Земля и недвижимость

Судебная практика за III квартал 2022 г.

Алексеев Антон
Генеральный директор, партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer

18 Октября 2022
Судебная практикаЗемельное право

В материале рассматриваются свежие позиции, высказанные ВС РФ по ряду актуальных вопросов: условия для применения льготной цены на муниципальный участок, невыполнение арендатором обязательств инвестиционного характера, принципиальная возможность регистрации за юридическим лицом права коллективной собственности на земельный участок и иные.

Каковы условия для применения льготной цены на муниципальный участок

ВС РФ рассмотрел вопрос об условиях, при которых возможно обязать муниципальную администрацию заключить договор купли-продажи (выкупа) земельного участка из муниципальной собственности по льготной стоимости.

Фабула

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском к администрации муниципального образования с требованием об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения производственной базы, по цене, составляющей 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на момент подачи заявления о выкупе.

Строения, расположенные на земельном участке, являлись самовольно возведенными объектами. Право собственности истца на данные объекты недвижимости было признано и зарегистрировано на основании решения суда.

Между администрацией и предпринимателем был заключен договор аренды спорного земельного участка на срок до 23 марта 2059 г. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в мае 2010 г.

Администрация подготовила и подписала проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:38:0105002:16, указав выкупную стоимость спорного земельного участка в 100% его кадастровой стоимости.

Не согласившись с условиями договора купли-продажи, истец направил в администрацию протокол разногласий, указав цену выкупа земельного участка равной 2,5% кадастровой стоимости такого земельного участка со ссылкой на факт переоформления до 1 июля 2012 г. права постоянного (бессрочного) пользования на испрашиваемый земельный участок.

Полагая выкупную стоимость завышенной, истец обратился с иском в суд.

Администрация обосновывала отказ от заключения договора с протоколом разногласий, указав на отсутствие оснований для применения льготного порядка выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон 137-ФЗ), поскольку расположенные на испрашиваемом земельном участке объекты недвижимости являются ранее возведенными объектами самовольного строительства, следовательно, не являются объектами, которые могли быть отчуждены в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Суд первой инстанции удовлетворил иск предпринимателя, апелляция отменила решение суда первой инстанции, кассационный суд поддержал апелляцию.

Позиция Верховного Суда

ВС РФ отменил акты апелляционной и кассационной инстанций, оставив в силе решение суда первой инстанции.

В определении Верховного Суда РФ от 30 марта 2015 г. по делу № 310-КГ14-5503 сформулирована правовая позиция о том, что исходя из положений п. 2.2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ с 1 июля 2012 г. право на приобретение земельного участка по льготной цене предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий (строений, сооружений), но и всем последующим.

Данный вывод также содержится в п. 9 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19 октября 2016 г.).

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 г.) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

После вступления в силу и исполнения решения суда о признании права собственности на самовольную постройку как для гражданского оборота в целом, так и для решения вопроса о возможности приватизации земельного участка под таким объектом в частности, основание возникновения права на недвижимость правового значения не имеет (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 7 июля 2022 г. № 308-ЭС21-28715 по делу № А32-49829/2017).

Комментарий

Основной момент, на котором в данном деле акцентировал внимание Верховный Суд РФ: главным критерием для предоставления в собственность арендованного земельного участка по льготной стоимости является своевременное переоформление права бессрочного пользования участком на аренду. При этом основание возникновения у собственника расположенной на таком земельном участке недвижимости права собственности на нее правового значения не имеет. ВС РФ сослался на сложившуюся правоприменительную практику и продолжил ее формирование.

О продлении договора аренды земли, находящейся в собственности РФ

ВС РФ рассмотрел вопрос об обязании заключить дополнительное соглашение, продляющее срок действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ.

Фабула

Между Фондом жилья и ипотеки Самарской области и Министерством строительства Самарской области 19 февраля 2015 г. был заключен договор аренды земельного участка под комплексное освоение с целью жилой застройки.

