал, что с точки зрения социальной обусловленности права, а именно исходя из социального интереса нанимателей, наем предполагает использование жилья для проживания, чему свойственны индивидуальная изолированность и самостоятельность быта. Поэтому наниматели самостоятельно осуществляют хозяйственно-бытовые заботы. Это обусловливает меньшую стоимость найма по сравнению с гостиничным размещением. И в этом состоит социальный запрос и экономический критерий разграничения анализируемых сфер. Сущность найма, предметно обусловленная самостоятельным проживанием нанимателя в жилом помещении, отражается в гл. 35 ГК.

Сущность гостиничного размещения и его формально-юридические признаки закреплены в Законе об основах туристской деятельности, а также в подзаконных актах Правительства, регулирующих сферу гостиничной деятельности. Из этого регулирования следует, что гостиничное проживание предполагает комплексный характер услуг, включая размещение гостя и сопутствующее этому хозяйственно-бытовое обслуживание, уровень которого зависит от вида и категории гостиницы. Гостиница понимается как средство размещения, которое представляет собой имущественный комплекс, то есть необходимую хозяйственную инфраструктуру и обслуживающий персонал. «Таким образом, из действующего законодательства и его социальной сущности следуют отличительные признаки коммерческого найма жилья и гостиничного размещения. Однако соответствующие критерии не являются формально-очевидными, что позволяет судам генерировать иные условия гостиничной деятельности, например в виде посуточного срока проживания», – указал представитель заявителя.

Владимир Цвиль отметил, что запрет осуществления гостиничной деятельности в жилых помещениях направлен на охрану права на жилище, поскольку гостиничная деятельность сопряжена с хозяйственной работой обслуживающего персонала и оборудования, размещение которых не отвечает режиму использования жилого помещения для проживания граждан (ч. 1 ст. 17 ЖК, п. 2 ст. 288 ГК), поэтому данный запрет конституционно оправдан. Вместе с тем распространение этого запрета в отношении непродолжительного найма жилья не имеет надлежащего основания. При этом ограничиваются предусмотренные Конституцией право на свободу экономической деятельности и право собственности наймодателя. Также ограничивается предусмотренное Конституцией право нанимателя на жилище, поскольку в обществе существует традиционно устойчивый и обширный запрос в отношении коммерческого найма жилья, отметил адвокат.

Владимир Цвиль указал, что срок договора как юридическая категория предполагает конкретный исчисляемый период времени и является объективной величиной. Срок не является оценочным понятием, допускающим субъективно-усмотрительное значение. «Следовательно, минимальный срок договора может быть ограничен только законодателем и только посредством явно выраженной императивной позиции», – заметил он. Запрет непродолжительного найма, по мнению представителя заявителя, – это непригодная и несоразмерная ограничительная мера. Тишина и покой в многоквартирном доме зависят не только от нанимателей, но и от всех других лиц, пользующихся жилыми помещениями на основании иных прав, в том числе на праве собственности, а потому в этой проблеме нет прямой очевидной зависимости от вида права пользования жильем.

«Кроме того, ошибочно рассматривать интересы постоянных жильцов и интересы наймодателя как во всех случаях противостоящие друг другу. В этих отношениях нет явной коллизии, более того, у их субъектов есть общая цель. Наймодатель в неменьшей мере заинтересован в законопослушных и добропорядочных нанимателях, которые обеспечат сохранность съемного имущества и не нарушат добрососедскую атмосферу», – указал Владимир Цвиль.

Адвокат отметил, что на данный момент существует административная ответственность за нарушение санитарных требований, за использование жилья не по назначению и за нарушение требований законодательства о предоставлении гостиничных услуг (ст. 6.3, 6.4, 7.21 и 14.39 КоАП). Также имеется предусмотренный ст. 287.7 ГК механизм предупреждения и последующей возможности обращения в суд с иском о продаже с публичных торгов жилого помещения собственника, систематически нарушающего интересы соседей.

«Гостиничные услуги могут оказываться только гостиницей, то есть организациями, лицами, которые обладают определенными правовыми статусами? У судов нет права установить, что, несмотря на юридические комуфлирования каких-то отношений, фактически стороны находятся в ином гражданском правоотношении?» – задал вопрос судья Гадис Гаджиев.

Владимир Цвиль ответил, что гостиничные услуги должны оказываться в гостиницах: «Я говорил о том, что сам по себе срок договора не может быть критерием гостиничной деятельности. Остальные признаки действительно могут устанавливаться судом, но не срок».

Тогда Гадис Гаджиев спросил, может ли КС переоценивать фактические обстоятельства, которые установлены судом, на что адвокат заметил, что переоценка доказательств не является прерогативой Конституционного Суда. «Поэтому я обращал внимание именно на то, что в основе правовой позиции судов по делу заявителя лежал именно критерий срока. Все остальное, на наш взгляд, попутно сказанное», – пояснил Владимир Цвиль.