По условиям договора аренды Фонд осуществил раздел предоставленного ему земельного участка на ряд новых земельных участков. После чего была разработана документация по планировке территории и осуществлен кадастровый учет вновь образованных земельных участков.

2 апреля 2020 г. между Фондом и Министерством был заключен договор аренды уже новых земельных участков сроком действия до 2 апреля 2025 г.

В октябре 2020 г. Фонд обратился в Правительство о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 2 апреля 2020 г. для продления срока договора аренды на три года, до 19 февраля 2028 г., ссылаясь на п. 6 ст. 23 Федерального закона от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции».

От заключения указанного дополнительного соглашения к договору аренды Правительство отказалось, исходя из того, что договор аренды от 2 апреля 2020 г. был заключен сторонами после принятия органом государственной власти Самарской области решения о введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19) на территории Самарской области.

Позиция Верховного Суда

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Он применил к договору аренды земельных участков 2020 г. земельное законодательство, действовавшее до 1 марта 2015 г., увязав правоотношения сторон по данному договору с договором аренды земельного участка под комплексное освоение, заключенному в 2015 г.

Суд указал, что раздел исходного земельного участка и образование новых участков осуществлялись для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Поэтому после образования земельных участков в границах территории первоначально предоставленный участок прекращает свое существование, и заключается новый договор аренды в отношении образованных земельных участков, соответственно от 19 февраля 2015 г. и от 2 апреля 2020 г., которые являются взаимосвязанными. Следовательно, нельзя признать законным вывод судов о том, что дата заключения договора аренды от 2 апреля 2020 г. имеет определяющее значение для возможности увеличения срока договора.

При таких обстоятельствах спора для целей продления договоров аренды, заключенных в отношении вновь образованных земельных участков, необходимо исходить из даты заключения договора от 19 февраля 2015 г. (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27 сентября 2022 г. № 306-ЭС22-3436 по делу № А55-28817/2020).

Комментарий

ВС РФ применил в данном споре не только нормы действовавшего до 1 марта 2015 г. Земельного кодекса РФ (как это прямо указано в законе), но и нормы Градостроительного кодекса РФ, действовавшего в тот же период.

Такой более широкий подход находит свое отражение и в формирующейся судебной практике. Например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 мая 2022 г. № Ф10-1610/2022 по делу № А64-2541/2021, вынесенное по аналогичному спору также в пользу истца (арендатора), оставлено Верховным Судом РФ без изменения.

Таким образом, видно, что ВС РФ формирует практику по данной категории споров в пользу арендаторов земельных участков под комплексное развитие территории для жилищного строительства.

Права на нежилые помещения

ВС РФ рассмотрел кейс, связанный с признанием права федеральной собственности и хозяйственного ведения на нежилые помещения.

Фабула

Приказом директора Департамента имущественных отношений Минобороны России за ведомственным ФГУП на праве хозяйственного ведения были закреплены четыре объекта недвижимого имущества, расположенные в многоквартирных жилых домах.

Многоквартирный дом, в котором расположены спорные помещения, введен в эксплуатацию на основании акта государственной приемочной комиссии Минобороны России от 29 сентября 1992 г.

ФГУП были поданы заявления о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости. Уведомлением Управления Росреестра по г. Москве ФГУП было отказано в государственной регистрации права на данные нежилые помещения в связи с непредставлением документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации заявленного права и подтверждающих принадлежность имущества правообладателю.

ФГУП обратился с иском к московским Департаменту городского имущества, ТУ Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о признании права федеральной собственности и хозяйственного ведения в отношении спорных нежилых помещений.

При рассмотрении дела ФГУП пояснило, что с указанного времени спорные помещения находились в ведении Минобороны России и никогда не выбывали из его владения. Сведений о наличии прав иных лиц в отношении спорных объектов нет. Согласно выписке из реестра федерального имущества от 19 марта 2018 г. спорные объекты были включены в реестр федеральной собственности.

На основании приказа директора Департамента имущественных отношений Минобороны России от 4 августа 2015 г. спорные объекты были закреплены на праве хозяйственного ведения за ФГУП и находятся в его фактическом владении.

Суды нижестоящих инстанций отказали в иске. Они исходили из того, что спор о праве собственности на спорные объекты между сторонами отсутствует, в связи с чем исключена возможность предъявления иска о признании права собственности. При этом суды указали, что истец не обращался в суд с оспариванием незаконных действий Росреестра.

Позиция Верховного Суда

ВС РФ отменил акты нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Он указал, что если иное не предусмотрено законом, то иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) и не регистрировались в соответствии с п. 1 и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку истец указывал на возникновение права федеральной собственности на спорное имущество до вступления в силу вышеуказанного закона, представляя тому соответствующие доказательства, то оно является ранее возникшим правом. О признании права собственности на спорное имущество возможно заявить в судебном порядке.

Таким образом, заявленное истцом требование в спорной ситуации подлежало рассмотрению по существу, избранный истцом способ защиты является надлежащим, направлен на защиту прав лица, заявляющего о наличии у него ранее возникших прав на объекты недвижимости. Отказ в его удовлетворении нарушает права собственника имущества, а также лица, которому оно передано на праве хозяйственного ведения (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 сентября 2022 г. № 305-ЭС22-9221 по делу № А40-173639/2020).

Комментарий

В данном деле усматривается, что суды первой, апелляционной и кассационной инстанций ошибочно посчитали, что надлежащим способом защиты прав истца является обжалование действия Росреестра в порядке гл. 24 АПК РФ. Суды не учли разъяснения п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Отказ в госрегистрации права коллективной собственности

ВС РФ рассмотрел дело о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации за юридическим лицом права коллективной собственности на земельный участок.

Фабула

Садоводческое некоммерческое товарищество обратилось с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу непосредственного места нахождения владения СНТ и состоящий в основном из мест общего (дороги между участками) пользования в границах владений СНТ.

Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности СНТ на спорный земельный участок, указав следующее:

• данный участок предоставлен в коллективную совместную собственность;
• в силу ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (долевой или в случаях, предусмотренных законом, в совместной собственности);
• государственная регистрация права индивидуальной собственности СНТ как юридического лица на участок, предоставленный в коллективную собственность, невозможна.

СНТ обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра и об обязании этого органа осуществить государственную регистрацию права собственности СНТ на спорный земельный участок.

Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций удовлетворили заявление СНТ. Суды исходили из того, что по правилам Земельного кодекса РСФСР 1991 г., действовавшего на момент предоставления спорного участка СНТ, и в силу действующего в настоящее время Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» имущество общего пользования (в том числе земельные участки), расположенное в границах территории садоводства или огородничества, может принадлежать садоводческому товариществу на праве собственности и ином праве, предусмотренном гражданским законодательством.

Поскольку на основании постановления от 16 апреля 1993 г. СНТ выдано свидетельство о праве коллективной совместной собственности на землю, то данный участок предоставлен в коллективную совместную собственность товарищества без распределения между его членами, поэтому правообладателем спорного участка является СНТ как юридическое лицо. Управление Росреестра не согласилось с принятыми актами нижестоящих судебных инстанций и обратилось с жалобой.

Позиция Верховного Суда

ВС РФ не согласился с судами нижестоящих инстанций и отменил их акты. СНТ представило в регистрирующий орган в качестве основания для регистрации права индивидуальной собственности данного юридического лица на спорный участок свидетельство о праве собственности от 22 апреля 1993 г. и постановление главы районной администрации от 16 апреля 1993 г. № 1620/13, которым этот участок представлен на праве коллективной совместной собственности, а не в частную собственность СНТ как юридического лица.

На спорный земельный участок общего пользования до введения в действие Закона № 122-ФЗ возникло право коллективной собственности, которое признается действующим законодательством правом общей долевой собственности лиц – собственников земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства. Таким образом, Управление Росреестра обоснованно отказало в государственной регистрации единоличного права собственности СНТ как юридического лица на данный участок (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27 сентября 2022 г. № 305-ЭС22-8237 по делу № А41-25969/2021).