Судья Людмила Жаркова уточнила, продолжал ли заявитель сдавать квартиру в течение девяти месяцев, пока не вступило в силу решение суда первой инстанции. Адвокат ответил, что ему это неизвестно, но в данный момент квартира сдается на несколько месяцев.

Мнения представителей участников заседания КС разошлись

Представитель Госдумы Евгений Петров посчитал, что судам необходимо более конкретно определить перечень услуг, который является предметом договора краткосрочного найма жилого помещения, по которым он будет идентичен перечню услуг, оказываемых гостиницей. Практику по таким делам может обобщить Верховный Суд.

Евгений Петров отметил, что ч. 3 ст. 17 ЖК не содержит в себе правовых дефектов, которые позволяют судам ограничивать право собственника квартиры на ее предоставление в краткосрочный наем. Посуточное предоставление помещения не означает одновременное оказание гостиничных услуг в том случае, если отсутствуют признаки таких услуг, предусмотренные нормативно-правовыми актами РФ. В то же время размещение объявления в Интернете и уборка квартиры не являются бесспорными признаками оказания гостиничных услуг, равно как и отсутствие у МКД статуса гостиницы не дает право исключить признание коммерческого найма гостиничной услугой, если пользователю квартиры предоставлен полный спектр услуг отеля. По мнению представителя Госдумы, судебная практика применения ч. 3 ст. 17 ЖК требует анализа, обобщения и определенной коррекции.

Полномочный представитель Совета Федерации Ирина Рукавишникова отметила, что оснований для признания оспариваемых положений не соответствующими Конституции не имеется.

Представитель Президента РФ Александр Коновалов обратил внимание на то, что были установлены факты нарушения прав и законных интересов соседей – был шум по ночам, неоднократно вызывалась полиция. Он посчитал, что возможность применения оспариваемой ч. 3 ст. 17 ЖК к случаям предоставления жилого помещения по договорам найма следует оценивать в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. По мнению Александра Коновалова, суды должны оценивать мнимость или притворность сделок, которые заключаются с целью скрыть тот или иной вид фактических гражданских правоотношений, которые возникли между сторонами. Он посчитал, что норма конституционна.

Владимир Цвиль спросил, является ли срок найма квартиры критерием гостиничной деятельности, на что Александр Коновалов ответил отрицательно.

Полномочный представитель Генпрокуратуры Вячеслав Росинский посчитал, что состоявшиеся судебные решения не могут быть обоснованы, поскольку они противоречат Конституции, а также создают неопределенность при недоказанных нарушениях собственником жилья своих обязанностей, перечисленных в ст. 30 ЖК. Он пояснил, что в судебных постановлениях сделан вывод о предоставлении заявителем гостиничных услуг, основанный на совпадении его деятельности с некоторыми критериями, перечисленными в Перечне правил предоставления гостиничных услуг, утвержденном Постановлением Правительства № 1085 от 9 ноября 2015 г., однако какого-либо нормативного запрета или ограничения возможности включения таких услуг в сдачу жилья в аренду нормативно не установлено. Сам факт совпадения части услуг не превращает юридически квартиру в гостиницу.

Кроме того, Вячеслав Росинский указал, что в Госдуме находится законопроект об отнесении квартир к средствам размещения и ограничении их использования для посуточного краткосрочного найма в жилых МКД, возможно, это частично устранит неопределенность правового регулирования. Но в настоящее время правоприменение ч. 3 ст. 17 ЖК не соответствует Конституции.

Полномочный представитель Минюста Дмитрий Коротков посчитал, что оспариваемая норма не нарушает права заявителя.

Представитель Роспотребнадзора Наталья Павлюченко указала, что запрет краткосрочного найма посягает на право граждан, гарантированное ч. 2 ст. 287 ГК, так как изначально норма ст. 17 ЖК не направлена на ограничение прав собственника жилого помещения, а направлена именно на деятельность гостиниц, которые были размещены в МКД. Отсутствие универсальных критериев, позволяющих четко разделять деятельность по сдаче в коммерческий наем жилого помещения и деятельность гостиничных услуг, приводит к правовой неопределенности и различному толкованию.

В заключительной речи Владимир Цвиль отметил, что суд учитывал именно критерий непродолжительности сдачи в наем как признак гостиничных услуг. «Мы считаем, что это неконституционно, и, пока воли законодателя не будет, этого не должно быть», – указал адвокат. Представитель заявителя обратил внимание, что в судебном заседании говорилось о нарушении прав соседей, однако свидетель и истец указывали только на посуточный характер найма, при этом права соседей нарушали жильцы другой арендуемой квартиры, которая не принадлежит Павлу Бахиреву.

О принятии решения Конституционный Суд сообщит позже.

Марина Нагорная