Комментарий

Данное определение ВС РФ исправило неверный подход судов нижестоящих инстанций, которые были приняты вразрез со сформированной практикой по аналогичным спорам. Например, аналогичный спор был рассмотрен в рамках дела № А41-57760/2020, когда суды всех инстанций, включая Верховный Суд РФ, отказали заявителю в признании незаконным отказа Управления Росреестра в регистрации права собственности СНТ на земельный участок аналогичного характера (определение Верховного Суда РФ от 27 декабря 2021 г. № 305-ЭС21-25659).

Инвестор не выполняет обязательства

ВС РФ рассмотрел дело о расторжении договора аренды гидротехнических сооружений по основаниям невыполнения арендатором обязательств инвестиционного характера.

Фабула

Между ФГУП и АО был заключен договор аренды портовых гидротехнических сооружений, согласно которому АО приняло на себя обязательства по инвестиционному развитию арендуемых объектов.

Также договором аренды были предусмотрены инвестиционные обязательства арендатора, в соответствии с которыми он в течение 48 месяцев с даты заключения договора на принадлежащем арендатору на праве собственности или на ином законном основании земельном участке обеспечивает строительство, оборудование и ввод в эксплуатацию холодильного склада, увеличивающего пропускную способность порта до установленного объема.

Договором аренды предусмотрено, в частности, что невыполнение арендатором вышеуказанных условий является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

АО принятые обязательства не выполнил. ФГУП обратилось в суд с иском о расторжении договора аренды.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного, исковые требования удовлетворены. При этом суды указали, что спорный договор является смешанным и содержит в себе элементы как договора аренды, так и не поименованного в ГК РФ договора инвестирования.

Постановлением кассационной инстанции судебные акты нижестоящих судов были отменены, в удовлетворении иска отказано. Отменяя судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд округа руководствовался положениями ст. 307, 431 ГК РФ. Он исходил из того, что спорный договор является договором аренды, а из буквального толкования положений договора следует, что инвестиционные обязательства арендатора являются декларацией о намерениях арендатора создать на принадлежащих ему земельных участках на территории порта за свой счет и для себя объекты недвижимого имущества, в том числе здания холодильного склада. При этом какого-либо встречного предоставления по договору в инвестиционной части со стороны арендодателя условиями договора не предусмотрено, а реализация указанных намерений арендатора не порождает у арендодателя каких-либо прав в отношении созданных арендатором для себя объектов, следовательно, не создает для арендатора каких-либо обязательств в интересах арендодателя.

Таким образом, инвестиционные условия для АО не являются обязательствами по смыслу положений ст. 307 ГК РФ, в указанной части истец и ответчик не являются по отношению друг к другу кредитором и должником, в связи с чем истец не вправе требовать от ответчика исполнения указанных намерений, а также расторжения договора в связи с их неисполнением. Также кассация отметила, что инвестиционные обязательства АО не являются определенными.

ФГУП не согласилось с кассационным определением и обратилось с кассационной жалобой.

Позиция Верховного Суда

ВС РФ определение кассационной инстанции отменил, оставил в силе решение суда первой инстанции и апелляционное постановление. Он указал, что суд кассационной инстанции не учел предусмотренную законом свободу выбора участниками гражданских правоотношений условий заключенного ими договора, а также наличие обстоятельств, при которых был заключен указанный договор, имеющих в совокупности значение для правильного разрешения спора. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, и другими положениями данного кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права, таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Всего этого суд кассационной инстанции не учел (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30 августа 2022 г. № 305-ЭС22-5403 по делу № А40-77969/2021).

Комментарий

Вынося решение по данному делу, ВС РФ исходил из свободы договора и недопустимости злоупотребления правом, а также требованием совокупного толкования условий договора с учетом цели, которую преследовали обе его стороны, заключая договор. Такой подход отвечает принципу справедливости.